Służebność, czyli kiedy ustąpić sąsiadowi?
Droga konieczna jest szczególnym rodzajem służebności. Zgodnie z art. 145 §1 Kodeksu Cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia - sąd zarządzi, o ile będzie to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Roszczenie z art. 145 Kodeksu Cywilnego może powstać w sytuacji, gdy nie istnieje odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, jak i w przypadku, gdy dostęp istnieje, ale jest nieodpowiedni. Dostępem do drogi publicznej określonym jako nieodpowiedni może być dostęp szczególnie utrudniony, bądź niebezpieczny. Należy tutaj podkreślić, iż istnienie dostępu grzecznościowego, bądź wynikającego z umowy nie wyłącza roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej. Czasowa możliwość korzystania z uprzejmości sąsiadów w dojeździe do swojej nieruchomości również nie wyłącza możliwości dochodzenia ustanowienia drogi koniecznej, brak dostępu należy rozumieć, bowiem jako możliwość dostępu do nieruchomości niezależnie od woli osób drugich. W orzecznictwie przyjęto, że na podstawie art. 145 Kodeksu Cywilnego można żądać także ustanowienia służebności polegającej na przeprowadzeniu przewód np. sieci elektrycznej lub wodociągowej.
Osobą uprawnioną do żądania ustanowienia drogi koniecznej może być właściciel, użytkownik wieczysty oraz samoistny posiadacz nieruchomości gruntowej i budynkowej. Posiadaczem samoistnym jest ta osoba, która poprzez posiadanie realizuje w stosunku do rzeczy uprawnienia, które przysługują właścicielowi: używa rzeczy, pobiera z niej pożytki i inne dochody, dba o nieruchomość, uiszcza związane z nią opłaty. Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej może zostać skierowane przeciwko właścicielom gruntów sąsiednich, czyli właścicielom gruntów, które bezpośrednio położone są z nieruchomością osoby uprawnionej do żądania ustanowienia drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej obciąża zawsze całą nieruchomość, zatem nie można obciążyć tą służebnością ułamkowej części nieruchomości - wynika tak, z orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1960 roku. Roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu. Służebność drogi koniecznej wygasa w razie konfuzji oraz w przypadku niewykonywania tej służebności przez okres 10 lat. Możliwe jest również jej zniesienie przez sąd, gdy utraciła ona dla nieruchomości władnącej (czyli nieruchomości osoby uprawnionej do żądania ustanowienia drogi koniecznej) wszelkie znaczenie.
Ustanowienie tego rodzaju służebności może nastąpić w drodze umowy, na mocy orzeczenia sądu, bądź w drodze decyzji administracyjnej. Zrealizowanie tego roszczenia na pierwszy sposób, polega na podpisaniu umowy cywilnoprawnej przez właścicieli sąsiadujących posesji. Jeżeli strony nie zdołały się porozumieć w drodze umowy o ustanowieniu drogi koniecznej, sąd zanim wyda orzeczenie w tej sprawie, zbada okoliczności dowodowe, jej stan faktyczny, a także ustali, co w konkretnym przypadku oznacza "odpowiedni dostęp". Sąd stosując przepis art. 145 KC, z pewnością też weźmie pod uwagę bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego. Dla ustanowienia drogi koniecznej w drodze orzeczenia sądu właściwy jest tryb nieprocesowy. Natomiast zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności następuje w procesie. Ustanowienie drogi koniecznej może nastąpić także w wyniku decyzji administracyjnej, zwykle związanej z wywłaszczeniem. Najczęściej jednak ustanowienie drogi koniecznej następuje decyzją sądu.
Zobacz oferty nieruchomości:
