Uważaj na powierzchnię kupowanego mieszkania

Przekłamania są tym bardziej niebezpieczne, że bywają wspierane przez dokumenty urzędowe i normy budowlane.

W opisach sprzedawanych mieszkań często znaleźć można niedopowiedzenia, a nawet przekłamania. Kupujący nie może mieć pewności nawet w przypadku powierzchni samego lokalu i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Sprawa jest tym bardziej paląca, że każdy metr kosztuje od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych. Ponadto od metrażu zależy cena mieszkania, a później wysokość podatków, czynszu czy opłat za użytkowanie wieczyste. Na co więc uważać i jak ustrzec się brzemiennej w skutki finansowe pomyłki?

W przypadku mieszkań używanych najbardziej popularne są trzy metody zawyżania metrażu. Mogą one wynikać z błędów przy pomiarze bądź po prostu z celowego zawyżania metrażu. Najbardziej niebezpieczne jest, gdy sprzedający określają go na podstawie rubryki "obszar" z księgi wieczystej. Bezkrytyczna wiara w zapisy tego dokumentu może doprowadzić do niemałej straty finansowej.

Trzeba bowiem pamiętać, że zadaniem księgi wieczystej jest przedstawienie stanu prawnego nieruchomości. Jej wielkość jest więc tam przepisana w sposób wtórny - np. z ewidencji gruntów i budynków lub zaświadczenia wydanego przez spółdzielnię mieszkaniową. Pomijając więc aspekt pomyłki osoby przepisującej te dane, trzeba zauważyć, że rubryka "obszar" w przypadku lokali mieszkalnych to suma powierzchni mieszkania i pomieszczeń przynależnych.

Do powierzchni lokalu doliczana jest więc powierzchnia piwnicy lub miejsca postojowego. Jak to się przekłada na cenę mieszkania, gdy za metr trzeba zapłacić 8 tys. zł? Zamiast 400 tys. zł za lokal o powierzchni 50 m kw. kupujący wydałby na zakup mieszkania aż 440 tys. zł., gdyby do jego powierzchni była doliczona pięciometrowa komórka lokatorska.

Drugim sposobem jest pominięcie skosów przy obliczaniu powierzchni mieszkania - w jaki sposób? Nie ulega wątpliwości, że ta część mieszkania, która ma wysokość mniejszą niż na przykład 140 cm ma znikomą wartość użytkową dla nowego nabywcy. Zdarza się natomiast, że sprzedający w ogłoszeniu podaje metraż liczony po podłodze. Może to zawyżyć powierzchnię użytkową mieszkania o kilkanaście procent. - W takim przypadku cena metra kwadratowego znacznie spada, na przykład z 9 do 7 tys. zł, a oferta wygląda na okazyjną - podkreśla Barbara Samborska, doradca Home Broker z Warszawy. Cena ofertowa całego mieszkania dzielona jest bowiem przez większą liczbę metrów, a wielu kupujących zwraca szczególną uwagę na cenę m kw. mieszkania.

Na tym jednak nie koniec, bo część właścicieli może na przykład chcieć wyróżnić swoją ofertę na tle podobnych, będących na sprzedaż w okolicy. - Czasem zdarza się, że wystawiający ogłoszenie po prostu dorzuca 2-3 metry - zauważa Dawid Płociński, doradca Home Broker z Bydgoszczy. Na te wszystkie, bardziej lub mniej świadome, zabiegi osób sprzedających mieszkanie na rynku wtórnym jest jeden trywialny sposób - zmierzyć powierzchnię lokalu, lub powierzyć tę pracę odpowiedzialnemu pośrednikowi. Pozwoli to ograniczyć ryzyko utraty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Kupując natomiast mieszkanie na rynku pierwotnym, zazwyczaj nabywca nie może dokonać pomiaru powierzchni mieszkania, bo jeszcze ono nie powstało. O jego przyszłej wielkości mówi umowa podpisana z deweloperem. Niech jednak nie usypia to czujności kupującego. Po pierwsze nie każdy deweloper posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej, a po drugie nawet tak określony metraż może on mierzyć na różne sposoby. Rozbieżności w uzyskanych powierzchniach mogą być znaczące, rzędu kilkunastu procent. Przykładowo mieszkanie o powierzchni 50 m kw., może w oficjalnych dokumentach mieć w skrajnym przypadku metraż nawet 60 m kw. Zwykle dysproporcje nie są jednak aż tak duże.

Powierzchnię użytkową mieszkań deweloperzy mierzą najczęściej korzystając z jednej dwóch norm. Bardziej korzystna jest nowa norma (PN-ISO 9836). Mówi ona, że powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami. Stara norma (PN-70 B-02365) mówi natomiast o liczeniu powierzchni na wysokości 1 m i bez tynków. Powłoka ta może mieć różną grubość, ale przyjmując np., że ma 1,5 cm, różnica w powierzchni użytkowej dwupokojowego mieszkania pięćdziesięciometrowego wynosi jeden m kw., czyli blisko 2%. Przy metrażu liczonym z uwzględnieniem tynków i cenie 8 tys. zł za m kw. koszt zakupu całego lokalu wyniesie 400 tys. zł, a przy metrażu liczonym bez tynków będzie to 408 tys. zł.

W przypadku mieszkań na rynku pierwotnym trzeba też zwrócić uwagę na skosy. Obie przytoczone normy traktują ten temat odmiennie. O tym czy dany obszar zaliczyć do powierzchni decyduje wysokość, i tak:

1. Zgodnie ze starą normą:

a. Od wysokości 2,2 m zalicza się całą powierzchnię,

b. Od wysokości 1,4 m do 2,2 zalicza się połowę powierzchni,

c. Poniżej wysokości 1,4 m powierzchnię się pomija.

2. Zgodnie z nową normą:

a. Od wysokości 1,9 m zalicza się całą powierzchnię,

b. Poniżej wysokości 1,9 m powierzchnię się pomija,

I w tym przypadku stosowanie nowej normy może być bardziej korzystne. Gdyby dach był nachylony pod kątem 30 stopni, skosy były obecne na każdej zewnętrznej ścianie i mieszkanie miałoby 50 m kw. powierzchni użytkowej według starej normy, to według nowej normy miałoby metraż 44,5 m kw. Oznacza to, że powierzchnia użytkowa lokalu ze skosami może różnić się o 11%. Jak to się przekłada na cenę lokalu gdy za metr deweloper żąda 8 tys. zł? Zamiast 356 tys. zł kupujący wydałby na zakup mieszkania aż 400 tys. zł.

Zdarza się także, że deweloperzy sprzedają mieszkania przeliczając ich ceny nie na powierzchnię użytkową, ale na przykład na powierzchnię wewnętrzną. Zgodnie z nową normą jest to powierzchnia ograniczona otynkowanymi ścianami zewnętrznymi. Oznacza to, że metraż lokalu jest liczony tak, jakby zniknęły wszystkie ściany wewnętrzne. Przykładowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni użytkowej 50 m kw. miałoby w tym układzie powierzchnię wewnętrzną 53,5 m kw., czyli o 7% większą.

Chcąc przenieść tę zależność na wymiar finansowy można przyjąć, że kupując przykładowe mieszkanie dwupokojowe po cenie 8 tys. zł za metr, należałoby w wariancie z powierzchnią wewnętrzną zapłacić 428 tys. zł, czyli o 28 tys. zł więcej z tytułu płacenia za powierzchnię wewnętrzną, a nie użytkową lokalu. Jak się przed tym ustrzec? Przede wszystkim należy dokładnie przeczytać umowę podpisywaną z deweloperem. W niej to można znaleźć informacje o sposobie liczenia powierzchni mieszkania. Nawet jeśli konkretna norma mówiąca o liczeniu powierzchni nie zostanie powołana w treści umowy, to powinna znaleźć się w załączniku.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości