Umowa z pośrednikiem nieruchomości po deregulacji
Planując zakup, zbycie lub najem nieruchomości najczęściej korzystamy z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, który jako profesjonalista nie tylko ma szybko znaleźć kontrahenta, ale także zająć się wszystkimi formalnościami. Ponieważ konkurencja na rynku jest duża, warto indywidualnie negocjować warunki umowy z pośrednikiem w celu dostosowania jej do swoich potrzeb.
W związku z wprowadzeniem ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829 ze zm.), tzw. ustawy deregulacyjnej, od 1 stycznia 2014 r. dostęp do zawodu pośrednika został otwarty. Oznacza to, że aby prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest już konieczne spełnienie dodatkowych warunków i posiadanie licencji zawodowej.
Deregulacja zawodu pośrednika w związku ze zwiększeniem konkurencji na rynku prowadzić powinna m.in. do zmniejszenia wynagrodzeń pośredników.
Ustawa deregulacyjna wprowadziła znaczne zmiany nie tylko w dostępie do zawodu pośrednika, ale miała także wpływ na kształt samej umowy. Obowiązujące obecnie przepisy wskazują, iż umowa w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Bezskuteczna jest zatem umowa zawarta w formie ustnej i nie może być ona podstawą do dochodzenia przez strony swoich praw.
Ponadto art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Jest ona zatem źródłem praw i obowiązków zarówno dla pośrednika, jak i drugiej strony umowy. Ponieważ po deregulacji przepisy ustawowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostały ograniczone do minimum, bardzo istotne jest, aby w umowie doprecyzować wszystkie szczegóły kontraktu. Negocjacje z pośrednikiem nie powinny bowiem ograniczać się jedynie do wysokości jego wynagrodzenia (ustalanego w formie prowizji), ale także obowiązków umownych, okresu obowiązywania umowy czy klauzuli wyłączności.
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Obowiązującą praktyką jest stosowanie przez pośredników wzorców umownych, to pośrednik przedstawia bowiem klientowi formularz gotowej umowy.
Z zawartych w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przepisów wynika natomiast, iż ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Przed podpisaniem umowy należy jednak bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią, wyjaśnić lub doprecyzować wszelkie nieprecyzyjne zapisy i podjąć kroki w celu dostosowania wzoru umowy do własnych potrzeb. Klientowi będącemu konsumentem przysługuje co prawda, wynikająca z art. 3851 K.c., ochrona przed niedozwolonymi postanowieniami umownymi, jednak nie dotyczy ona postanowień określających główne świadczenia stron, w tym wynagrodzenia, jeżeli zostało sformułowane w sposób jednoznaczny.
Dokładne zapoznanie klienta z treścią umowy powinno leżeć także w interesie pośrednika, bowiem minimalizuje ono ewentualne niejasności w trakcie świadczenia usług pośrednictwa.
Decydując się na skorzystanie z usług pośrednika warto rozważyć wprowadzenie do umowy tzw. klauzuli wyłączności. Co do zasady, jest ona korzystna dla obu stron. Pośrednik uzyskuje bowiem niemalże gwarancję wypłaty wynagrodzenia w razie dojścia transakcji do skutku, w zamian za co oferuje zazwyczaj szerszą promocję nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.
Decydując się na umowę na wyłączność należy jednak wziąć pod uwagę okres obowiązywania umowy oraz dokładnie ustalić kwestię wynagrodzenia pośrednika w sytuacji, gdy do transakcji ze wskazanym przez niego kontrahentem dojdzie po wygaśnięciu umowy. Zgodnie z linią orzeczniczą prezentowaną przez SOKiK, pośrednik może w umowie zastrzec sobie prawo do wynagrodzenia także w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy ze wskazanym przez niego klientem już po okresie obowiązywania umowy. Wynagrodzenie to nie może być jednak wyższe od prowizji określonej w umowie. Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są natomiast zapisy przewidujące kary umowne, np. w wysokości 200% wynagrodzenia ustalonego w umowie.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania. Oznacza to, iż pośrednik zobowiązuje się do podjęcia czynności w celu realizacji umowy np. sprzedaży lokalu, ale nie gwarantuje, iż cel ten zostanie osiągnięty (z przeciwną sytuacją mamy do czynienia w umowie o dzieło, która ukierunkowana jest na osiągnięcie konkretnego rezultatu). Pomimo bowiem tego, że pośrednik zobowiązany jest do starannego, profesjonalnego działania, dojście transakcji do skutku zależy od wielu niezależnych od niego czynników rynkowych.
Należy wskazać, że w dalszym ciągu obowiązuje przepis art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zobowiązuje on pośredników do posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Ponadto, jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Podejmując decyzję w zakresie wyboru pośrednika, oprócz wysokości wynagrodzenia, warto wziąć pod uwagę także jego skłonność do negocjowania warunków proponowanej umowy. Dostosowanie jej treści do potrzeb konkretnego klienta i dokładne określenie w umowie obowiązków pośrednika jest bowiem kluczowe z punktu widzenia osoby korzystającej z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)
autor: Łukasz Wilmiński
Gazeta Podatkowa nr 18 (1059) z dnia 2014-03-03