Sprzedaż nieruchomości - umowa przedwstępna krok po kroku
W większości przypadków sprzedaż lub zakup nieruchomości rozpoczyna się od zawarcia umowy przedwstępnej. Nie stanowi ona dokumentu, który już w tym momencie przenosi własność na nabywcę, ale określa za to podstawowe zasady i warunki tej właściwej umowy. Co zatem należy o niej wiedzieć?
- Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna to kontrakt, poprzez który jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy - mówi Robert Tomaszewski, prezes zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Dokument ten stwierdza podstawowe założenia i istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej, która faktycznie będzie przenosiła własność nieruchomości na nabywcę. W umowie przedwstępnej określa się też termin, w ciągu którego ma zostać zawarta faktyczne umowa. Jeżeli nawet takie postanowienie się w niej nie znajdzie, przyjmuje się, że właściwa umowa powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy. Może się zdarzyć, że obie strony są uprawnione i obie wskażą zupełnie inny termin. W takiej sytuacji liczy się, kto wskazał termin jako pierwszy. W tym zakresie dopuszczono możliwość przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie żądanie będzie bezskuteczne po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej. W tym czasie powinien co najmniej zostać wyznaczony termin.
- Zadaniem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów stron - podkreśla Robert Tomaszewski. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od wykonania tego obowiązku, druga strona może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Strony mogą nawet z góry określić zakres i wysokość należnego z tego tytułu odszkodowania. Należy się jednak pośpieszyć z ewentualnymi roszczeniami odszkodowawczymi, ponieważ przedawniają się one z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Umowa przedwstępna daje też stronom pewność, że do czasu faktycznej sprzedaży żadne dotychczasowe ustalenia nie ulegną zmianie. Na przykład nieruchomość nie stanie się nagle droższa.
Zawarcie umowy przedwstępnej jest często konieczne do uzyskania kredytu hipotecznego. Banki wymagają takiej formy potwierdzenia ceny sprzedaży nieruchomości oraz jej położenia. Na tej podstawie bank skonstruuje odpowiednią ofertę dla klienta, zawierającą kilka opcji finansowania tego przedsięwzięcia. To też pewnego rodzaju zabezpieczenie dla sprzedającego. Jeżeli jego kontrahent stara się o kredyt i finalnie go nie uzyska, sprzedawca teoretycznie znajdzie się "na lodzie", ponieważ stracił kilka miesięcy, w ciągu których mógł znaleźć innego kupującego. Konstrukcja umowy przedwstępnej pozwala mu jednak na dochodzenie odszkodowania z tego tytułu - dodaje Robert Tomaszewski.
Podsumowując zatem, podpisując umowę przedwstępną należy zwrócić uwagę na to, czy kontrakt ten posiada wszystkie niezbędne elementy. Konieczne jest dokładne wskazanie stron umowy, czyli sprzedającego i kupującego (imię, nazwisko, adres, numer dowodu osobistego, PESEL, nazwa firmy, numer NIP, numer KRS). Poza tym należy wskazać szczegółowe informacje na temat przedmiotu umowy, czyli jaka nieruchomość ma zostać sprzedana, gdzie jest położona, jaki jest numer księgi wieczystej tej nieruchomości, czy posiada jakieś obciążenia, czy ma więcej niż jednego właściciela. Kolejnym elementem jest wskazanie ostatecznej ceny nieruchomości oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo w umowie przedwstępnej można również wskazać wysokość zadatku, który w razie zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie zaliczony na poczet przyszłej płatności, a w razie niezawarcia umowy z winy kupującego, przepadnie. Fakultatywnym elementem kontraktu jest też umowne prawo odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach.
