Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania

Radość, jaka towarzyszy nam często w momencie zakupu mieszkania, może w dużej mierze przyćmić takie ważne kwestie jak dokumenty, których należy szczególnie dopilnować. Dość duża liczba inwestycji, które obecnie realizowane są na rynku mieszkaniowym, pozwala nam na znalezienie takiego lokum, które spełni w pełni nasze oczekiwania. Gdy już wybierzemy swój nowy adres, należy zastanowić się, w jaki sposób zapłacimy za nasze M oraz dopilnować właściwych dokumentów, należy do nich umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania. Jest ona niezbędna, gdy chcemy starać się o kredyt. Jej treść zabezpiecza również nasze interesy, na jej podstawie w przyszłości będziemy mogli dochodzić swoich praw.

Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania jest rodzajem umowy nienazwanej, pozwalającej na dużą dowolność przy jej zawieraniu, a to może zrodzić w przyszłości niepotrzebne kłopoty. Oczywiście, gdy wszystko idzie zgodnie z planem, możemy o niej nie pamiętać, jednak w sytuacji, gdy zmieniają się nasze oczekiwania wobec dewelopera, sposób, w jaki została zawarta umowa przedwstępna i jej treść, stają się kluczowe.

W sytuacji spornej decyduje to, na co umówiliśmy się w formie pisemnej z deweloperem lub sprzedawcą.

- Są dwa sposoby na zawarcie umowy przedwstępnej. Może mieć ona formę cywilno-prawną lub notarialną. Obie umowy zabezpieczają interesy kupującego, jednak ta zawarta w formie aktu notarialnego gwarantuje nam wpis w księgach wieczystych naszego roszczenia o sprzedaniu nam lokalu. W przypadku umowy cywilno-prawnej nasza ochrona ma jedynie charakter finansowy, czyli nie możemy domagać się lokalu, ale zwrotu zaliczki i zapłacenia kary przez dewelopera tak. Trudno ocenić, która forma umowy jest lepsza, z pewnością akt notarialny zabezpiecza bardziej nasze interesy, jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. W dużej mierze jest to swoisty test dla dewelopera, czy będzie skłonny podpisać z nami umowę w formie aktu notarialnego, na każdym z etapów budowy, gdy zmienimy zdanie lub będziemy chcieli lepszego zabezpieczenia. Jeśli jest inaczej, warto jeszcze raz się zastanowić, czy wybraliśmy właściwego sprzedawcę lub dewelopera - mówi Paweł Wójcik z kancelarii GWM, specjalizującej się m.in. w umowach deweloperskich. Często notariusze oferują rabaty, gdy zdecydujemy się umowę właściwą również zawrzeć właśnie u nich.

- Brak wiedzy i doświadczenia często sprawia, że nie jesteśmy w stanie sprawdzić treści danej umowy. Jeżeli mamy wątpliwości lub firma, u której chcemy kupić wzbudza nasz niepokój, konieczna będzie wizyta u prawnika. Będzie to dodatkowy koszt. Warto więc już przy szukaniu dewelopera zwrócić uwagę, jakie opinie panują na jego temat, czy jest to firma uznana na rynku, czy należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ta ostatnia organizacja narzuca na dewelopera-członka obowiązek przestrzegania katalogu zasad umowy deweloperskiej. Możemy również odwołać się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Jeśli nie będzie mieć zastrzeżeń odnośnie do umowy, trafiliśmy na uczciwego dewelopera czy sprzedawcę mieszkania. Deweloper, który jest członkiem PZFD, musi stosować się do wytycznych odnośnie do konstrukcji umowy oraz ma sprawdzoną umowę przez UOKiK. Stwarza to ogromny komfort dla klienta, jak i sprzedawcy - podkreśla Tomasz Sujak z wrocławskiego Archicomu. - Jasno określone zasady dają bezpieczeństwo jak i komfort dla każdej ze stron - dodaje Tomasz Sujak. Trudniej mają deweloperzy, którzy są nowi na rynku i mogą poszczycić się co najwyżej jedną, dwoma inwestycjami.

Wiarygodny deweloper będzie chętny do pokazywania dokumentów niezależnie od etapu budowy. Jeśli deweloper jest na to przygotowany, chętnie udziela informacji o firmie lub pokazuje wzór umowy przedwstępnej, to wskazówka, że mamy do czynienia z kimś odpowiedzialnym. Dodatkowo takie podejście ułatwi nam zdobycie finansowania dla naszej inwestycji. Banki zażądają od nas bowiem: pozwolenia na budowę, odpisów z księgi wieczystej, wypisów i wyrysów mapy z ewidencji gruntu, dla gotowych inwestycji pozwolenia na użytkowanie i zaświadczenia o samodzielności lokalu oraz wzoru umowy przedwstępnej. Chęć współpracy dewelopera ma ogromny wpływ na czas, w którym zostanie przyznany kredyt. Z drugiej strony bank weryfikując inwestycję, dodatkowo sprawdza, czy jest ona warta swoich pieniędzy.

Jeśli nie jesteśmy pewni, czy dana inwestycja jest już tą ostatnią, ale bardzo spodoba nam się jakiś lokal, możemy podpisać z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jest ona zazwyczaj uproszczona, a jej najważniejszymi składnikami jest określenie, co jest przedmiotem rezerwacji i na jakich warunkach oraz do kiedy musimy się zdecydować na zakup, czy wiąże się to z jakąś zaliczką.

Nie zawsze musimy podpisywać umowę przedwstępną przy zakupie mieszkania. Szczególnie dotyczy to rzadkiej sytuacji, gdy za całość chcemy płacić gotówką. Natomiast przy staraniu się o kredyt, jest ona niezbędna.

Niezależnie od tego, czy umowę przedwstępną przy zakupie mieszkania podpisujemy w biurze notarialnym czy w innym okolicznościach, musi ona zawierać określone elementy. Należy w niej dokładnie podać dane stron, jak imię, nazwisko, PESEL, NIP czy serię i nr dowodu osobistego. Należy określić, kto jest właścicielem lokalu i dokładnie podać jego powierzchnie. Jeśli lokal ma już księgę wieczystą, należy podać jej numer. Umowa musi zawierać oświadczenie, że nieruchomość jest zwolniona z roszczeń osób trzecich. Określamy cenę sprzedaży oraz termin uiszczenia płatności. Na końcu warto zawrzeć punkt, iż wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej, a w sprawach nieuregulowanych działają przepisy kodeksu cywilnego. Przyjęło się również, że koszty związane z zakupem nieruchomości, jak podatek od czynności cywilno- prawnych czy taksa notarialna ponosi kupujący - są one zwykle niższe w przypadku rynku pierwotnego.

Przykładowa umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania do pobrania poniżej w formacie PDF.

Załączniki