Służebność drogi koniecznej – jak ustalić wynagrodzenie?
Podział nieruchomości lub wytyczenie nowych działek mogą wiązać się z koniecznością ustanowienia tak zwanej służebności drogi koniecznej. Z tego tytułu właścicielowi nieruchomości przysługuje natomiast wynagrodzenie. W jaki sposób je ustalić? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos, dyrektor ds. nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Służebność drogi koniecznej może powstać wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Inaczej mówiąc, aby wyjechać ze swojej posesji, jej właściciel musi przejechać przez sąsiadujący grunt. Aby robił to w pełni legalnie, konieczne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Oczywiście drogi nie przeprowadza się jakkolwiek, według zachcianki wnioskującego właściciela. Przeprowadzenie drogi następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Najczęściej zatem przebiega ona przez obszar położony tuż przy granicy działki. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Należy zatem wziąć pod uwagę, w jaki sposób właściciel nieruchomości korzystał do tej pory z wytyczonego pasa drogowego.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje na drodze postępowania sądowego. W tym postępowaniu jednocześnie ustala się przebieg drogi oraz należne wynagrodzenie. To wynagrodzenie należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej nawet wtedy, gdy nie poniósł jakiejkolwiek szkody - zaznacza Bartosz Antos. Obejmuje ono wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Dodatkowo ustalona kwota może obejmować wyrównanie pewnego uszczerbku majątkowego, jaki poniósł właściciel nieruchomości obciążonej, czyli tej, przez którą wytyczona jest droga konieczna. Co również istotne, wynagrodzenie ma z reguły charakter jednorazowy, ale może przybrać również formę świadczenia okresowego.
Oczywiście to nie sąd wylicza należne wynagrodzenie za służebność drogi koniecznej. Ustala je opierając się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ten z kolei bazuje na specjalnym wzorze matematycznym. Wynagrodzenie stanowi iloczyn wartości rynkowej jednego metra gruntu zajętego pod pas służebny, powierzchni w metrach kwadratowych drogi koniecznej oraz współczynnika uwzględniającego inne elementy wpływające na wartość prawa służebności. Tymi elementami może być na przykład współkorzystanie z drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej i właściciela nieruchomości władnącej. Każda zmiana stosunków, która zaistnieje w danym stanie faktycznym, uzasadnia natomiast zmianę wysokości wynagrodzenia. Można też zamienić świadczenie jednorazowe na świadczenie okresowe.
Warto przy tym podkreślić, że strona niezadowolona z wyceny dokonanej przez biegłego może skutecznie zakwestionować tę opinię. Najbardziej rzetelnym dowodem jest jednak zlecenie sporządzenia nowej opinii przez rzeczoznawcę majątkowego albo przedłożenie opinii odpowiedniej organizacji zawodowej, która wytknie różnorodne błędy pierwotnego operatu. Często powoływani przez sądy rzeczoznawcy dobierają niewłaściwe nieruchomości do porównań, popełniają błędy rachunkowe albo niedostatecznie uzasadniają pewne przyjęte w operacie szacunkowym dane. Oczywiście w tym wszystkim trzeba ocenić, czy kwota, o którą walczymy jest tego warta i czy jesteśmy gotowi poświęcić temu postępowaniu więcej czasu - ocenia Bartosz Antos.
