W jakim kierunku zmierza rynek mieszkaniowy w Polsce?

Dane za trzeci kwartał 2018 r. potwierdzają pewne wyhamowywanie rynku. Już od początku roku obserwujemy spadek sprzedaży nowych mieszkań - według raportu REAS na sześciu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź) sprzedano w okresie lipiec-wrzesień jedynie 14,2 tys. mieszkań, czyli o 19 proc. mniej niż w trzecim kwartale 2017 r., a od początku roku 48,2 tys. mieszkań czyli o 10 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.

Dlaczego sprzedaż mieszkań zahamowała?

Powodów takiego stanu rzeczy należy naszym zdaniem szukać bardziej po stronie podażowej niż popytowej. Warto zwrócić uwagę, że w 2018 r. spadała nie tylko sprzedaż, ale również liczba mieszkań w ofercie.

Oznacza to, że sprzedaż deweloperów rzeczywiście zmniejszyła się w liczbach bezwzględnych, ale gdyby spojrzeć na nią w relacji do oferty (na początek kwartału), to jest ona bardziej stabilna. Ewidentnie okres od połowy 2016 r. do końca 2017 r. był okresem największej hossy dla deweloperów mieszkaniowych, a rok 2018 przyniósł spowolnienie, jednak nie jest ono tak gwałtowne jak w 2008 r.

Zgodnie z podręcznikami makroekonomii i przykładami z przeszłości, przy typowym scenariuszu końca hossy i początku dekoniunktury następuje rozminięcie krzywych popytu i podaży.

Popyt spada wyhamowany zbyt wysokimi cenami mieszkań i/lub rosnącymi stopami procentowymi, czyli wyższymi kosztami kredytu hipotecznego. W tym samym czasie inwestycje rozpoczęte 2-3 lata wcześniej powodują, że rozpędzona podaż jeszcze cały czas rośnie.

Deweloperzy spodziewali się, że stale rosnące ceny mieszkań zrekompensują im wyższe koszty związane z droższymi gruntami i wyższymi kosztami robocizny. W momencie kiedy nadpodaż mieszkań trafia na rynek i nie znajduje chętnych kupców, następuje załamanie poziomu cen mieszkań, a uszczuplone przychody nie są w stanie pokryć poniesionych wcześniej kosztów. Obecne wyhamowanie sprzedaży nie spełnia warunków takiego scenariusza.

Zwłaszcza w 2017 r. obserwowaliśmy wzrost cen zarówno gruntów jak i kosztów budowy. Wydaje się jednak, że deweloperzy nie chcą powielać błędów z przeszłości jak np. w 2008 r., kiedy nadpodaż mieszkań doprowadziła do załamania cen i kryzysu na rynku.

Dlatego firmy starają się kontrolować liczbę budowanych lub oddawanych mieszkań, aby utrzymać odpowiednie marże i rentowność - dzięki temu wyższe koszty są skuteczniej przerzucane na klientów. Nauczeni poprzednimi załamaniami bardziej rozsądnie dostosowują oferty, uważniej kupują grunty i nie "gonią" za rekordowymi wolumenami. Lepiej sprzedawać wolniej, ale po wyższych cenach.

Liczba nowych mieszkań wprowadzanych do oferty odpowiada mniej więcej poziomom sprzedaży - oferta jest uzupełniana, a nie powiększana - w latach 2015-2017 oscylowała w okolicy 50 tys. (na sześciu głównych rynkach), a w 2018 r. została odpowiednio zredukowana, podczas gdy w latach 2006-2007 gwałtownie rosła.

Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego w Polsce

Na rynek mieszkaniowy w Polsce będzie oddziaływać wiele czynników - mających zarówno pozytywny jak i negatywny efekt. Część z nich będzie miała obie te cechy jednocześnie, gdyż ich wpływ na branżę jest bardziej złożony. Poniżej chciałbym omówić najważniejsze z nich.

I tak do największych zagrożeń dla sektora deweloperskiego można zaliczyć ryzyko powstania bańki na rynku mieszkaniowym.

Wynika to z trwającego nieprzerwanie od 2012 r. wzrostu cen mieszkań. Natomiast czynnikiem zmniejszającym to ryzyko jest mniej gwałtowna dynamika wzrostu tych cen (w porównaniu do sytuacji z lat 2006-2008) idąca w parze ze wzrostem wynagrodzeń.

Zjawiskiem, które może również negatywnie wpłynąć na rynek deweloperski jest niekorzystna tendencja demograficzna związana ze spadkiem liczby ludności i starzeniem się społeczeństwa.

W dłuższym terminie może to zmniejszyć popyt na mieszkania. Z drugiej strony bogacenie się społeczeństwa wraz ze zmianami preferencji może powodować, że będzie rósł popyt na większe mieszkania o wyższym standardzie oraz więcej osób będzie miało zdolność kredytową.

Czynnikiem wciąż napędzającym popyt na rynku deweloperskim są niskie stopy procentowe, które według ostatnich komentarzy nie zmienią się przed 2020 r., (wcześniej przewidywano zmianę w 2019 r.).

Aczkolwiek tu wiele zależy od tempa wzrostu stóp procentowych w UE - ewentualna szybsza podwyżka stóp przez EBC spowoduje prawdopodobnie analogiczną reakcję NBP. To z kolei przełoży się zarówno na wyższe koszty kredytów hipotecznych, jak i koszty finansowe ponoszone przez deweloperów. Jednak dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego ograniczenia popytu.

Warto też zwrócić uwagę na rosnące ceny gruntów oraz problemy branży budowlanej, co przekłada się na wyższe ceny wykonawstwa. Może to negatywnie wpłynąć na marże uzyskiwane przez deweloperów. Podobnie może się zmniejszyć ich dostęp do taniego finansowania ze względu na perturbacje na polskim rynku finansowym.

Branża deweloperska będzie również musiała się zmierzyć ze zmianami prawnymi, jednak ich wpływ będzie mieszany. Mogą one bowiem wywołać zarówno negatywne skutki z punktu widzenia deweloperów (np. zamknięte rachunki powiernicze) jak i pozytywne (np. rządowe programy dopłat do zakupu i wynajmu mieszkań).

Podsumowanie

Jeżeli nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak drastyczne zmiany prawne, globalny lub lokalny kryzys gospodarczy, raczej nie powinno dojść do nagłego załamania na miarę tego w 2008 r. Okres największej hossy mamy najprawdopodobniej za sobą, ale przejście z fazy boomu do fazy równowagi rynkowej następuje łagodnie. W naszej opinii nie należy się spodziewać skokowego spadku cen mieszkań, a wyhamowania tempa ich wzrostu i stabilizacji.