Reklama

Śmierć kredytom hipotecznym!

Od paru miesięcy możemy zaobserwować wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości. Banki coraz chętniej udzielają kredytów hipotecznych. Mogą więc wrócić piękne lata mieszkaniowej prosperity (2004 - 2007), które pociągnęły w górę nie tylko branżę budowlaną, ale także całą rodzimą gospodarkę. Mogą, ale nie muszą...

Opracowana przez Komisję Nadzoru Finansowego i ogłoszona kilka tygodni temu Rekomendacja T wpycha nas z powrotem w rok 2009, nakazując bankom wstrzemięźliwość przy udzielaniu kredytów detalicznych, w tym także hipotecznych.

Reklama

Mając na względzie liczne krytyczne głosy specjalistów z branży finansów, można wyciągnąć wniosek, że nie jest to tylko opinia autora tego tekstu. Jednak do chwili obecnej nie spotkałem się z publikacją, która w pełni obnaża słabości i zagrożenia płynące z ograniczeń, wynikających z wprowadzenia przez banki obostrzeń przy udzielaniu kredytów, zapisanych w Rekomendacji T. Zdecydowałem się więc i ja zabrać głos w tej sprawie.

Bez "rewolucyjnych" rozwiązań

Już sam początek Rekomendacji T wywołuje stanowczy sprzeciw. Otóż KNF, chcąc chronić polskie banki od złych kredytów, powołuje się na amerykańskie przypadki, czyli załamanie rynku kredytów "subprime" i upadek Lehman Brothers.

Szanowni Państwo, to już przerabialiśmy! Większość banków działających w Polsce uciekło w wielkiej panice z bardzo bezpiecznego rynku kredytów hipotecznych (ku wielkiej radości tych, które na tym rynku pozostały). I oczywiście nic się nie stało - rynek kredytów hipotecznych w Polsce ma się wciąż wyśmienicie, biorąc pod uwagę kryteria spłacalności.

Pozwolę sobie, jako ekspert dziedzinie kredytów hipotecznych, na krótkie stwierdzenie: w Polsce nigdy nie mieliśmy do czynienia z rynkiem kredytów "subprime", czyli kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka. No, może poza krótkim okresem, kiedy "kredyty na gębę" (nazwa własna) oferował Dombank.

Pewnie wszyscy pamiętamy opisywany w prasie amerykański wynalazek - kredyty pieszczotliwie nazywane NINJA. Był to kredyt udzielany na zakup nieruchomości osobom bez stałych dochodów, bez pracy i bez majątku (No Income, Job and Assets). Nie jest jednak powszechnie znany fakt, że zgodnie z prawem bankowym obowiązującym w USA, kredyt hipoteczny jest związany li tylko z nieruchomością, a nie z kredytobiorcą. Oznacza to, że oddając bankowi nieruchomość, która była celem kredytu, mamy z głowy problem - nie ściga nas ani bank, ani komornik. Po prostu - nie udało się.

Nie ma w tym wypadku znaczenia, jaką część długu odzyska bank po sprzedaży nieruchomości. Przy tak ustawionych procedurach udzielania kredytów - pewnie na ogromną skalę - oczywiste się stało, że rynek ten kiedyś padnie. Niewiadomą było tylko, kiedy to nastąpi. Ale przecież żadne z tych "rewolucyjnych" rozwiązań nie zostało zastosowane przez polskie banki. Czegóż więc mamy się bać?

Polskie banki mniej odważne. Na szczęście!

Wróćmy jeszcze do "załamania się rynku kredytów hipotecznych subprime" i upadku z tego powodu wielu banków (w tym - Lehman Brothers). Nie trzeba być ekspertem od bankowości, aby wiedzieć, że banki robią na bieżąco analizę portfela kredytowego. Cóż to oznacza? Jeśli w 2008 roku spora część banków musiała ogłosić upadłość z powodu portfela złych kredytów, oznacza to, że portfel ten był w tragicznym stanie kilka lat wcześniej.

Ale po co psuć dobrą atmosferę wokół banku? Po co denerwować akcjonariuszy? Wówczas z pewnością nikt by nie kupił amerykańskich obligacji śmieciowych (nazwanych potem elegancko "toksycznymi aktywami"). Ta oczywista prawda (ogromne straty banków na kredytach "subprime") była bardzo starannie ukrywana przez chłopców z Wall Street przed klientami danego banku i akcjonariuszami. Do czasu, kiedy w danym banku skończyła się kasa na ich bardzo wysokie apanaże. Wtedy trzeba było ogłosić upadłość, chyba że hojny rząd USA sypnął kasą i zasilił budżet banku. Na kolejne wypłaty, w tym... na zaległe premie?

Podsumowując więc ten nieudany wstęp Rekomendacji T: na skutek amerykańskich, nieudanych eksperymentów na rynku finansowym nie możemy ograniczać akcji kredytowej w Polsce! Bo banki działające w Polsce nigdy nie były tak odważne w udzielaniu kredytów, jak miało to miejsce w USA (czytaj: w rozdawaniu kasy wszystkim bez żadnych ograniczeń i odpowiednich zabezpieczeń).

Czy z powodu tsunami na Oceanie Indyjskim w 2004 roku powinno się ewakuować wszystkie nadbałtyckie miasta i wsie? Czy po ataku na World Trade Center w 2001 roku mieliśmy otoczyć kordonem tysięcy policjantów i żołnierzy nasz Pałac Kultury i Nauki? Niekoniecznie...

Czego boi się KNF?

Przejdźmy zatem do zasadniczej treści Rekomendacji T.

Po pierwsze, absolutnie nie do przyjęcia jest wrzucenie do jednego worka kredytów (i pożyczek) konsumpcyjnych wraz z kredytami hipotecznymi. Te pierwsze spłacają się z roku na rok coraz gorzej, co wcale mnie nie dziwi, są to bowiem często właśnie kredyty BARDZO wysokiego ryzyka.

Przykład: pożyczki "na dowód osobisty", bez konieczności udokumentowania dochodów. Od kilku lat w swoich publikacjach zwracam na ten fakt uwagę - w dziedzinie pożyczek konsumpcyjnych niektóre banki działają zdecydowanie za bardzo ryzykownie. Rodzi się więc pytanie: dlaczego ani KNF, ani jej poprzedniczka - Komisja Nadzoru Bankowego - nie zainteresowała się wcześniej tym segmentem, a dopiero teraz?

Do tej samej grupy kredytów, obarczonej identycznymi sankcjami, mają zostać zaliczone kredyty hipoteczne. A przecież rynek kredytów hipotecznych w Polsce ma się świetnie i pewnie tak zostanie. Według oficjalnych danych, spłacalność w tym segmencie wynosi niemal 98,5 proc., czyli jest pewnie lepsza od zakładanej przez banki. Nasuwa się więc pytanie: czy w tej sytuacji rynek ten wymaga ze strony KNF tak restrykcyjnej interwencji?

Mamy więc taką oto sytuację: w związku z tym, że do tej pory Komisja Nadzoru Finansowego nie reagowała na niekontrolowany rozwój kredytów konsumpcyjnych wysokiego ryzyka, to teraz instytucja ta wymaga, aby ostro hamować akcję udzielania kredytów hipotecznych.

Po drugie, dlaczego KNF tak panicznie boi się kredytów walutowych? I to w sytuacji, kiedy jesteśmy po znacznym osłabieniu złotówki wobec euro i franka szwajcarskiego, w stosunku do okresu I - VI 2008 roku, kiedy to ponad 75 proc. kredytobiorców wybierało kredyt we frankach po to, żeby płacić niższe raty. I, jak się okazało, nawet po wzroście kursu tej waluty o 30 proc. w stosunku do złotówki, dalej ich miesięczne zobowiązanie wobec banku jest niższe niż gdyby zdecydowali się wówczas na kredyt złotówkowy.

Twórcy Rekomendacji T zapomnieli chyba, że Polska gospodarka od kilku lat zaliczana jest do najmocniejszych w Europie. Oczywiście, w krajach Trzeciego Świata zdarza się dość często gwałtowna deprecjacja miejscowej waluty. Ale czy grozi to złotówce?

Wszak żyjemy w prawie 40-milionowym kraju, a nasza gospodarka, jako jedyna w Europie, wyszła obronną ręką z ubiegłorocznego kryzysu. Czy w sytuacji, kiedy większość krajów Eurolandu ledwie zipie, a część jest na pograniczu bankructwa (nie lepiej jest w Wielkiej Brytanii), mamy obawiać się, że nagle nasza waluta straci do euro 40 proc. na wartości i to w krótkim czasie?

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Dziś w Interii

Raporty specjalne

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »