Tanie mieszkania za granicą kuszą Polaków
Po spadkach cen przekraczających nawet 60 proc. warto zwrócić uwagę na nieruchomości wakacyjne i apartamenty w Europie. Rentowność takich inwestycji zazwyczaj zawiera się w przedziale 3 - 7 proc. w skali roku, co niejednokrotnie przewyższa stopę zwrotu możliwą do uzyskania z dostępnych obecnie lokat - wynika z analizy Home Broker. Dla osób, które nie chcą podejmować ryzyka kursowego, alternatywą może być inwestycja w "condohotel" w Polsce.
Minister budownictwa Hiszpanii podał właśnie, że w 2009 roku oddano do użytkowania 387 tys. domów (dla porównania w Polsce było to 160 tys. mieszkań).
Co ciekawe, w tym samym okresie w stolicy korridy sprzedano jedynie 221 tys. domów, co powoduje że obecny zasób niesprzedanych domów wzrósł z około 1,1 mln do 1,25 mln domów!
W obliczu tych danych mało pocieszające wydaje się, że w 4 kwartale 2009 roku w Hiszpanii zawarto jedynie o 0,3 proc. mniej transakcji niż rok wcześniej (przez ostatnie 2 lata spadek wolumenu był dwucyfrowy).
Nie dziwi więc fakt, że ceny nieruchomości w Hiszpanii spadły miejscami nawet o 50 proc.
Nie były to jednak spadki najbardziej dotkliwe. Jak podaje jeden z łotewskich pośredników średnia cena nieruchomości w tym kraju była w II kwartale 2009 roku o 60 proc. niższa niż jeszcze rok wcześniej.
W Bułgarii przecena wyniosła o połowę mniej (30 proc.). Na tym tle wyróżnia się Polska, gdzie ceny mieszkań w największych miastach spadły w szczytowym okresie kryzysu o około 10 proc.
Co ciekawe w Grecji, pomimo kryzysu, w 2008 roku ceny jeszcze rosły. Obecnie natomiast w związku z problemami fiskalnymi obserwowana jest jedynie niewielka przecena szacowana w przedziale 5-10 proc. oraz znaczny spadek liczby transakcji.
Najbliższe miesiące pokażą czy grecki rynek nieruchomości powieli scenariusz polski - znaczny spadek wolumenu transakcji i niewielka korekta cen, czy hiszpański - gdzie ceny spadały ze znaczną dynamiką.
Zależeć to będzie głównie od tego, jak inwestorzy zagraniczni zareagują na przecenę. Nadpodaż domów w Hiszpanii, w której należy upatrywać główny powód gwałtownych obniżek, wynikała nie tylko z dużej liczby nowopowstałych inwestycji, ale także z exodusu inwestorów.
Wystarczy budżet rzędu 80 tys. zł aby zostać właścicielem kawalerki w bułgarskim kurorcie - Burgas. Kwota ta odpowiada cenie najtańszych mieszkań w Katowicach. Ceny domów w Burgas zaczynają się natomiast w okolicach 200 tys. zł. Dodatkowe 50 tys. zł pozwoli na nabycie umeblowanego apartamentu o powierzchni 60 m2 na Słonecznym Brzegu. Dla porównania za owe ćwierć miliona złotych można zostać właścicielem dwa razy mniejszej kawalerki na warszawskim Ursynowie w niskim budynku z wielkiej płyty.
Większym budżetem należy dysponować aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Najtańsze apartamenty kosztują tu około 200 tys. zł. W pobliżu Alicante za wyposażony dom o powierzchni 120 m2 należy zapłacić około 410 tys. zł. Niekwestionowanym plusem Hiszpanii jest długość sezonu, który wynosi od 9 do nawet 12 miesięcy (na Costa Del Sol). Dla porównania w Bułgarii można liczyć na wynajem nadmorskiej nieruchomości przez okres około 5 miesięcy rocznie.
Podobna grubość portfela potrzebna jest aby nabyć nieruchomość w Grecji. Tu także ceny najtańszych apartamentów zaczynają się od 200 tys. zł. Średnia cena nieruchomości jest jednak wyższa niż w Hiszpanii, chcąc więc kupić dom w dobrym stanie o powierzchni 110 m2 na Krecie należy dysponować bowiem kwotą minimum 500 tys. zł.
W Polsce natomiast kupno na własność apartamentu w pięciogwiazdkowym hotelu nad morzem to wydatek rzędu minimum 350 tys. zł. Pokój hotelowy w centrum stolicy kosztuje natomiast około 700 tys. zł. Niekwestionowanym plusem takiej inwestycji jest stabilność dochodów - kupując na własność apartament w tego typu "condohotelu" (czyli hotelu, w którym właścicielami pokoi nie jest zarządzający hotelem, ale poszczególni inwestorzy) podpisujemy bowiem umowę na wieloletni najem z gwarantowanym czynszem wyrażonym w polskiej walucie. Ponadto, w takim wypadku, operator hotelu zajmuje się zarządzaniem i wynajmem naszego apartamentu. Natomiast w przypadku nieruchomości za granicą za około piątą część dochodu z najmu otrzymamy profesjonalną usługę zarządzania i pośrednictwa. W takim wypadku dochody będą także zmienne w czasie.
Ile więc można zarobić na takiej inwestycji? W polskiej ofercie Home Broker inwestycje typu "condohotel" pozwalają na osiąganie rocznego przychodu z wynajmu rzędu 7 proc. wartości nieruchomości. Na tym tle gorzej wygląda sytuacja w Hiszpanii i Bułgarii. Rentowność w wymienionych krajach oscyluje w granicach 4 - 7 proc. Znacznie niższą stopę zwrotu, bo wynoszącą 3-4 proc. oferują nieruchomości w Grecji.
Najważniejszym czynnikiem decydującym o wysokości zysków jest lokalizacja. Oczywiście najwyższe rentowności osiąga się w przypadku nieruchomości najlepiej usytuowanych, a więc na przykład w pierwszej linii od morza lub w centrach największych miast. Do najpopularniejszych lokalizacji można zaliczyć na przykład: Kretę w Grecji, Słoneczny Brzeg, Warnę i Sofię w Bułgarii oraz wybrzeża Costa Del Sol, czy Costa Blanka z popularnym Alicante w Hiszpanii. Dobrym barometrem atrakcyjności lokalizacji mogą być.. biura podróży. Można tam bowiem zdobyć informacje o najbardziej popularnych miastach i kurortach na całym świecie.
Wybierając nieruchomość za granicą należy jednak mieć też na względzie ryzyko wynikające z kursu walutowego. Zarówno bowiem przeliczony na złote czynsz najmu jak i wartość nieruchomości za granicą będą malały wraz z umacnianiem się rodzimej waluty (co obecnie ma miejsce). Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku spadku wartości złotego.
Nabywając nieruchomość trzeba zwrócić także uwagę na koszty transakcyjne. Należy bowiem opłacić podatek od transakcji (w Polsce jest to podatek od czynności cywilno-prawnych), notariusza, pośrednika oraz wnieść stosowną opłatę za zmiany w księdze wieczystej (lub innym odpowiednim rejestrze). Na tym tle najlepiej wypada Bułgaria. Koszty związane z nabyciem nieruchomości nie powinny przekroczyć tu 4 - 6 proc. wartości nieruchomości. Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym w Polsce. Gdy przy transakcji nie będziemy się posiłkować kredytem, koszty transakcyjne nie powinny przekroczyć 6,5 proc. Wybierając natomiast apartament od dewelopera koszty spadną do około 1 proc. wartości nieruchomości - w takim wypadku nie pobierana jest bowiem ani prowizja, ani podatek PCC. Na tym tle najgorzej wypadają Hiszpania i Grecja. Zgodnie z informacjami Home Broker w stolicy Korridy koszty transakcyjne mogą wynieść 10 proc., natomiast w Grecji może być to nawet aż 16 proc.! W obu przypadkach jest to wynik wysokiego podatku od transakcji, który w Grecji osiąga rekordową wysokość 9 - 11 proc. wartości nieruchomości.
Od uzyskiwanych dochodów z najmu niezbędne jest także opłacenie podatku. Także i w tym obszarze najgorzej wypada Hiszpania. Właściciel nieruchomości musi tu odprowadzać 24 proc. przychodu z najmu do kasy państwa. O wiele bardziej atrakcyjne jest opodatkowanie w Bułgarii, która w 2008 roku wprowadziła podatek liniowy na poziomie zaledwie 10 proc. Niekwestionowanym liderem jest jednak Polska. Od bieżącego roku ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc.
Bartosz Turek
Współpraca: Elżbieta Makarczyk, Łukasz Skowroński
