Spółdzielcy idą do sądu

Trzy miesiące, zgodnie z nowymi przepisami o spółdzielniach mieszkaniowych, mają zarządy na zrealizowanie wniosków o przekształcenie mieszkań spółdzielczych w odrębną własność i podpisanie umowy notarialnej. W praktyce większość spółdzielni nie jest w stanie sprostać temu terminowi i opóźnia przekształcenie.

Pozwy zniecierpliwionych

W Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej Ursus w Warszawie przekroczenie terminów to efekt nieuregulowanej sytuacji prawnej gruntów. Na największym osiedlu z ponad 4 tys. mieszkań spółdzielnia nie ma ani prawa własności gruntu, ani użytkowania wieczystego, bo bloki były budowane na podstawie decyzji administracyjnych z lat 70. Mimo że zarząd wystąpił o zasiedzenie gruntów, spółdzielcy sięgnęli po ostateczne rozwiązanie i złożyli pozwy o wydanie orzeczenia w sprawie przekształcenia przez sąd. Podobne pisma zostały skierowane przeciwko warszawskiej SM Za Żelazną Bramą, w której nie zostały jeszcze przekształcone żadne lokale.

- Będziemy wykonywać ustawę, ale ze względu na kilkakrotną zmianę prezesów w ostatnim czasie nie miał kto się tym zająć. W dodatku zginęły niektóre dokumenty związane z przekształceniem. Nie chcemy pozwów, ale co mamy zrobić, jeżeli mimo dobrej woli spółdzielni przedstawiciele członków zmieniają bezustannie skład zarządu - tłumaczy pracownik administracji spółdzielni.

- Takich reakcji spółdzielców można się było spodziewać. Minął okres masowego składania wniosków. Niektóre spółdzielnie sobie z nimi poradziły, a niektóre popadły w zwłokę - mówi Tomasz Tatomir, radca prawny z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław.

Nie każda skarga zasadna

- Członkowie, którzy od dłuższego czasu oczekują na przekształcenie, powinni przemyśleć decyzję o złożeniu pozwu. Jest to uzasadnione tylko wtedy, kiedy zarząd nie robi nic w kierunku uwłaszczenia. Tam, gdzie zarządy dążą do przekształceń, robią podziały, składają wnioski o zasiedzenie, należy być cierpliwym i nie występować do sądu - tłumaczy Ryszard Strzałkowski, prezes Warszawskiego Forum Uwłaszczeniowego.

Podobnego zdania jest Jadwiga Hennig z Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.

- Jeżeli spółdzielnia rozpoczęła jakiekolwiek działania, to składanie pozwu nie ma najmniejszego sensu. Sąd i tak nie przyzna racji spółdzielcy, przez co może on narazić się na niepotrzebne koszty. Pozwy trzeba składać tam, gdzie uchwały o odrębnej własności nie zostały jeszcze podjęte lub gdy np. w ciągu 24 miesięcy od złożenia pierwszego wniosku o przekształcenie zarząd nie wystąpił do gminy o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - podkreśla Jadwiga Hennig.

Zdarza się jednak, że spółdzielnie starają się sprawiać wrażenie, że podejmują kroki w celu przeniesienia własności.

- Mimo braku uchwały o określeniu przedmiotu odrębnej własności podpisują umowy przedwstępne i nie określają terminu podpisania umowy notarialnej albo winą za brak działań i opóźnienia obarczają inne organy. W ten sposób chcą się uchronić przed pozwami i wnioskami do prokuratury - mówi Bożena Dorodzińska z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Obrony Praw Członków Spółdzielni i ich Rodzin.

Sąd zdecyduje

Jeżeli spółdzielca zdecyduje się na złożenie pozwu, to stosowne pismo należy skierować do sądu rejonowego. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego, czyli prośba o wydanie tzw. orzeczenia zastępującego oświadczenie woli. W tym przypadku będzie to decyzja spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu. Jednocześnie należy powołać się na art. 12 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) i wskazać, że doszło do przekroczenia trzymiesięcznego terminu na rozpatrzenie wniosku o przekształcenie mieszkania lokatorskiego (w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych jest to art. 17 ust. 11 ustawy). Spółdzielca powinien też w miarę możliwości uzasadnić, z czego wywodzi, że spółdzielnia celowo zwleka z przekształceniem lokalu.

Nawet jeżeli opóźnienia w przekształceniu są wynikiem opieszałości zarządu, sąd nie może podjąć decyzji za spółdzielnię, gdy nie będzie jasnej sytuacji gruntowej albo stosownych uchwał o określeniu przedmiotu odrębnej własności.

- Wtedy jednak postępowanie wszczęte przez członka zostanie zawieszone i sąd ponagli zarząd, wyznaczając mu terminy na stworzenie warunków do przekształcenia. Niekiedy sąd jest jedyną instytucją, która może taką spółdzielnię zmobilizować - mówi Tomasz Tatomir.

Spółdzielcy, którzy złożą pozew, są zwolnieni od kosztów sądowych, nawet jeżeli sąd nie przyzna im racji.

Adam Makosz