Uwaga studenci, szykujcie się na podwyżki opłat za najem mieszkań

340 tysięcy studentów rozpocznie naukę na uczelniach wyższych w roku akademickim 2018/2019 - wynika z szacunków resortu nauki. Za chwilę będziemy więc świadkami sezonowego ożywienia na rynku najmu mieszkań. Jego coroczne apogeum przypada na wrzesień, ale zwiększony ruch na rynku obserwujemy już dziś.

Wygląda na to, że w tym roku studenci mogą mieć problem z dostępem do atrakcyjnych ofert najmu mieszkań. Z danych serwisu domiporta.pl wynika bowiem, że już w lipcu ceny najmu w największych ośrodkach akademickich wzrosły o kilka procent w skali roku, a w kolejnych miesiącach, gdy popyt przybierze na sile, można spodziewać się dalszych podwyżek. Dlatego warto poszukiwania studenckiego M rozpocząć już dziś.

Z okazji zbliżającego się początku roku akademickiego serwis domiporta.pl porównał ceny najmu mieszkań w największych ośrodkach akademickich. Według danych GUS za 2017 r., liczbą studentów przekraczającą 100 tys. może się pochwalić 5 województw: mazowieckie, małopolskie, wielkopolskie, dolnośląskie i śląskie. W naszej analizie uwzględniliśmy też mniejsze ośrodki, z liczbą studentów powyżej 20 tysięcy.

W zdecydowanie najgorszej sytuacji są studenci, którzy będą uczyć się w Warszawie. Za 2-pokojowe mieszkanie trzeba tu zapłacić średnio 2 995 zł, o 3,3 proc. więcej niż przed rokiem. Cena 3-pokojowego lokum to już 4 540, choć w tym segmencie mamy póki co stabilizację cen rok do roku. Strukturą ogłoszeń w serwisie domiporta.pl wskazuje, że ofert najmu lokali 2-pokojowych jest zdecydowanie najwięcej.

W pięciu największych ośrodkach akademickich, spadek cen w lipcu, miał miejsce jedynie we Wrocławiu, gdzie mieszkania 2-pokojowe potaniały średnio o 4,4 proc., a 3-pokojowe o 3,1 proc. rok do roku. Można przypuszczać, że jest to między innymi konsekwencja wprowadzenia na rynek ponad 10 tys. mieszkań w zeszłym roku. Wiele z nich zostało zakupionych właśnie pod wynajem. Nie bez znaczenia jest również spadająca liczba studentów. W ostatniej dekadzie w całej Polsce ich liczba zmniejszyła się o jedną trzecią.

Na drugim biegunie w stosunku do Wrocławia mamy Poznań, gdzie cena najpopularniejszych mieszkań 2-pokojowych wzrosła w lipcu średnio o 5,6 proc. rok do roku wynosząc teraz 1813 zł. Z jeszcze większymi podwyżkami muszą się liczyć studenci chcący wynająć większą powierzchnię, cena 3-pokojowego lokum wzrosła o prawie 14 proc. Takie mieszkanie to wydatek rzędu 2499 zł. Wysokość czynszów najmu jest ściśle powiązana z cenami ofertowymi sprzedaży mieszkań, a te w Poznaniu urosły w lipcu o 6,6 proc. rok do roku.

Gdy analizą obejmiemy także mniejsze ośrodki akademickie, posiadające ledwie ponad 20 tys. studentów, dostrzeżemy jeszcze większą skalę podwyżek. W takich miastach jak Kielce i Olsztyn ceny wzrosły w lipcu o ponad 10 proc. względem analogicznego okresu przed rokiem. Przykładowo, za mieszkanie 2-pokojowe w Kielcach trzeba zapłacić 1299 zł, czyli o 228 złotych więcej niż rok wcześniej. Według analizy serwisu domiporta.pl, w segmencie mieszkań 3-pokojowych najbardziej podrożał wynajem w Bydgoszczy, rosnąć aż o 21 proc. rok do roku - studenci chcący wynająć taki lokal muszą przygotować się dziś na wydatek 2219 zł miesięcznie.

Tak duży skok cen w mniejszych miastach jest zaskakujący. Aby przekonać się, czy jest to jednorazowo zjawisko, czy raczej bardziej trwały proces, konieczna jest obserwacja cen w kolejnych miesiącach. Być może właściciele lokali na wynajem, podnoszą ceny by zrównać się cenowo z większymi ośrodkami akademickimi. Pomimo dużych wzrostów cen miasta takie, jak Kielce czy Olsztyn należą do jednych z najtańszych w Polsce pod względem kosztów najmu.

W 15 miastach poddanych analizie, mieszkania 2-pokojowe podrożały w lipcu średnio o 3,5 proc., a 3- pokojowe aż o 1,9 proc. rok do roku (mediana). Kolejne miesiące mogą przynieść dalszy wzrost cen ze względu na sezonowe ożywienie na rynku najmu. Długofalowo trudno jednak liczyć na utrzymanie silnej tendencji wzrostowej. W Polsce spada bowiem liczba studentów i nie widać, by ten trend miał się odwrócić. Jeszcze 10 lat temu na wyższych uczelniach uczyło się 1,9 miliona studentów, w zeszłym roku ich liczba wyniosła zaledwie 1,2 miliona. Co więcej, w większości miast akademickich wzrosła sprzedaż mieszkań w ostatnich dwóch latach. Rynek zapełnił się setkami mieszkań na wynajem i jest nasycony lokalami, zwłaszcza w miastach o dużej liczbie studentów. Właściciele mieszkań z pewnością będą walczyć o lokatorów podwyższonym standardem, ale też konkurencyjnymi cenami.

Kolejnym znakiem zapytania jest wprowadzenie programu Mieszkanie na Start. Będzie to system dopłat do najmu dla lokatorów - niestety, w większości przypadków studenci nie będą mogli z niego skorzystać. Program ma stymulować budowę mieszkań na wynajem oraz np. REITy (Real Estate Investment Trust - na chwilę obecną margines w wynajmie) - te nie są wybierane przez żaków oferty.

Bartłomiej Baranowski

analityk rynku nieruchomości, Domiporta.pl