Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Co trzeba wiedzieć?
Zawarcie umowy przedwstępnej w większości przypadków wiąże się z koniecznością zapłaty zaliczki lub zadatku. Warto jednak wiedzieć, że między zadatkiem a zaliczką istnieją pewne różnice, które będą skutkować innymi konsekwencjami w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej. Czym jest umowa przedwstępna i czym różni się zaliczka od zadatku przy sprzedaży mieszkania?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, w której obie strony, tj. kupujący i sprzedający, zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli faktycznej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości najczęściej zawierana jest wtedy, gdy kupujący chce skorzystać z kredytu hipotecznego i wówczas musi on przejść całą procedurą kredytową, zanim otrzyma od banku środki na zakup nieruchomości.
Umowa przedwstępna nie jest umową faktyczną sprzedaży i nie przenosi prawa własności nieruchomości, natomiast daje ona obu stronom pewne zabezpieczenie w sytuacji, gdyby z winy jednej ze stron miało nie dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przy podpisaniu umowy przedwstępnej praktycznie zawsze wymagana jest wstępna zapłata w formie zaliczki lub zadatku. Wiele osób myli te terminy ze sobą, jednak jeżeli sprzedający mieszkania wymaga, aby wpłacono mu zaliczkę, to warto wiedzieć, jakie niesie to za sobą skutki.
Zaliczka nie jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego, w związku z czym nie daje ona gwarancji zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jedna ze stron będzie uchylać się od zawarcia umowy faktycznej sprzedaży mieszkania, to wówczas sprzedający ma obowiązek zwrócić potencjalnemu nabywcy nieruchomości wpłaconą zaliczkę. W rezultacie każda ze stron może wycofać się z chęci zawarcia umowy przyrzeczonej bez żadnych konsekwencji finansowych.
Zadatek jest zaś regulowany w Kodeksie cywilnym i stanowi on zabezpieczenie obu stron transakcji. Jednocześnie jest on pobierany na poczet ceny nieruchomości. Jeżeli z winy kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, to sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. W przypadku, gdy sprzedający odstąpi od umowy, to wtedy potencjalny kupujący ma prawo domagać się od niego wypłaty dwukrotności wpłaconego zadatku.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta zarówno ustnie, jak i pisemnie, jednak dla większego bezpieczeństwa zaleca się, aby dokument został sporządzony na piśmie. W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się informacje, takie jak:
● data i miejsce zawarcia umowy oraz jej oznaczenie,
● dane obu stron umowy,
● przedmiot sprzedaży,
● cena przedmiotu sprzedaży,
● termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
● kwestie dotyczące zadatku lub zaliczki oraz sposoby ich ew. zwrotu,
● oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest zadłużone ani obciążone prawami osób trzecich,
● podpisy obu stron.
Co do zasady umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza, natomiast jeżeli zostanie ona opatrzona podpisem poświadczonym notarialnie lub sporządzona w formie aktu notarialnego, to gdy jedna ze stron będzie uchylać się od zawarcia umowy i umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, druga strona może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy sprzedaży mieszkania, to druga strona może żądać naprawienia szkody w formie odszkodowania. Ponadto, jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została sporządzona notarialnie, to w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia ostatecznej umowy, “poszkodowany" może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.
WG
