Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną a podatek VAT

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm. - dalej jako "ustawa o VAT") podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, osoby fizyczne, oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które samodzielnie wykonują działalność gospodarczą.. Jednocześnie ustęp 2 powyższego artykułu w sposób szeroki definiuje pojecie działalności gospodarczej. Jest nią wedle ustawy wszelką działalność producentów, handlowców, usługodawców (w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników), jak także działalność osób wykonujących wolne zawody również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalnością gospodarczą są również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły, dla celów zarobkowych. W tej sytuacji może budzić wątpliwości czy osoba fizyczna, sprzedająca kilka nieruchomości w relatywnie krótkim okresie czasu albo prowadząca innego rodzaju działalność gospodarczą, nie powinna odprowadzić podatku VAT od takich transakcji.

Aby dostawa gruntów (w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Tj. wtedy, kiedy gdy dokonywana jest przez podatnika podatku od towarów i usług lub przez osobę fizyczną niebędącą podatnikiem tego podatku, jeżeli sprzedaży można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Ustawa nie definiuje pojęcia częstotliwości. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności, ani ilość dokonanych transakcji, lecz powtarzalność czynności (bądź zamiar powtarzalności). Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania takich czynności. Dlatego nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności w tym zakresie. Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 kwietnia 2009 (sygn. IPPP1/443-187/10-4/ISz).

Konkludując należy wskazać, że o tym czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczna podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, decyduje zamiar z jakim nieruchomość została nabyta. Jeżeli nieruchomość pozostawała własnością podmiotu przez dłuższy czas, jeżeli poczynił on na niej określone nakłady w celu jej używania - można przyjąć, że nieruchomość taka nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży. Wówczas nie dojdzie do opodatkowania podatkiem VAT. Jeżeli jednak nastąpi sprzedaż kilku nieruchomości w relatywnie krótkim przedziale czasu, w szczególności gdy od ich nabycia minęło niewiele czasu - należy liczyć się z odmiennym stanowiskiem organów podatkowych. Równocześnie wskazać należy, iż jeśli sprzedaży nieruchomości dokonywać będzie osoba fizyczna będąca przedsiębiorcą, dodatkową okolicznością rozstrzygającą o ewentualnym opodatkowaniem podatku VAT, będzie fakt czy dyspozycja dotyczyć będzie majątku przedsiębiorstwa czy majątku osobistego.

Justyna Zając-Wysocka

Radca prawny, Dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie

^{Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.}