Ustawa deweloperska - czas na nowelizację

Ustawa deweloperska osłabiła pozycję deweloperów i zaowocowała spadkiem liczby sprzedawanych mieszkań - ocenia Mariusz Kowolik z Dyrektor Działu Prawa Cywilnego i Postępowania Sądowego Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. Ekseprci kancelarii dokonali analizy skutków obowiązywania nowego prawa korzystając m.in. z ustaleń Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

"Zdaniem wielu podmiotów, pogorszenie wyników deweloperów jest spowodowane wprowadzeniem restrykcyjnych przepisów, które m.in. nie pozwalają na finansowanie inwestycji ze środków wpłacanych przez nabywców lokali. Analiza przeprowadzona przez UOKiK wykazuje jednak, że wejście w życie ustawy deweloperskiej nie jest głównym powodem pogorszenia sytuacji deweloperów. Składa się na nią przede wszystkim spowolnienie gospodarcze na rynku oraz zaostrzenie polityki kredytowej przez banki w odniesieniu do kupujących. Wprowadzenie ustawy spowodowało jednak wydłużenie procesu inwestycyjnego oraz wzrost jego kosztów. Wynika to przede wszystkim z nałożonego na deweloperów obowiązku sporządzania szczegółowych prospektów informacyjnych" - czytamy w opracowaniu kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Na rynku deweloperskim w Polsce 29 kwietnia 2012 r. dokonała się rewolucja związana z wejściem w życie nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jej uchwalenie było odpowiedzią na wielokrotne naruszenia przez deweloperów interesów nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Jest już jednak gotowy projekt nowelizacji.

Warto przypomnieć, że do momentu wejścia w życie nowych przepisów, deweloperzy wielokrotnie wykorzystywali środki wpłacane im przez kupujących do realizacji inwestycji, a gdy popadali w kłopoty finansowe, odzyskanie tych środków okazywało się niemożliwe. Osoby wpłacające pieniądze na zakup mieszkania w budowie tracili oszczędności całego życia, a próby ich odzyskania nie były skuteczne.

To właśnie w celu ukrócenia tych praktyk wprowadzono obowiązek posiadania przez deweloperów rachunków powierniczych otwartych lub zamkniętych. W przypadku tych pierwszych, gromadzone na nich środki wpłacane przez kupujących są wypłacane deweloperowi wraz z ukończeniem poszczególnych etapów inwestycji. W przypadku zamkniętych rachunkach powierniczych bank wypłaci deweloperowi całość środków dopiero w momencie przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.

Zmianami objęte zostały również wymogi dotyczące umowy deweloperskiej. Wprowadzono wymóg zawierania jej w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy powoduje jej nieważność. Ustawa określa też elementy, jakie dla swojej ważności powinna zawierać taka umowa. Do wejścia w życie ustawy deweloperskiej musiała bowiem spełniać jedynie wymogi określone w kodeksie cywilnym, a deweloperzy stosowali wzorce umów, które były niejasne i mało korzystne dla nabywców.

Ustawa deweloperska nałożyła również na deweloperów obowiązek przygotowania prospektów informacyjnych każdej inwestycji, które zawierać mają m.in. dane dewelopera, informacje o inwestycji, o inwestycjach realizowanych w przeszłości czy o planowanych inwestycjach w okolicach 1 kilometra od nieruchomości.

W specjalnym raporcie sporządzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konkurentów w marcu 2014 roku, dotyczącym analizy zmian na rynku pierwotnym budownictwa mieszkaniowego, po wejściu w życie ustawy deweloperskiej, wskazano, że największą korzyścią płynącą ze stosowania nowych przepisów jest zauważalne zwiększenie bezpieczeństwa nabywców przy zawieraniu umów z deweloperami. Drastycznie spadła liczba spraw, w których kupujący mieszkania tracili wpłacone pieniądze z powodu upadłości dewelopera.

Zadecydowała o tym w szczególności zmiana zasad finansowania inwestycji poprzez jej oderwanie od wpłat nabywców - wprowadzenie obowiązku prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych. Na poprawę bezpieczeństwa ma również wpływ obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego.

To nie koniec korzyści z obowiązywania nowej ustawy deweloperskiej. UOKiK pozytywnie ocenił też ujednolicenie i uregulowanie procedur przy zawieraniu umów deweloperskich poprzez zawarty w ustawie katalog niezbędnych elementów tej umowy. Dzięki temu jasne stały się zasady zgłaszania i rozpatrywania ewentualnych zastrzeżeń podczas odbioru lokalu.

Nałożenie na deweloperów obowiązku przygotowywania prospektów informacyjnych spowodowało również, że informacje udzielane przez deweloperów potencjalnym nabywcom stały się bardziej przejrzyste - przekonują eksperci z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Zarówno konsumenci, jak i deweloperzy, postulują za wprowadzeniem zmian do obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej. Już jesienią 2014 roku zapowiedziano nowelizację ustawy, a na początku 2015 złożono jej projekt. Niestety, nie przeszedł całego procesu legislacyjnego. Prawdopodobnie zajmie się nim Sejm obecnej kadencji. Nowelizacja miałaby wprowadzać nowe przepisy regulujące zawieranie tzw. umów rezerwacyjnych, która bez zawierania umowy deweloperskiej pozwalałaby na rezerwację konkretnego lokalu. Opłata za rezerwację miałaby wynosić 1 proc. wartości lokalu i byłaby zaliczana na poczet ostatecznej ceny przy zawieraniu umowy deweloperskiej.

Proponowane zmiany miałyby również dotknąć regulacji dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego. Znowelizowane przepisy wyłączają możliwość założenia przez dewelopera otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bez gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Za brak mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloperowi ma grozić kara do dwóch lat pozbawienia wolności.

Opr. js