To dobry moment na kupno mieszkania

Miniony miesiąc przyniósł kolejny wzrost marż kredytowych. Jest to szczególnie widoczne w przypadku kredytów z bardzo niskim, pięcioprocentowym wkładem własnym.

Mogło się wydawać, że marże takich kredytów powinny być niższe niż kredytów bez wkładu własnego, udzielanych do końca ubiegłego roku. Koszt kredytu w dużej mierze zależy bowiem od ryzyka nieodzyskania pieniędzy przez bank. Dzięki wymogowi posiadania wkładu własnego instytucje te są teraz lepiej zabezpieczone na wypadek problemów finansowych kredytobiorcy. Mimo to marże, zamiast być niższe, okazują się rosnąć. Średnia marża (1,99 proc.) oferowanych obecnie kredytów na kwotę pokrywającą 95 proc. wartości nieruchomości jest wręcz wyższa od tej grudniowej dla kredytów bez wkładu własnego (1,87 proc.).

Przyczyn jest kilka. Z jednej strony na rynku panuje stosunkowo słaba konkurencja. Wiele banków, oferujących tego rodzaju kredyty, nie ma chęci udzielania ich na szeroką skalę. Szukają także nowych źródeł przychodów, w związku z obniżeniem opłaty interchange czy planowanym wprowadzeniem Rekomendacji U. Wspomniana rekomendacja spowoduje, że banki będą zarabiały mniej na sprzedaży ubezpieczeń dodawanych do kredytów. Zobowiąże je także do akceptowania, jako zabezpieczenie kredytu, dowolnego ubezpieczenia, jeśli spełnia ono warunki dotyczące minimalnego wymaganego przez bank zakresu ochrony. W rezultacie kredytobiorcy będą mieli swobodę wyboru i nie będą skazani na ubezpieczenia oferowane przez banki. Te mogą więc stracić część przychodów z prowizji jakie otrzymują od zakładów ubezpieczeń. Aby to sobie zrekompensować, podnoszą marże.

Nadal mamy bardzo niskie stopy procentowe. Mimo wyższych marż, rata kredytu wydaje się dość niska, zwłaszcza jeśli ktoś sprawdzał jej wysokość np. rok temu. Dla przykładu zaciągając kredyt na 200 000 zł na 30 lat zapłacimy dziś ratę wynoszącą ok. 999 zł. Na początku 2012 r. było to natomiast 1250 zł mimo, że średnia marża kredytu z wysokim wkładem własnym (25 proc.) wynosiła wtedy ok. 1,4 proc. (teraz już 1,68 proc.). Banki mogą więc podwyższać marże, a klienci tego nie odczuwają.

Wartą wspomnienia zmianą na rynku kredytów hipotecznych jest także pojawianie się nowych ofert pozwalających uzyskać dopłatę w ramach programu "Mieszkania dla młodych". Choć program ruszył od początku stycznia, na razie niewiele banków udziela tego typu finansowania. W momencie gdy zbieraliśmy dane do naszego zestawienia, ofertę miały tylko PKO BP, Bank Pekao i Alior Bank. W ostatnim czasie dołączył do nich Getin Noble Bank. Następne w kolejce są już BOŚ, BPS i SGB, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, ale jeszcze nie zdążyły wprowadzić oferty do sprzedaży.

Kliknij poniższą grafikę i pobierz pełną wersję raportu

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors Sp. z o.o.

W styczniu na wtórnym rynku nieruchomości nadal panuje względna stabilizacja. W skali kraju średnie ceny ofertowe wzrosły o 0,3 proc. w porównaniu z grudniem.

Największy wzrost wartości metra kwadratowego mieszkania odnotowujemy w Katowicach (2,1 proc.), gdzie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy ceny wzrosły najbardziej - o 10,4 proc. W pozostałych miastach zmiany z miesiąca na miesiąc wynoszą od kilku do kilkudziesięciu złotych. Warto zauważyć, że w grupie miast, w których ceny kształtują się na poziomie poniżej 5 tys. za metr kwadratowy, od pół roku nie nastąpiły spadki cen, a obniżki dotyczą przede wszystkim największych polskich aglomeracji Krakowa, Trójmiasta i Warszawy.

Przy analizie struktury cen i porównaniu trzech kolejnych lat (2012, 2013 i 2014) widać rosnący udział najtańszych mieszkań w podaży. W 2012 roku Warszawie za mniej niż 6 tys. złotych za metr wystawiono 4 proc. wszystkich mieszkań. Obecnie jest to już ponad 11 proc. W Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu, w ciągu dwóch lat o kilka, a nawet kilkanaście punktów procentowych wzrosła podaż mieszkań w cenie niższej niż 5 tys. złotych za metr.

Ostatni rok nie przyniósł jednak kolejnego wysypu tanich mieszkań. W Poznaniu mieszkań za 4-5 tys zł jest o 4 punkty procentowe mniej niż rok temu. We Wrocławiu z kolei, w I 2013 mieszkania w cenie do 5 tys. za metr stanowiły niemal 25 proc. podaży, a obecnie jest to 18 proc.. Również w Łodzi

z 52 do 45 proc. spadła liczba mieszkań wystawionych za 3 do 4 tysięcy zł. Warte odnotowania są także zmiany, które miały miejsce w Katowicach: z 17,5 proc. do 7,7 proc. zmniejszył się udział mieszkań w cenie do 3 tys. zł, a z 53 proc. do 46 proc. w widełkach 4 do 5 tys. zł.

Pierwszy kwartał 2014 roku nie przyniesie znaczących zmian w strukturze podaży, ale w miarę wprowadzania na rynek pierwotny ofert spełniających kryteria cenowe programu MdM, na rynku wtórnym można spodziewać się spadku popytu. Największe zmiany podaży nastąpią w segmencie do 5-6 tys. złotych. Można prognozować, że pojawi się więcej ofert w przedziałach do 4-5 tys. zł (w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku), a w Łodzi, Lublinie, Szczecinie, Opolu, Toruniu, Opolu, Katowicach i Białymstoku w cenie do 4 tysięcy zł za metr kwadratowy.

Marta Kosińska, Ekspert Szybko.pl Sp. z o.o.

W pięciu na siedem analizowanych przez nas miast średnie ceny sprzedawanych na rynku wtórnym mieszkań wzrosły, zarówno w stosunku do ubiegłego miesiąca, jak i roku. Jedynie w przypadku Gdańska i Gdyni obecne ceny są nieco niższe od cen sprzed 12 miesięcy.

Obserwowane wzrosty po części są jednak wynikiem odniesienia do sytuacji z przełomu 2012/13, kiedy zakończenie programu RNS w wielu miastach miało istotny wpływ na kształtowanie się cen. To sprawia, że nie można jeszcze mówić o trwałym powrocie trendu wzrostowego.

Początek roku jest historycznie okresem, w którym aktywność uczestników rynku jest bardzo ograniczona. Styczniowe transakcje w skali całego roku stanowią zwykle ok. 6 proc. rocznego obrotu. Tym razem także początek roku przyniósł nieznaczny spadek liczby transakcji. Nie jest to jednak skutek zaostrzeń w dostępie do kredytowania zakupu, ani konkurencji ze strony uruchomionego właśnie programu dla rynku pierwotnego, Mieszkanie dla Młodych, ale przejaw cykliczności popytu na rynku, który dyktowany jest w dużym stopniu warunkami pogodowymi. Aura ma wpływ na zachowania rynkowe klientów. Wielu z nich odkłada decyzję o wejściu na rynek dopiero na miesiące wiosenne, podczas gdy to właśnie teraz, gdy ruch jest mniejszy, możliwości negocjacji cen i warunków zakupu są najbardziej korzystne.

Wśród analizowanych przez nas siedmiu miast tylko w dwóch pojawiały się spadki cen w ujęciu miesięcznym. Pierwszym z tych miast jest Kraków, gdzie średnia cena metr kwadratowy w transakcjach przeprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach wynosi 5555 zł za mkw. Po podwyżce sprzed miesiąca ceny znów zaczęły wracać do wartości z jesieni ubiegłego roku. 15,1 proc. różnicy pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi świadczy o tym, że z rynku znika segment najtańszych mieszkań, a oferta nie do końca odpowiada temu, czego poszukują klienci. Nie jest to jeszcze impas, ale sztywne postawy negocjacyjne sprzedających przy ograniczonych budżetach strony popytowej kończą się wydłużeniem czasu sprzedaży. Po raz czwarty z rzędu spadają ceny transakcyjne w Poznaniu. Tym razem spadły już poniżej 5000 zł z mkw. (4940 zł). W porównaniu z wrześniem 2013 r. nominalne spadki wynoszą 395 zł.

W kolejnych miastach można mówić już tylko o zwyżkach. Proporcjonalnie największe podwyżki mają miejsce we Wrocławiu, gdzie kupowane mieszkania są droższe o 2,2 proc. od cen obserwowanych przed miesiącem (obecnie 5411 zł). To już kolejna podwyżka od października 2013 r. Wahania cen widoczne są w Łodzi, gdzie ceny transakcyjne wzrosły o 2,1 proc. Tu jednak od połowy zeszłego roku mamy do czynienia ze stabilizacją na poziomach 3500- 3600 zł i sądząc po kształtowaniu się cen ofertowych raczej nie zanosi się na większe zmiany w najbliższych miesiącach. Pewnym pytaniem jest wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na rynek wtórny, ponieważ w Łodzi limity pozwalają na duży wybór ofert spełniających kryteria programu. Czy to zachęci klientów do zwiększonego zainteresowania nowymi mieszkaniami?

1,4 proc. - o tyle wzrosły ceny mieszkań w Gdańsku. Od kilku miesięcy ceny kształtują się w okolicach 4700-4800 zł za mkw. i wydaje się, że dość trudno będzie powrócić do poziomów znacznie przekraczających 5000 zł. Niewielkie podwyżki pojawiły się także w Gdyni (0,8 proc.) i Warszawie (0,7 proc.). W stolicy po raz kolejny od ubiegłej jesieni widoczne są konsekwentne podwyżki cen.

Tylko w Gdańsku i Gdyni średnie ceny mieszkań są niższe niż przed rokiem. Liderem wzrostów jest Warszawa, gdzie notowane ceny transakcyjne są wyższe o 10,5 proc. Na uwagę zasługuje średni metraż nabywanych mieszkań. We wszystkich analizowanych miastach przekracza on 50 mkw.

i wynosi zwykle 52-55 mkw. Niekwestionowanym liderem jest Gdańsk. Tam klienci kupują lokale o średniej powierzchni 60 mkw.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse & Partnerzy S.A.

Załączniki