W Polsce brakuje tanich mieszkań

W Polsce przy PKB 3-4 proc. będziemy budować rocznie 140-160 tys. mieszkań. Brakuje 700-750 tys. lokali, w tym segmentu popularnego, czyli tzw. czynszówek dla ludzi o niskich dochodach - twierdzą eksperci, z którymi rozmawiała PAP.

- Od 1990 aż do 1996 roku budownictwo mieszkaniowego przeżywało wyraźne zahamowanie. Powód? Swoją działalność zaczęły ograniczać spółdzielnie mieszkaniowe, które wcześniej odgrywały bardzo ważną rolę. Budowały wyraźnie więcej mieszkań, niż inwestorzy indywidualni, i spełniały rolę obecnych deweloperów - mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, kierownik działu analiz w Lion's Bank.

Według GUS w 1991 roku oddano do użytku 136 tys. 790 mieszkań. Potem ich liczba zaczęła jednak znacząco spadać, w 1996 r. do 62 tys. 130 lokali.

Wyraźny trend spadkowy dotyczył również mieszkań komunalnych, czynszowych i zakładowych.

"W 1991 r. oddano do użytku 13,3 tys. takich mieszkań, a w 2013 r. niespełna 4 tys." - zaznaczył Turek. W przeciwieństwie do budownictwa komunalnego inwestycje w inne rodzaje mieszkań zaczęły stopniowo rosnąć już w drugiej połowie lat 90. Według danych GUS w 1997 roku oddano do użytku 73 tys. 706 nowych lokali, by w 2003 r. - 162 tys. 686.

Rok później nie było już jednak tak dobrze, ponieważ nastąpił spadek do poziomu 104 tys. zł. "Tak dramatyczna zmiana nie wynikała jednak z załamania w sektorze budownictwa mieszkaniowego, ale z ustawy o Prawie budowlanym. Zmusiła ona dziesiątki tysięcy osób do zakończenia w sensie administracyjnym (oddania do użytkowania) dawno już zbudowanych i zamieszkanych domów" - zauważył Turek. Rekord padł dopiero w 2008 r. Wybudowano wówczas aż 165 tys. 189 mieszkań. Kolejne lata też wyglądały dobrze - w 2009 r. - powstało ich ok. 160 tys., w 2010 r. - 135 tys. 835, w 2011 r. - 130 tys. 954, w 2012 r. - 152 tys. 904, a w 2013 r. 145 tys. 388.

Obecnie ponad połowę mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym budują inwestorzy indywidualni. Nieco mniej firmy deweloperskie, które jeszcze w 1993 roku oddały do użytku jedynie 485 lokali, a w ubiegłym roku aż 57,5 tys. Równocześnie swoją pozycję rynkową stopniowo traciły spółdzielnie mieszkaniowe. W 1991 roku wybudowały 83,6 tys. mieszkań, a w 2013 roku 3,5 tys.

Przed 1989 roku było inaczej, to spółdzielnie mieszkaniowe wiodły prym w budownictwie mieszkaniowym w Polsce, szczególnie od 1959 roku, kiedy je reaktywowano. "W odróżnieniu od wszystkich innych +demoludów+ budowaniem mieszkań w polskich miastach zaczęły zajmować się głównie spółdzielnie mieszkaniowe. Były one traktowane trochę jak pas transmisyjny między państwem a społeczeństwem" - podkreślił w rozmowie z PAP Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS, firmy zajmującej się doradztwem dla deweloperów.

Choć spółdzielnie były pozbawione samodzielności, to jednak - jak mówił Kirejczyk - zachowały szczątkowe formy demokracji, czego nie było w żadnym innym komunistycznym kraju. "Reaktywacja spółdzielni była w gruncie rzeczy poszukiwaniem sposobu na współfinansowanie przez ludzi nowego budownictwa mieszkaniowego" - dodał.

Boom mieszkaniowy spółdzielnie przeżywały przeszło 40 lat temu. "W latach 70. XX wieku chciano zbudować dużą liczbę mieszkań. To było związane z presją demograficzną i silną presją emigracyjną ludności do dużych miast. Wielka płyta była tak naprawdę droga, jednak nie było to widoczne w systemie dopłacania wszystkich do wszystkiego, co było typowe w socjalizmie. Decydenci partyjni zdawali sobie z tego sprawę, ale wybrali technologię, która - w ich opinii - mogła być szybko i na wielką skalę stosowana przez niewykwalifikowanych robotników budowlanych" - tłumaczył PAP prof. Jacek Łaszek z Instytutu Ekonomicznego Narodowego Banku Polskiego. Dodał, że takie bloki budowano szybko, były one drogie i nie najlepszej jakości.

W ówczesnych spółdzielniach obowiązywały standardy dotyczące powierzchni lokali. Metraż mieszkań zależał od wielkości rodziny. Na M1 mogła liczyć jedna osoba, a na M2, M3 czy M4 odpowiednio - dwie, trzy, cztery osoby. Budynki z tzw. wielkiej płyty powstawały m.in. na Śląsku czy w stolicy (np. na Ursynowie i na Żoliborzu - Sady Żoliborskie, w późniejszych latach także na Bemowie i na Bielanach).

- W socjalizmie budowlańcy darmo dostawali tereny budowlane. Dodatkowo ceny cementu, stali i innych podstawowych materiałów budowlanych były bardzo mocno subsydiowane - wyjaśnił Łaszek.

PKO BP finansował budownictwo mieszkaniowe z oszczędności Polaków, ale nie rozliczał poszczególnych projektów tak jak teraz. Robiły to za niego spółdzielnie. Zaciągały kredyt na całość inwestycji. Potem rozpisywały te kredyty na poszczególnych Polaków. Następnie oni je spłacali, a spółdzielnie prowadziły rozliczenia" - mówił prof. Łaszek.

Dopiero po 1989 roku ceny urealniono, czyli zaprzestano subsydiować stal, energię, cement. Wtedy technologia wielkopłytowa okazała się nieefektywna, czyli droga. Zaczęto w latach 1991-92 znowu budować tradycyjną metodą, czyli z cegły, głównie ceramicznej (droższej) i piaskowej" - podkreślił Łaszek.

Jak obecnie wypadamy na tle innych państw z byłego bloku państw komunistycznych? Porównajmy stolice. W latach 2007-2012 w Warszawie wybudowano 88 tys. 863 mieszkań. W tym samym okresie w Kijowie było to 81 tys. 775, w Budapeszcie - 40 tys. 542, w Pradze - 36 tys. 802, w Zagrzebiu - 31 tys. 618, w Wilnie - 19 tys. 248, w Bratysławie - 18 tys. 672, w Bukareszcie - 14 tys. 881, w Sofii - 13 tys. 850, w Rydze - 11 tys. 562, Tallinie - 10 tys. 933, a w Lublanie - 4 tys. 406 lokali. Wniosek? "Polska jest dziś uznawana w regionie za jeden wielki plac budowy" - komentuje Bartosz Turek.

Według Eurostatu w 2013 r. w Kijowie mieszkało 2 mln 858 tys. 384 osób, w Budapeszcie - 1 mln 735 tys. 711, w Pradze - 1 mln 246 tys. 780, w Zagrzebiu - 794 tys. 101, w Wilnie - 523 tys. 5l0, w Bratysławie - 612 tys. 682, w Bukareszcie - 1 mln 886 tys. 886, w Sofii - 243 tys. 254, w Rydze - 643 tys. 615, w Tallinie - 430 tys. 594, a w Lublanie - 249 tys. 700.

Z kolei prof. Łaszek zwrócił uwagę, że w porównaniu z Europą Zachodnią mamy bardzo niski poziom PKB liczony na jednego mieszkańca, to np. 1/4 niemieckiego. Jak mówił, w Niemczech czy Wielkiej Brytanii mieszkania są większe i nowocześniejsze. - Konsumpcja mieszkaniowa jest bardzo wrażliwa na wzrost dochodów. Wraz z nimi rośnie popyt na mieszkania. Taki problem miała Irlandia w latach 2007-2009. Kraj ten miał sytuację mieszkaniową zbliżoną do Polski. Nagle +wystrzeliły+ im dochody. Okazało się, że są takie jak w Wielkiej Brytanii, a liczba mieszkań taka jak u nas. Irlandczycy chcieli kupować wielkie mieszkania, których nie było, więc ceny mieszkań poszybowały w górę, zrobiła się bańka spekulacyjna - powiedział Łaszek.

W jego ocenie przy PKB 3-4 proc. rocznie popyt na mieszkania będzie się utrzymywał na wysokim, rozsądnym poziomie. - Wtedy będziemy budowali rocznie nawet 140-160 tys. mieszkań - szacuje Łaszek. Pytany, czy są szanse na to, by w Polsce powstawało więcej lokali, odparł: - Trzeba byłoby podnieść podatki, np. opodatkować rolników czy jakieś inne dobra, i z tych pieniędzy subsydiować mieszkania. Ale czy to ma sens? Mam duże wątpliwości. Czynnik demograficzny przestał tak mocno działać. Tym, co w tej chwili powoduje wzrost popytu na mieszkania, jest wzrost dochodów Polaków - podkreślił.

Równocześnie zauważył, że w Polsce brakuje segmentu popularnego, czyli tzw. czynszówek dla ludzi o niskich dochodach. - Ustawa o ochronie praw lokatorów powoduje, że żaden rozsądny inwestor nie zainteresuje się na poważnie tym sektorem. Wynajem mieszkań jest kiepskim biznesem. Wszędzie na świecie są niskie stopy zwrotu z takiej inwestycji. Stąd ulgi podatkowe, by biznes w to wchodził. U nas - kiepski zwrot i ryzyko - nikt w to nie wejdzie z inwestorów prywatnych - przyznał.

Turek zauważył jednak, że uchwalona w ubiegłym roku przez Sejm ustawa "Mieszkanie dla Młodych", która ma pomóc w zakupie pierwszego mieszkania lub domu z rynku pierwotnego, umożliwia firmom bezpieczny wynajem w przypadku nieuczciwych lokatorów. - Wprowadza ona możliwość stosowania przez wszystkich właścicieli formuły najmu okazjonalnego. W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy - wyjaśnił kierownik działu analiz w Lion's Bank.

Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas określony, ale nie dłuższy niż 10 lat. Należy dołączyć do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, o poddaniu się egzekucji opuszczenia lokalu. Ponadto musi on wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Wymagane jest też oświadczenie wynajmującego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.

W Polsce brakuje 700-750 tys. mieszkań, a powstaje średnio ok. 150 tys. lokali rocznie.