Uzyskanie prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości

Warto tu dodać, że przez zasiedzenie można uzyskać prawo do nieruchomości (przede wszystkim gruntu, bo w świetle prawa budynki, mieszkanie czy dom należą do właściciela gruntu, na którym są zlokalizowane), do użytkowania wieczystego, do służebności gruntowej (np. w przypadku korzystania z jedynej drogi dojazdowej przebiegającej przez cudzy teren), do służebności przesyłu, ale także do rzeczy ruchomej, np. samochodu, lecz ten wątek pominiemy w tym artykule.

Ale uwaga, żeby zasiedzenie było skuteczne, trzeba być posiadaczem samoistnym rzeczy przez określony czas, nazywany okresem zasiedzenia. Długość wymaganego prawem minimalnego okresu zasiedzenia zależy od tego, czy jest się posiadaczem samoistnym w dobrej wierze - wówczas konieczne jest 20 lat posiadania nieprzerwanego, czy posiadaczem samoistnym w złej wierze - wtedy potrzeba przynajmniej 30 lat.

To ktoś, kto korzysta z danej rzeczy samodzielnie, niezależnie od prawnego właściciela i nie jest związany z właścicielem żadną ważną umową pisemną czy ustną. Użytkuje nieruchomość tak, jakby była jego własnością, dba o nią, zabezpiecza przed obcymi i przed niszczeniem, remontuje budynki, uprawia pole, grodzi teren, kosi trawę i utrzymuje w porządku działkę. A wszystko to na własny koszt i z własnej inicjatywy - wszelkie decyzje podejmuje samodzielnie, bez udziału właściciela. W końcu może płacić też podatek od nieruchomości, ubezpiecza nieruchomość na swój koszt itp. Nie ma przy tym kontaktu z właścicielem, bo latami nie wykazuje on zainteresowania swoją własnością, albo zaginął, albo jest trudny do ustalenia z powodu braków w dokumentach.

Ten, kto korzysta z nieruchomości na podstawie określonej umowy z właścicielem i płaci mu czynsz, na przykład na podstawie umowy najmu lub użytkowania wieczystego, ale też na podstawie bezpłatnej umowy użyczenia. Jeżeli właściciel wykazuje jakiekolwiek, nawet sporadyczne zainteresowanie nieruchomością, podejmuje decyzje respektowane przez użytkownika, a zwłaszcza ponosi opłaty związane z nieruchomością, to wówczas jest to posiadanie zależne. W takim przypadku nie ma szansy na zasiedzenie nieruchomości.

Kolejna kwestia to posiadanie samoistne w dobrej wierze. Ta sytuacja ma miejsce, gdy posiadacz samoistny użytkuje nieruchomość w przekonaniu, że ma do niej pełne prawo, bo np. zakupił ją od właściciela na podstawie umowy notarialnej i zapłacił określoną cenę. Jeżeli jednak po pewnym czasie okaże się, że umowa jest z jakichś względów nieważna, to prawo własności nie przysługuje nowemu posiadaczowi. Jest on wówczas posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, pod warunkiem, że użytkując nie był świadomy nieważności umowy. Powinien jednak niezwłocznie uregulować sytuację własnościową, na przykład wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie (jeżeli minęło 20 lat), bo w przeciwnym razie jego status zmieni się w posiadanie w złej wierze, co będzie skutkować przedłużeniem minimalnego okresu zasiedzenia do 30 lat.

Jeżeli posiadacz samoistny ma jednak świadomość faktu, że nie jest prawnym właścicielem użytkowanej przez siebie nieruchomości, a istnieją przesłanki, że powinien mieć taką świadomość, to wówczas mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie jest to tylko sytuacja, gdy ktoś latami opiekuje się działką sąsiada, uprawia cudze pole, albo mieszka w nieswoim domu - co było poruszone wcześniej. To też zakup nieruchomości na podstawie umowy nie w formie aktu notarialnego, a tylko pomiędzy sprzedającym i nabywcą, bez udziału notariusza. Nowy użytkownik nie jest wówczas prawnym właścicielem, a tylko posiadaczem samoistnym w złej wierze, bo ma obowiązek znać prawo w tym zakresie i wiedzieć, że popełnił błąd. To także sytuacja, gdy właścicieli jest kilku, a tylko jeden aktywnie użytkuje, dba o nieruchomość i ponosi wszelkie opłaty, natomiast pozostali są całkowicie bierni; wówczas ten aktywny po upływie 30 lat może starać się o przeniesienie prawa własności tylko na siebie przez zasiedzenie.

Jeżeli zaistnieją przesłanki o pozyskanie własności nieruchomości przez zasiedzenie, wówczas można złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Wiążą się z tym oczywiście koszty, a ich suma zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości oraz stopnia skomplikowania sprawy.

Podstawowym kosztem jest opłata sądowa do wniosku. Jej wysokość jest stała i wynosi: 2000 zł - dla zasiedzenia nieruchomości, 200 zł - dla zasiedzenia służebności gruntu oraz 40 zł - dla zasiedzenia służebności przesyłu.

Pozostałe koszty to: wynagrodzenie za obsługę prawną dla radcy prawnego lub adwokata - warto skorzystać z takiej pomocy, zwłaszcza w skomplikowanych sprawach; koszty dokumentów oznaczających nieruchomość - np. wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, albo też koszty sporządzenia brakujących, niezbędnych dokumentów geodezyjnych.

W przypadku braku formalnego właściciela - gdy nie można go odnaleźć albo jego spadkobierców - trzeba liczyć się z wynagrodzeniem dla kuratora sądowego reprezentującego tegoż właściciela; jeżeli kuratorem jest radca prawny lub adwokat, wysokość maksymalnego wynagrodzenia mieści się w przedziale 300 zł - 3600 zł w zależności od wartości nieruchomości, ale sąd może odstąpić od obciążania tym kosztem wnioskodawcy.

Osoby w trudnej sytuacji materialnej mogą złożyć dodatkowo wniosek do sądu o zwolnienie z kosztów sądowych w części lub w całości - muszą jednak poprzeć go specjalnym oświadczeniem o swoim statusie majątkowym.

Gdy ostatecznie otrzyma się prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu nieruchomości, należy wystąpić do sądowego wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej lub - w przypadku jej braku - założyć taką księgę dla nieruchomości. Tu opłaty wynoszą: 200 zł za wpis oraz 60 zł za założenie KW.

Ale to nie wszystkie opłaty, na koniec coś dla urzędu skarbowego - podatek od zasiedzenia; Wynosi on 7 proc. wartości nieruchomości, ale można go uniknąć w sytuacji, gdy zasiedzenie przyznane zostanie na rzecz członka rodziny, po którym dziedziczy się daną nieruchomość w spadku, a jak wiadomo, w przypadku bliskiej rodziny jest się zwolnionym z opłaty podatku od darowizn i spadków.

Małgorzata Battek