Stare mury trzymają cenę

Przełom roku nie przyniósł znaczących zmian w cenach oferowanych do sprzedaży mieszkań. Nieznaczne wzrosty średnich stawek ofertowych nastąpiły w Białymstoku (1,3 proc.), Krakowie (1,1 proc.) i Olsztynie (1 proc.). W tym samym czasie o min. 1 proc. spadły ceny w Gdańsku (1,8 proc.), Opolu (1,2 proc.) i Katowicach (1 proc.). Zmiany w pozostałych analizowanych przez serwis Oferty.net miastach były symboliczne - wynosiły poniżej 1 proc., co oznaczało różnicę w cenie 1 m2 rzędu od kilku do kilkudziesięciu zł.

Obserwowany od wielu miesięcy ogólny spadek popytu na mieszkania nie rozkłada się równomiernie. Jego skala, oraz towarzyszący mu skutek w postaci spadku cen, są mocno zróżnicowane. Z analizy serwisu Oferty.net wynika, że w całym kraju spadają średnie ceny ofertowe mieszkań o średnich i dużych powierzchniach. Jednak w przypadku najmniejszych mieszkań - o pow. do 30 m2 - mówienie o spadku cen wymaga większej precyzyjności. Po wnikliwym przyjrzeniu się obecnym oraz historycznym cenom lokali wystawianym do sprzedaży w sześciu największych aglomeracjach okazuje się, że te nie wszędzie wpisały się w ogólnokrajowy trend spadkowy.

I tak w stolicy Wielkopolski średnia stawka ofertowa za mieszkania o pow. do 30 m2 wynosi obecnie 6190 zł za m2 i jest o 1,3 proc. wyższa od obowiązującej przed dwoma laty (6109 zł/m2). Jeszcze większy, wynoszący aż 4,4 proc. wzrost średniej ceny nastąpił w Krakowie. Na początku 2010 roku małe mieszkania wystawiane były do sprzedaży za średnią cenę 7729 zł za m2. W styczniu 2012 r., a więc po dwóch latach ograniczania dostępności kredytów, niestabilności kursów walut, spadku popytu na mieszkania i wydłużeniu czasu sprzedaży, zbywcy zwiększyli swoje oczekiwania - oferują je w cenie 8071 zł za m2.

Mimo niekorzystnej koniunktury bardzo stabilne pozostają ceny małych mieszkań w Warszawie i Katowicach. Wg danych serwisu Oferty.net w stolicy średnia cena ofertowa spadła w ciągu dwóch lat o zaledwie 0,8 proc., a w Katowicach o 0,2 proc. Większy - wynoszący 3,6 proc. spadek cen małych mieszkań zanotował Gdańsk.

Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja na rynku mieszkań o pow. do 30 m2 w Łodzi i we Wrocławiu. W obu wymienionych miastach zdecydowana przewaga podaży nad popytem doprowadziła do średnio ponad 14-procentowego spadku cen.

W tym miejscu warto dodać, że małe mieszkania są najbardziej 'chodliwym' typem ofert na rynku najmu. Dlatego ich zakup często dyktowany jest chęcią bezpiecznego ulokowania wolnych środków finansowych i czerpania z inwestycji stałego, pewnego dochodu w postaci czynszu za najem.

Pierwsze tygodnie 2012 r. potwierdzają obawę z końca ubiegłego roku: najbliższe kwartały będą trudnym czasem dla osób zainteresowanych kupnem nieruchomości za pieniądze banku. Najtrudniej jest z kredytami w obcych walutach - franka praktycznie już nie pożyczymy, a dostępność euro drastycznie spadła.

Kluczową przyczyną zmian na rynku jest zapowiedziana już jesienią 2010 r. nowelizacja rekomendacji S pióra Komisji Nadzoru Finansowego. Z jednej strony ogranicza ona zdolność kredytową, a z drugiej wzmacnia przekaz z poprzednich dokumentów KNF: banki nie powinny udzielać kredytów w walutach innych niż złoty.

Z pożyczania we franku szwajcarskim banki zaczęły masowo wycofywać się latem ubiegłego roku. W ostatnich miesiącach rozpoczęło się też gremialne rezygnowanie z finansowania w euro. Aktualnie kredytu we franku szukać można jedynie w Nordei (ale tylko z zarobkami min. 15 tys. zł netto), a euro znajdziemy wprawdzie w dziesięciu instytucjach, jednak w większości przypadków oferta jest wirtualna. Bo albo bank oferuje wysokie marże, albo wymaga kilkunastu tys. zł zarobków. Przeciętny klient szansę na w miarę atrakcyjny kredyt w unijnej walucie ma jedynie w Banku Ochrony Środowiska i Raiffeisenie oraz ewentualnie w Banku Zachodnim WBK, ale to tylko gdy posiada jednocześnie solidny wkład własny.

Kredyty walutowe kuszą niższym oprocentowaniem i niższą ratą. Ale nie wolno zapominać o ryzyku kursowym, czyli wahaniach kursów, które mogą doprowadzić do skokowego wzrostu miesięcznego obciążenia klienta. Przed takimi konsekwencjami chce klientów uchronić Komisja Nadzoru Finansowego poprzez działania mające na celu zniechęcenie banków do kredytowania w walutach. Wg nowej rekomendacji S banki mają liczyć zdolność kredytową tak jakby klient zadłużał się na maksymalnie 25 lat (dotyczy to wszystkich kredytów, także tych w złotych), nawet jeśli rzeczywiście kredyt udzielany jest na dłużej. Klienci, którzy wskutek działania rekomendacji nie otrzymają oczekiwanego kredytu będą musieli zaciągnąć niższy lub posiłkować się dochodami kogoś z rodziny. Dodatkowo łączna suma rat kredytów klienta nie może przekroczyć 42 proc. zarobków netto, a dotąd osoby zarabiające ponad średnią krajową mogły zaciągać kredyt z ratą do 65 proc. dochodów netto. Efekt? Rok temu ok. 20 proc. wniosków kredytowych złożonych przez klientów Open Finance dotyczyło kredytów walutowych. W styczniu 2012 r. odsetek ten spadł poniżej 9 procent.

Patrząc na ostatnie miesiące to powodów do narzekań nie mają jedynie osoby już spłacające kredyty, szczególnie walutowe. Umocnienie złotego wobec euro i franka oraz spadek stawki EURIBOR decydującej o oprocentowaniu w euro sprawiły, że raty kredytów w tej walucie od grudnia spadły o 9 proc., klienci zadłużeni we franku zyskali ok. 5 procent.

Krakowskie Stare Miasto - tętniące życiem serce miasta - to obszar, z którego oferty sprzedaży mieszkań cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem klientów. Lokale w murach budynków przesiąkniętych wielusetletnią historią, z przestronnymi wnętrzami i dochodzącą zza okien melodią hejnału, są przedmiotem marzeń nie tylko wielu Krakowian, ale także oczarowanych urokiem podwawelskiego grodu mieszkańców innych części Polski oraz licznej grupy zachwyconych miastem obcokrajowców. Ta wielość i różnorodność oraz stały napływ klientów sprawiają, że ceny staromiejskich mieszkań od lat utrzymują się na wysokim jak na polskie warunki poziomie. Obecnie średnia stawka za m2 lokalu w tej dzielnicy wynosi 9627 zł/m2. Jednak ceny wywoławcze za komfortowo wykończone i wyposażone apartamenty są nawet 3-krotnie wyższe - dochodzą do 30 000 zł za m2.

Wybór ofert ze Starego Miasta jest w serwisie Oferty.net bardzo duży - od relatywnie tanich mieszkań ale wymagających sporych nakładów na remont, przez gotowe do zamieszkania, w standardzie popularnym, po luksusowe studia oraz wykończone z myślą o obcokrajowcach apartamenty. Duża jest też rozbieżność w cenach; zakup 30-metrowej kawalerki oddalonej o 5 minut spacerem od Rynku to wydatek rzędu 290 000 zł. Za wymagające odświeżenia, 60-metrowe, 2-pokojowe mieszkanie w podobnej lokalizacji trzeba zapłacić ok. 450 000 zł, zaś za okazały, 150-metrowy apartament z widokiem na Sukiennice przeszło 3 000 000 zł.

Charakterystyczną cechą krakowskiego Starego Miasta jest pokaźny wiek zabudowy. Oferty w nowych budynkach czy w nadbudowach stanowią rzadkość. Ponad 82 proc. wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net staromiejskich mieszkań mieści się w kamienicach liczących sobie przeszło 100 lat. To sprawia, że spora ich część wymaga remontów - zwłaszcza elewacji , klatek schodowych, czy kanalizacji. W wielu mieszkaniach brakuje też podłączenia do miejskiej sieci ciepłowniczej. Źródło ciepła stanowią w nich piece węglowe, które jednak coraz częściej zastępowane są ogrzewaniem elektrycznym lub gazowym.

Marcin Drogomirecki - część nieruchomościowa Oferty.Net

Marcin Krasoń - część kredytowa Open Finance Zespół Analiz

Biznes INTERIA.PL jest już na Facebooku. Dołącz do nas i bądź na bieżąco z informacjami gospodarczymi