Union Investment ostrzega przed końcem cyklu
Badanie klimatu inwestycyjnego Union Investment: europejscy inwestorzy na rynku nieruchomości koncentrują się na unikaniu ryzyka w ostatnim stadium rynkowego cyklu. To najważniejsze wnioski płynące z cyklicznego badania przeprowadzonego przez Union Investment wśród inwestorów z branży nieruchomości z Francji, Niemiec i Wielkiej Brytanii.
- Większość inwestorów ma zamiar utrzymać dotychczasową strategię dotyczącą ryzyka i zaakceptować niższe stopy zwrotu
- Zdecydowanie wzrosła ostrożność wobec inwestycji w nieruchomości handlowe i hotelowe
- Zapowiedź Brexitu znacząco wpłynęła na obniżenie chęci inwestowania w brytyjskie nieruchomości
Inwestujący w nieruchomości uważają, że na europejskich rynkach wkrótce zostanie osiągnięty punkt zwrotny w cyklu koniunkturalnym. Wśród profesjonalistów z branży inwestycyjnej wzrasta więc obawa przed nietrafnym ulokowaniem środków. Docelowe poziomy rentowności są więc szacowane na nowo.
Najnowsze badanie klimatu inwestycyjnego pokazuje, że większość inwestujących w nieruchomości w Niemczech, Francji i Zjednoczonym Królestwie spodziewa się ponownego wzrostu wstępnej stopy zwrotu z nieruchomości w 2019 i 2020 roku. Tylko jedna czwarta decydentów z branży inwestycyjnej uważa, że koniunktura na rynku utrzyma się po 2021 roku. Zaledwie 28% ze 163 przebadanych przez Union Investment przedsiębiorstw stwierdziło, że jest gotowe bardziej ryzykować, by uzyskać tę sama stopę zwrotu. Większość inwestorów - 64% w porównaniu z 56% zimą 2017/2018 - ma zamiar utrzymać dotychczasową strategię dotyczącą ryzyka i zaakceptować niższe stopy zwrotu z tym związane.
- Wiarygodność kredytowa najemców i jakość wykonania nieruchomości wciąż mają największy wpływ na decyzje inwestycyjne. Reasumując, przewidywana zmiana stylu wśród europejskich inwestorów nie zmaterializowała się podczas tego niezwykle długiego cyklu rynkowego i nie powinniśmy oczekiwać jej w nowym cyklu - mówi Olaf Janßen, szef działu Rozeznania Rynku Nieruchomości Union Investment.
Pogląd ten pokrywa się z wynikami ankiety przeprowadzonej wśród inwestorów, co potwierdza, że profesjonaliści z branży inwestycyjnej koncentrują się na bezpieczeństwie. Prawie 30% badanych uznaje je za najważniejszy czynnik podczas podejmowania decyzji. Płynność jest priorytetem dla 9%, podczas gdy stopa zwrotu jest kluczowa dla 58%.
W porównaniu z ankietą przeprowadzoną na przełomie 2017/2018 tylko we Francji odnotowano wzrost tolerancji dla podejmowania ryzyka.
- Koncentracja na ryzku ogranicza możliwości inwestorów. Uderzający jest fakt, że inwestowanie w całe sektory rynku zostaje wykluczone na najbliższe miesiące - mówi Olaf Janßen.
Nieruchomości handlowe omijane
Nieruchomości handlowe są obecnie najmniej pożądanym typem nieruchomości inwestycyjnych. 63% procent respondentów zamierza trzymać się z dala od takich inwestycji w okresie najbliższych 12 miesięcy. Ważnym czynnikiem jest tu niechęć brytyjskich inwestorów - 82% z nich zamierza krótkookresowo unikać tego segmentu. Podobnie wysoki wynik odnotowano we Francji. W Niemczech krajowy rynek nieruchomości handlowych wciąż obdarzany jest wysokim zaufaniem - tylko 40% inwestorów stroni od angażowania się w ten segment.
Do hoteli z ostrożnością
Badanie pokazuje, że przez najbliższy rok również inwestycje w hotele traktowane będą z ostrożnością. Jedna trzecia firm, które wzięły udział w ankiecie, zamierza unikać jakichkolwiek inwestycji w hotele, a 29% nie chce inwestować w nieruchomości logistyczne. Segmenty mieszkaniowy i biurowy zostały tymczasowo wykluczone przez 20% inwestorów.
Spadające zainteresowanie inwestycjami w Zjednoczonym Królestwie
Oczekiwania dotyczące rentowności inwestycji w nieruchomości w Zjednoczonym Królestwie są obecnie niższe niż na innych rynkach europejskich. Trzy czwarte inwestorów z Niemiec nie planuje obecnie inwestycji w brytyjskie nieruchomości. We Francji brytyjski rynek jest obdarzany nieznacznie większym zaufaniem, bowiem inwestycje przez najbliższe 12 miesięcy planuje wstrzymać tam 55% ankietowanych.
Spojrzenie na rynek brytyjski od wewnątrz również nie nastraja pozytywnie. Niemal co trzeci brytyjski inwestor przewiduje pogorszenie warunków w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a 56% nie oczekuje poprawy klimatu dla inwestycji przez co najmniej dwa lata. Szczególny pesymizm panuje na rynku nieruchomości handlowych - 56% brytyjskich inwestorów oczekuje pogorszenia warunków dla takich inwestycji, w porównaniu z zaledwie 14% w przypadku powierzchni biurowych.
Wskaźniki spadają na wszystkich rynkach
Analiza Wskaźnika Klimatu Inwestycyjnego pokazuje, że nastroje wśród brytyjskich inwestorów obniżyły się jeszcze bardziej w kontekście Brexitu - do poziomu 60,6 punktów (poprzednia ankieta: 63,6 punktów). Z wynikiem 67,7 punków nastroje we Francji są najlepsze spośród trzech największych gospodarek Europy, choć słabsze niż w badaniu sprzed pół roku (69,1 punktów). Wskaźnik Klimatu Inwestycyjnego dla Niemiec również nieco obniżył swoją wartość, osiągając 65,2 punktów.
- Jeśli nastroje nie poprawią się wkrótce, zaczną one przekładać się na zmniejszającą się liczbę transakcji - stwierdza Olaf Janßen.
Firma Union Investment zainaugurowała indeks nastrojów europejskich inwestorów nieruchomościowych w 2005 roku. Od wiosny 2008 roku badanie jest przeprowadzane co sześć miesięcy. Indeks jest oparty na czterech wskaźnikach: struktura rynku, ogólne otoczenie, czynniki dotyczące lokalizacji oraz oczekiwania, z których każdy ma wagę 25%. Instytut badawczy Ipsos przeprowadził w okresie od listopada 2017 do stycznia 2018 wywiady ze 151 firmami i inwestorami instytucjonalnymi na rynku nieruchomości w Niemczech (n=63), we Francji (n=62) i w Wielkiej Brytanii (n=26).
