Sopot, Zakopane i Warszawa - tam mieszka się najlepiej?

Przed zaprezentowaniem wyników rankingowych z końca 2016 roku warto poświęcić kilka zdań metodologii badania przygotowywanego corocznie przez portal RynekPierwotny.pl. Wspomniany portal, na podstawie danych z 218 analizowanych miast, obliczył liczbę mieszkań (tzn. lokali i domów) przypadającą na 1000 osób oraz powierzchnię użytkową mieszkań w przeliczeniu na jedną osobę.

Następnie wyznaczono medianowe wartości dwóch analizowanych wskaźników (liczba mieszkań/1000 osób i metraż na 1 osobę). Dla 218 analizowanych miast obliczono odchylenia w stosunku do mediany. Za dodatnie lub ujemne odchylenie wyniku danego miasta o 1 proc. (względem medianowej wartości) zostało przyznanych odpowiednio +10 punktów oraz -10 punktów. Dlatego przykładowe miasto (Kielce), z liczbą mieszkań na 1000 osób o 8,18 proc. wyższą od mediany i metrażem na 1 osobę o 2,36 proc. niższym od mediany, w końcowej klasyfikacji otrzymało +58,2 punktu (81,8 pkt. + (- 23,6 pkt.)).

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl po sprawdzeniu wyników rankingowych z końca 2015 r. (poprzedni ranking) i końca 2016 r. (aktualny ranking) wskazują, że miejsca w pierwszej dziesiątce zajęły te same miasta co poprzednio. Doszło jednak do zmian kolejności w samej czołówce. W najnowszym rankingu najwięcej punktów zebrały następujące miejscowości:

• Sopot (miejsce 1., pozycja bez zmian)
• Zakopane (miejsce 2., awans o 2 pozycje)
• Warszawa (miejsce 3., pozycja bez zmian)
• Wrocław (miejsce 4., awans o 1 pozycję)
• Kołobrzeg (miejsce 5. ex aequo ze Świnoujściem, awans o 2 pozycje)
• Świnoujście (miejsce 5. ex aequo z Kołobrzegiem, spadek o 3 pozycje)
• Józefów (miejsce 7., awans o 1 pozycję)
• Piaseczno (miejsce 8., spadek o 2 pozycje)
• Marki (miejsce 9., pozycja bez zmian)
• Poznań (miejsce 10., pozycja bez zmian)

Warto zwrócić uwagę, że takie miasta jak Sopot, Zakopane, Kołobrzeg oraz Świnoujście zawdzięczają wysoką pozycję dużej liczbie kwater dla turystów. W przypadku Warszawy, Wrocławia i Poznania spore znaczenie mają mieszkania nabywane z myślą o wynajmie. Z kolei Józefów, Piaseczno oraz Marki to lokalizacje często wybierane przez zamożnych warszawiaków, którzy mogą sobie pozwolić na zakup lub budowę dużego lokum.

Jeżeli chodzi o miasta ponad 300 000 mieszkańców (inne niż Warszawa, Wrocław i Poznań), to Łódź odnotowała spadek o jedną pozycję (na 12. miejsce). Awans zaliczył Gdańsk (z 17. miejsca na 16. ), Szczecin (z 31. na 27.) oraz Lublin (z 35. na 33.). Żadnych zmian pozycji rankingowych nie odnotowano w przypadku Krakowa (14. miejsce) oraz Bydgoszczy (86. miejsce).

Podobnie jak rok wcześniej, do grona miast liczących ponad 300 000 mieszkańców, nie zakwalifikowały się już Katowice (13. pozycja rankingowa według danych z końca 2016 r.). Większych zmian nie zaobserwujemy wśród przemysłowych i poprzemysłowych miast, które podobnie jak poprzednio zebrały najmniej punktów rankingowych. Do tej grupy można zaliczyć: Olkusz, Stalową Wolę, Knurów, Starogard Gdański, Skawinę, Żory, Andrychów, Dębicę, Police i Orzesze.

W nawiązaniu do powyższych wyników warto dodać, że znów spadła liczba analizowanych miast, które liczą sobie ponad 20 000 mieszkańców. Pod koniec 2014 roku, Główny Urząd Statystyczny wskazał 222 takie miejscowości. Rok później wspomniana grupa skurczyła się do 219 miast. Najnowszy ranking portalu RynekPierwotny.pl, bazujący na danych z grudnia 2016 roku, uwzględnia już tylko 218 miast z liczbą ludności ponad 20 000.

Na przestrzeni ostatnich lat można również zauważyć poprawę przeciętnych wyników z analizowanych miejscowości (tzn. medianowej liczby mieszkań na 1000 osób i medianowego metrażu na 1 osobę). Te wyniki przedstawiają się następująco:

• koniec 2014 roku - 381 mieszkań/1000 osób, 24,7 m kw./osobę
• koniec 2015 roku - 385 mieszkań/1000 osób, 25,0 m kw./osobę
• koniec 2016 roku - 391 mieszkań/1000 osób, 25,4 m kw./osobę

Tak duża coroczna poprawa przeciętnych wyników z miast liczących ponad 20 000 mieszkańców może wydawać się imponująca. Trzeba jednak pamiętać, że nie tylko boom deweloperski odpowiada za coraz lepsze statystyki. Kluczowe znaczenie ma także spadek populacji wielu analizowanych ośrodków miejskich.

Andrzej Prajsnar