Umowa przedwstępna zakupu lokalu mieszkalnego - w formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego?
Większość z nas wcześniej czy później spotka się z problemem zakupu własnego mieszkania. Gdy etap wstępnych rozmów i negocjacji z deweloperem mamy już za sobą przychodzi czas zawarcia umowy. Zważywszy, że najczęściej decyzje takie podejmowane są w momencie, gdy dana inwestycja nie jest jeszcze ukończona (niejednokrotnie jest jeszcze na bardzo mało zaawansowanym etapie), strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży lokalu. Czyniąc to jednak warto znać istotę tej umowy oraz możliwości i uprawnienia jakie daje stronom, jak również ryzyka jakie się z tym wiążą.
W pierwszym rzędzie trzeba odpowiedzieć na pytanie, co to właściwie jest umowa przedwstępna? Umowa ta uregulowana jest przepisami Kodeksu cywilnego (dalej "k.c.") i zgodnie z brzmieniem art. 389 § 1 k.c. jest to umowa, na podstawie której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przyrzeczona). Przedmiotem tej umowy jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Tak więc w omawianym przypadku taka umowa nie zobowiązuje dewelopera (ani też kupującego) do sprzedaży (kupna) lokalu, a tylko do zawarcia umowy sprzedaży w określonym czasie.
Umowa przedwstępna powinna przede wszystkim określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Takimi postanowieniami są choćby przedmiot umowy oraz cena. Spełnienie tego wymogu jest w zasadzie wystarczające dla ważności umowy przedwstępnej. Istnieje jednak szereg dodatkowych elementów, które wpływają na wartość takiej umowy jako środka zabezpieczającego interesy stron.
Zawierając umowę przedwstępną z deweloperem kupujący stają przed dylematem czy zawrzeć ją w zwykłej formie pisemnej (proponowana przez wielu deweloperów) czy też dokonać tej czynności w formie aktu notarialnego. Aby podjąć w sposób przemyślany taką decyzję należy wiedzieć co oferuje stronie każda z tych form i jakie ryzyka wiążą się z każdą z nich.
Jeżeli kupujący zdecyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego to przede wszystkim ma możliwość nabycia lokalu nawet wtedy, gdy deweloper uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży). Następuje to w drodze orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie dewelopera. Dodatkowo forma aktu notarialnego ma taki atut, że na podstawie takiej umowy można do księgi wieczystej nieruchomości, z której ma zostać wydzielony lokal wpisać roszczenie o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokalu. Wyłącza to ryzyko, że lokal taki zostanie przykładowo powtórnie sprzedany przez dewelopera. Ma to istotne znaczenie, zwłaszcza, że niemal w każdym przypadku kupujący przed zawarciem umowy przyrzeczonej wpłaca całą lub znaczną część ceny sprzedaży.
Zachowanie formy aktu notarialnego umowy przedwstępnej pozwala także poddać w takiej umowie dewelopera rygorowi egzekucji co do wpłaconej kwoty, co wyłącza konieczność prowadzenia ewentualnego postępowania sądowego o zwrot tej kwoty, ponieważ taki akt notarialny stanowić będzie tytuł egzekucyjny. Pamiętać jednak należy, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego działa zazwyczaj w obie strony, tzn. jeżeli kupujący się rozmyśli i nie będzie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, wtedy to z kolei deweloper będzie uprawniony do dochodzenia jej zawarcia. Zachowanie formy aktu notarialnego wiąże się też oczywiście z poniesieniem kosztów w postaci taksy notarialnej.
Jeżeli kupujący zdecyduje się na zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej to musi zdawać sobie sprawę, że taka forma chroni jego interesy w znacznie mniejszym stopniu. W przypadku gdy deweloper będzie się uchylał od zawarcia umowy przyrzeczonej (niezależnie od powodów, może np.: popaść w kłopoty finansowe lub znaleźć innego kontrahenta), kupujący nie będzie mógł dochodzić zawarcia takiej umowy, a będzie mógł jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej (jest to tzw. ujemny interes umowny). Strony mogą w umowie odmiennie uregulować obowiązek naprawienia szkody, zastrzegając choćby na tą okoliczność karę umowną. Decydując się na zwykłą formę pisemną kupujący nie będzie też miał możliwości zabezpieczenia swojego roszczenia poprzez jego wpis do księgi wieczystej nieruchomości, z której ma być wydzielony lokal, a gdy po rozwiązaniu umowy wierzyciel odmówi zwrotu wpłaconych kwot, aby je odzyskać będzie musiał wystąpić z powództwem do sądu. Taka forma może jednak być korzystna, gdy to kupujący chce zostawić sobie możliwość w miarę prostej rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej. Forma ta też niewątpliwie związana jest z ponoszeniem mniejszych kosztów niż forma aktu notarialnego.
Pamiętać także należy, że gdy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego została zawarta w formie aktu notarialnego, to strona uprawniona do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej może tego zaniechać, a może poprzestać na żądaniu odszkodowania. Zawarcie tej umowy w zwykłej formie pisemnej takiej alternatywy nie daje.
Tomasz Sionek
Aplikant adwokacki kancelarii Łatała i Wspólnicy
