Studenckie zakupy nie poprawiają nastrojów na rynku mieszkaniowym

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Spadek o 2 proc. to najniższy poziom w 19-miesięcznej historii badania. Dodatkowo względem maja znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców Home Broker.

W lipcu po raz szósty z rzędu pogorszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Bieżący miesiąc przyniósł zwiększenie grona pesymistów o 4 pp., co względem ostatniej zmiany na poziomie 19 pp. wydaje się wynikiem umiarkowanym. Trzeba jednak pamiętać, że obecnie stanowią oni aż 73 proc. badanych. W maju było to niewiele ponad 50 proc. Bieżący wynik jest trzecim, w którym grono osób przewidujących spadek cen mieszkań, było liczniejsze niż osób o odmiennym zdaniu.

Powodów takiego stanu jest wiele. Po pierwsze grono mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym jest rekordowo duże. Część obserwatorów rynku obawia się nawet sytuacji nadpodaży, co odbiłoby się negatywnie na standingu finansowym części firm. W uzasadnieniu prognoz czynnik ten wydaje się jednak niknąć w obliczu zmian w programie "Rodzina na swoim".

- Znaczne ograniczenie rządowego wsparcia przy spłacie kredytu powinien spowodować spadek popytu, co może odbić się na cenach - tłumaczy Adam Sporniak, doradca Home Broker z Warszawy. Wydaje się jednak, że czynnika tego nie należy nadto przeceniać. Co prawda blisko co czwarty kredyt jest dziś udzielany z dopłatą, ale alternatywą dla nich jest zwykły dług hipoteczny. Beneficjenci programu "Rodzina na swoim" muszą bowiem posiadać zdolność kredytową. Problem w tym, że miesięczna rata tradycyjnego zadłużenia może być nawet o 80 proc. wyższa niż dofinansowanego. Z tego tytułu można spodziewać się kilkuprocentowego spadku popytu. Sytuację pogarsza też rosnący poziom stóp procentowych, który coraz mocniej ogranicza zdolność kredytową rodaków. Pozostaje jeszcze głośna w ostatnim czasie kwestia kredytów we franku szwajcarskim.

- Część osób w obawie przed ryzykiem walutowym może stronić od kredytów denominowanych w euro czy franku, co może przełożyć się na ograniczenie popytu na droższe mieszkania - tłumaczy Krzysztof Zawadzki, doradca Home Broker z Warszawy. Trzeba bowiem pamiętać, że przeciętna wartość kredytu walutowego jest o 75 proc. wyższa niż złotowego. W tym kontekście nie można także zapomnieć o zaostrzeniu rekomendacji S. Ma ona wejść w życie z początkiem roku. W przypadku osób najlepiej zarabiających może ograniczyć potencjalną kwotę kredytu o blisko połowę.

Za przeciwnym ruchem na rynku krótkoterminowo przemawia rosnący popyt ze strony studentów. Przeważnie dotyczy on tańszych lokali. - Szczyt "akademickich" zakupów przypada na sierpień i wrzesień i dotyczy głównie kawalerek i mieszkań dwupokojowych - zauważa Marzena Zawada, doradca Home Broker z Łodzi. Trzeba bowiem pamiętać, że studenci nie tylko rozglądają się za mieszkaniami na wynajem. Część rodziców woli bowiem kupić młodemu żakowi lokal na kredyt zamiast łożyć na wynajęcie podobnej nieruchomości.

W dłuższym terminie trzeba pamiętać, że rodzimy rynek nieruchomości jest mało elastyczny. Doskonałym tego przykładem jest efekt pokryzysowej przeceny. W 2008 roku popyt na nieruchomości spadł kilkukrotnie - ceny od poziomu z przełomu 2007 i 2008 roku zostały natomiast zrewidowane o około 10-15 proc. Powód wydaje się prozaiczny. W kraju wciąż brakuje blisko 1,5 miliona mieszkań. Pewnie też dlatego mieszkania w kraju należą do jednych z najdroższych w Europie. Na ceny wpływa też rosnące zatrudnienie i wynagrodzenia. W czerwcu były one odpowiednio o 3,6 i 5,8 proc. wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem.

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców Home Broker po raz trzeci wykazała wartość ujemną. Prognozowany w perspektywie roku spadek cen mieszkań w największych miastach na poziomie 2 proc., wpisuje się w trend niewielkich zmian cen na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętne "M" straciło na wartości, ale korekta ta była niewielka i wynosiła blisko 2 proc. W poszczególnych segmentach rynku przewidywana ścieżka zmian cen jest odmienna. Trudno spodziewać się przeceny lokali najbardziej pożądanych. Należą do nich mieszkania małe w popularnych lokalizacjach. Po drugiej stronie barykady są natomiast mieszkania o ponadprzeciętnych metrażach w lokalizacjach rzadko wybieranych przez nabywców.

Rozważając zmiany cen nie można także zapomnieć o inflacji, która nominalny spadek cen może realnie pogłębić. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w lipcu, wskazuje bowiem, że najprawdopodobniej w połowie 2012 roku inflacja osiągnie poziom poniżej 2,5 proc. Oznaczałoby to, że realny spadek cen mieszkań wyniósłby około 4-5 proc.

Centralna prognoza doradców Home Broker dla całego kraju nie uwzględnia specyfiki lokalnych rynków nieruchomości. W tym zakresie warto zwrócić uwagę na Katowice, gdzie doradcy spodziewają się wzrostu cen o 1 proc. Jest to wynik relatywnie niskich cen nieruchomości i wysokich wynagrodzeń w stolicy województwa śląskiego. W efekcie za roczną pensję można tam kupić blisko 10 m kw. mieszkania. W Krakowie wynik ten byłby przeszło dwukrotnie niższy.

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

Przewidywana przecena rzędu 3 proc. w Lublinie, Wrocławiu i Warszawie może być wynikiem znacznego ograniczenia programu "Rodzina na Swoim". W miastach tych, po zmianach trudno będzie znaleźć lokal spełniający warunek ceny m kw. W dwóch ostatnich miastach warto też zwrócić uwagę na dużą konkurencję między deweloperami, co ma odzwierciedlenie w cenie.

Home Broker publikuje co miesiąc wskaźnik prognozujący zmianę przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkań w największych miastach Polski w najbliższych 12 miesiącach. Wskaźnik dla całego kraju jest medianą oczekiwań doradców w obrocie nieruchomościami, ważoną liczbą odpowiedzi przypadających na poszczególne miasta uwzględnione w badaniu.

W prognozowaniu zmiany ceny metra kwadratowego w najbliższych 12 miesiącach Home Broker posługuje się powszechnie znaną i wykorzystywaną metodą heurystyczną (intuicyjną). Stosuje się ją w dziedzinach nowych, w przypadku których trudno skwantyfikować istniejące zależności, a także trudno przeprowadzić analizę retrospektywną. W ocenie Home Broker polski rynek nieruchomości mieszkaniowych spełnia te kryteria.

Metoda opiera się na opiniach oraz intuicji badawczej ekspertów z danej dziedziny, stanowiących liczną grupę oraz umiejących myśleć w niezależny sposób. Jedną z odmian metody heurystycznej jest metoda delficka, wykorzystana po raz pierwszy w badaniach w 1966 roku. Polega ona na opracowaniu ankiet skierowanych do ekspertów, analizie statystycznej otrzymanych wyników i sformułowaniu w oparciu o nie ogólnych wniosków. Za prognozę przyjmuje się opinię większości zgodnych uczestników badania.

Bartosz Turek

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL