Tu sprzedają, tam zdzierają
Jak wynika z analizy cen ofertowych mieszkań zgłoszonych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w maju do największych spadków doszło w Katowicach i w Rzeszowie. W stolicy Górnego Śląska metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym był wyceniany przez sprzedających średnio na kwotę 4282 PLN, tj. aż o 6,4% mniej niż w kwietniu. Średnia cena ofertowa w Rzeszowie wynosząca 4810 PLN była niższa od kwietniowej o 5,4%.
Na przeciwnym biegunie różnic cenowych znalazły się w maju: Lublin, Opole i Sopot. Średnie stawki w tych miastach wzrosły w stosunku do poprzedniego miesiąca o 4,5 - 4,6%.
W Bydgoszczy, Szczecinie, Warszawie, Gdyni i Krakowie zmiany średnich cen ofertowych były znikome - nie przekroczyły 1%.
Kredyty złotowe nadal drożeją
W ciągu ostatniego miesiąca stopa trzymiesięcznego WIBOR-u, o którą opiera się większość kredytów hipotecznych, ponownie wzrosła. Tym razem wzrost wyniósł 17 pkt i zatrzymał się na poziomie 6,57 proc. Ponieważ stopa 3M WIBOR jest wyższa od głównej stopy w banku centralnym o 82 punkty możemy uznać, że rynek pieniężny zdyskontował już dwie kolejne podwyżki stóp procentowych (w tym najbliższą - czerwcową), ale nie jest to do końca prawdą - mówi Emil Szweda z Open Finance. Stopy WIBOR od dłuższego czasu zdają się żyć swoim własnym życiem i stają się coraz mniej powiązane z główną stopą procentową NBP. Dla przykładu - w okresie stabilności stóp jeszcze w I kwartale 2007 roku (ale także wcześniej) trzymiesięczny WIBOR był wyższy od głównej stopy ledwie o 20 pkt bazowych. Emil Szweda uważa, że wyprzedzenie głównej stopy o wartość czterokrotnie większą oznacza nie tyle, że rynek spodziewa się dwóch podwyżek stóp w ciągu trzech miesięcy (albo jednej o 50 pkt), ale może sygnalizować, że sytuacja na rynku pieniężnym wymyka się spod tradycyjnych kryteriów oceny i jest skutkiem ograniczonej płynności na rynku międzybankowym. Zwłaszcza mniejsze banki mają problemy ze zorganizowaniem finansowania dla swojej akcji kredytowej - stąd wyraźnie zaostrzona walka o depozyty w ostatnich miesiącach.
Niektóre lokaty bankowe oferują wyższe oprocentowanie od rynkowych stóp WIBOR - co teoretycznie oznaczałoby, że banki dopłacają do interesu. Wyjaśnienie tego fenomenu jest proste - niektóre banki nie są w stanie zorganizować tańszego finansowania na rynku międzybankowym (musiałyby płacić innym bankom odsetki znacznie powyżej stóp WIBOR), więc oferują klientom indywidualnym wysokie oprocentowanie lokat, aby pozyskać bazę depozytową, która posłuży finansowaniu akcji kredytowej.
Z tego opisu wyłania się niewesoły - dla kredytobiorców, bo dla posiadaczy lokat całkiem przyjemny - obraz rynku. Należy się spodziewać, że wobec ograniczonego źródła finansowania niektóre banki podniosą w najbliższym czasie marże na kredytach hipotecznych, co zresztą już się dzieje, twierdzi Emil Szweda. Nie przypadkiem taki krok zasygnalizowała prawie połowa banków w ankiecie przeprowadzonej przez NBP w połowie maja. Podniesienie marż odsetkowych na nowe kredyty może przełożyć się na dalszy spadek popytu na kredyty hipoteczne w kolejnych miesiącach, a co za tym idzie doprowadzić do dalszego obniżenia popytu na nieruchomości.
W opinii Open Finance stopy WIBOR osiągnęły czasowo swój szczyt i nie powinny rosnąć przez okres wakacji. Rynek pieniężny będzie cierpliwie wyczekiwał na dane o inflacji za sierpień i wrzesień - wtedy też rozstrzygnie się, czy będzie istniała potrzeba dalszego wzrostu stóp procentowych w NBP (po podwyżce czerwcowej, którą uważamy za przesądzoną). Zaś co do płynności, to spodziewamy się, że wzrost oprocentowania kredytów doprowadzi do zmniejszenia popytu na kredyty i w konsekwencji przyczyny, dla których niektóre banki tak aktywnie poszukują kapitału, wygasną. Duże znaczenie będzie mieć jednak rozwój sytuacji na światowych rynkach - przede wszystkim na nich problem płynności musi zostać rozwiązany.
We frankach także w górę
Ostatnie 30 dni przyniosło także wzrost stopy rynkowej 3M LIBOR, na bazie której ustalane jest oprocentowanie kredytów we frankach. Wzrost wyniósł 10 pkt - do 2,88 proc. i póki co jest po prostu korektą ruchu z kwietnia i maja - wtedy stopy rynkowe spadały (także o ok. 10 pkt), ponieważ rynek był przekonany, że Narodowy Bank Szwajcarii zacznie niebawem obniżać stopy procentowe. Emil Szweda z Open Finance twierdzi, iż wzrost inflacji w Szwajcarii jak również doskonała sytuacja na rynku pracy (spadek stopy bezrobocia) i wzrost wydatków detalicznych sprawiły, że obecnie rynek zaczyna się obawiać podwyżek stóp procentowych w Szwajcarii, a efektem jest właśnie wzrost stopy LIBOR. Jest prawdopodobne, że stopy LIBOR wzrosną o kolejnych kilkanaście punktów w najbliższych tygodniach i w ten sposób zdyskontują spodziewaną na drugą połowę roku podwyżkę stóp w SNB.
Co więcej - na skutek rekomendacji S - dostęp do kredytów we frankach jest utrudniony właśnie ze względu na wzrost rynkowych stóp procentowych w Polsce. Zatem choć kredyty we frankach pozostają znacznie tańsze niż złotowe, to uzyskać zdolność kredytową wystarczającą do ich otrzymania jest coraz trudniej, przez co popyt także i na tego typu kredyty może się obniżać.
Jeśli zaś chodzi o ryzyko walutowe, to w dalszym ciągu oceniamy, że jest ono relatywnie niewielkie i nie powinno być źródłem niepokoju dla posiadaczy kredytów we frankach w najbliższych miesiącach.
Podaż ofert sprzedaży mieszkań wg cen (maj 2008) cena całkowita Warszawa Poznań Łódź Kraków Wrocław Gdańsk (PLN) (%) (%) (%) (%) (%) (%) do 200 000 0,7 10,5 55,9 5,8 3,5 5,9 od 200 001 do 300 000 11,2 36,4 22,6 23,6 23,6 29,8 od 300 001 do 400 000 22,9 34,0 12,8 27,3 36,8 34,8 od 400 001 do 500 000 22,4 8,9 6,2 16,3 18,2 13,3 od 500 001 do 800 000 28,3 8,7 2,6 19,1 14,2 13,9 pow. 800 000 14,6 1,3 0,0 7,8 3,5 2,4
Stabilizacja sprzyja targowaniu cen
Galopujące wzrosty cen mieszkań w Warszawie są już przeszłością. Od wielu miesięcy na stołecznym rynku wtórnym obserwujemy stabilizację. To wymarzona sytuacja dla kupujących; teraz bez żadnej presji mogą oglądać oferty, przebierać w nich, a gdy na którąś się zdecydują mogą skutecznie targować ostateczną cenę.
Obecnie niemal wszystkie transakcje kupna-sprzedaży mieszkań w Warszawie opiewają na kwoty niższe aniżeli wynosiła cena wywoławcza. Różnice bywają różne od kilku do kilkunastu procent; o ich wysokości decyduje m.in. czas, jaki upłynął od momentu wystawienia oferty do sprzedaży oraz indywidualne umiejętności negocjacyjne kupującego. Największe upusty uzyskują nabywcy mieszkań starych, wymagających kosztownych remontów oraz mieszkań o dużych powierzchniach.
Z przeprowadzonego przez serwis OFERTY.NET porównania cen ofertowych oraz cen transakcyjnych z umów zawartych przy udziale współpracujących z serwisem agencji nieruchomości wynika, że ceny transakcyjne (zawarte w aktach notarialnych) są średnio 10,4% niższe od cen ofertowych.
Warto zauważyć, że w analogicznym okresie roku ubiegłego różnica ta wynosiła średnio 7%.
Index kredytowy Open Finance
Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w maju 2008 r.
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez Klientów Open Finance w maju 2008 r.
miasto kredyt* LTV** okres*** Warszawa 446 416 89 35 Kraków 311 557 87 32 Wrocław 339 545 94 33 Poznań 283 188 86 33 Gdańsk 289 839 87 32 Gdynia 303 786 88 30 Katowice 189 267 86 29 Lublin 211 866 87 34 Olsztyn 326 893 104 36
kredyt* średnia wartość kredytu w maju 2008 (w PLN) LTV** średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do wart. nieruch., w proc.) okres*** średni okres kredytowania(w latach)
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 16362 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w maju 2008 r.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w maju 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie: http://www.open.pl.
"Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
