Uzyskanie warunków zabudowy krok po kroku
Chcąc wybudować dom na nieruchomości, będziemy musieli zmierzyć się z postępowaniem o wydanie warunków zabudowy. Stanie się tak w przypadku nieruchomości, dla których nie obowiązuje plan miejscowy. Jak przejść przez ten proces? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar, koordynator projektów inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Wyjątkiem w tym zakresie jest jedynie sytuacja, w których orzeczenie skierowane jest do terenów zamkniętych. Wtedy organem właściwym jest wojewoda. Projekt warunków zabudowy sporządzany jest natomiast przez osobę, która nabyła uprawnienia do projektowania w planowaniu przestrzennym i inne podobne (wymienione w art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) albo jest wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów i posiada uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.
Aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy, konieczne jest spełnienie pięciu przesłanek. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Po drugie teren ma dostęp do drogi publicznej. Po trzecie istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Po czwarte teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Po piąte natomiast decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, a zatem nie ma ograniczeń w innych aktach prawnych - wymienia Bartłomiej Kuźniar.
Decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać w szczególności informacje o tym, jaki rodzaj inwestycji może zostać przeprowadzony na danej działce, warunki, dotyczące zabudowań, infrastruktury technicznej, wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, linie rozgraniczające inwestycji, a także okres ważności wydanego orzeczenia.
Dodatkowo w decyzji o warunkach zabudowy wskazane zostanie pouczenie, co do koniecznych do uzyskania pozwoleń na budowę i innych dokumentów, pozwalających na zrealizowanie planowanej inwestycji. Co również istotne, jeżeli nie jesteśmy zadowoleni z treści wydanego orzeczenia, możemy zaskarżyć decyzję do samorządowego kolegium odwoławczego.
Wniosek o wydanie warunków zabudowy składa się na odpowiednim formularzu. Znajdziemy go na stronach internetowych urzędów gmin. Powinniśmy w nim zawrzeć takie dane, jak: dane wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości (w tym adres, numer obrębu, numer działki), określenie granic terenu, objętego wnioskiem (wyrysowane na kopii mapy zasadniczej), opis budynku, jaki zamierzamy postawić na nieruchomości (w tym liczbę kondygnacji, szerokość elewacji i tak dalej), informację na temat niezbędnej infrastruktury technicznej (na przykład woda, ścieki), a także czy istnienie budynku będzie w jakikolwiek sposób wpływało na środowisko. Oczywiście dane mogą być jedynie orientacyjne. Nie mamy obowiązku podawania precyzyjnych parametrów.
Z decyzji o warunkach zabudowy skorzystamy nie tylko wtedy, gdy planujemy określoną inwestycję budowlaną. Uzyskanie tego orzeczenia pozwala również na zmianę przeznaczenia gruntu, w sytuacji, gdy dla danego obszaru nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki takiej operacji możemy na przykład przekształcić grunt rolny w grunt budowlany, co pozytywnie wpłynie na wartość nieruchomości - podkreśla Bartłomiej Kuźniar.
