W Wiedniu uważają, że mieszkanie to prawo, a nie towar

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Mieszkanie to prawo, a nie towar. Każdy obywatel powinien mieć prawo do dachu nad głową, tak jak ma prawo do opieki zdrowotnej i edukacji. Tak brzmiało motto Socjaldemokratycznej Partii Austrii, która po przejęciu władzy w Wiedniu w 1919 r. obiecała mieszkańcom miasta tanie mieszkania. I słowa dotrzymała.

Według raportu firmy Deloitte "Property Index. Overview of European Residential Markets" ("Indeks nieruchomości. Przegląd europejskiego rynku mieszkaniowego") z lipca 2021 r. średnie czynsze w Wiedniu (8,65 euro za m2) są niższe niż w Paryżu (28,6 euro za m2), Londynie (26,07 euro za m2) czy Amsterdamie (19,2 euro za m2), a nawet w Warszawie (15,13 euro za m2) czy Wrocławiu (9,61 euro za m2).

Wiedeńczycy to docenili i od 102 lat nieprzerwanie, nie licząc okresu, gdy partia została zdelegalizowana przez nazistów, wybierają socjaldemokratów do władz miasta. Politykę mieszkaniową Socjaldemokratycznej Partii Austrii poleca nawet znana z promowania wolnorynkowych rozwiązań organizacja OECD.

Tani dach nad głową wiedeńczycy zawdzięczają Socjaldemokratycznej Partii Robotników Austrii (niem. Sozialdemokratische Arbeiterpartei Österreichs), obecnie Socjaldemokratycznej Partii Austrii (niem. Sozialdemokratische Partei Österreichs). To najstarsza, istniejąca do dzisiaj partia w tym kraju - powstała w 1889 r.

Pod koniec I wojny światowej jej lider Karl Renner (1870-1950) objął funkcję kanclerza Pierwszej Republiki Austriackiej. W 1920 r. socjaldemokraci stracili władzę w kraju, ale utrzymali ją w stolicy, gdzie mieli najwięcej wiernych zwolenników. Jakob Reumann (1853-1925) został pierwszym socjaldemokratycznym burmistrzem Wiednia. Miasto było wówczas wyspą socjalizmu w kraju rządzonym przez konserwatystów. Ten okres nazwano później "czerwonym Wiedniem".

Spośród reform przeprowadzanych wówczas przez socjaldemokratów najciekawsza jest ta dotycząca właśnie mieszkań. Rozpoczęto na dużą skalę budowę mieszkań komunalnych, czyli należących do miasta. Od 1924 do 1934 r. zbudowano 64 tys. lokali, w których dach nad głową znalazło 220 tys. osób - jedna ósma mieszkańców miasta.

Chyba najbardziej znanym zespołem mieszkań miejskich z tego okresu jest tzw. Karl-Marx-Hof (dosłownie Dziedziniec Karola Marksa). Ma on ponad 1100 metrów długości i jest jednym z najdłuższych budynków mieszkalnych świata. Są w nim 1382 mieszkania (dla mniej więcej 5 tys. osób) o powierzchni 30-60 m2. Co istotne, tylko 18,5 proc. terenu przeznaczonego na budowę zajmują budynki. Reszta to parki, ogrody i place zabaw. Dla rządzących miastem ważny był wysoki komfort życia w nowych osiedlach.

Skąd wzięto pieniądze na budowę? Socjaldemokratyczny komisarz miasta ds. finansów Hugo Breitner (poświęcono mu nawet pomnik w stolicy i na jego cześć nazwano budynek komunalny) doprowadził do uchwalenia osiemnastu obciążeń, tzw. podatków Breitnera, także od mieszkań (niem. die Wohnbausteuer). Podatek nakładano m.in. na właścicieli wynajmowanych mieszkań i wynosił on od 2 do nawet 45 proc. przychodów z wynajmu (stanowiły one podstawę wyliczenia podatku, mieszkanie nie musiało być wynajmowane). Skala podatku pokazuje, że był on silnie progresywny i bardzo mocno obciążał właścicieli największych i najdroższych lokali.

Podatek ten był najważniejszym i najbardziej znanym z wówczas uchwalonych obciążeń finansowych. Chodząc dzisiaj po Wiedniu, można zobaczyć na kamienicach pamiątkowe tabliczki z informacją, że budowę budynku sfinansowano właśnie z podatku od mieszkań (niem. Erbaut von der Gemeinde Wien aus den Mitteln der Wohnbausteuer). Inne podatki Breitnera nałożono na ówczesną luksusową konsumpcję, płacili je właściciele samochodów, koni czy zatrudniający służących. W 1927 r. podatki Breitnera przynosiły 65 mln szylingów, co stanowiło 36 proc. przychodów podatkowych Wiednia i 20 proc. całkowitych wpływów do budżetu miasta.

Jeszcze w 1917 r. uchwalono prawo o ochronie lokatorów, które zamroziło czynsze. W połączeniu z inflacją doprowadziło to do tego, że prywatni przedsiębiorcy nie byli zainteresowani budowaniem czynszowych kamienic. Brak popytu ze strony prywatnych przedsiębiorców sprawił, że ceny ziemi pozostawały niskie, a głównym kupującym na rynku były władze miejskie. Na początku 1924 r. stały się one największym właścicielem ziemskim w metropolii.

W latach 1934-1945 Socjaldemokratyczna Partia Austrii została zdelegalizowana przez nazistów i odsunięta od władzy w Wiedniu. W 1945 r. partię reaktywowano i powróciła ona do władzy w stolicy. Miasto kontynuowało budowanie lokali należących do miasta - obecnie jest ich 220 tys. i mieszka w nich co czwarty wiedeńczyk.

Równolegle realizowano inny program tworzenia tanich mieszkań. To tzw. Społeczne Zrzeszenia Budowlane (niem. Gemeinnützige Bauvereinigungen - GBV). W 2020 r. było ich w całej Austrii 185, z czego 98 to spółdzielnie, 77 - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, a 10 - spółki akcyjne. Mają one prawie 90-proc. udział w rynku budowy mieszkań w stolicy Austrii. Przykładowo od 2008 do 2018 r. GBV-y zbudowały w Wiedniu 35 tys. mieszkań, podczas gdy prywatni inwestorzy 4,5 tys. Istota GBV polega na tym, że nie płacą one podatku od zysków i dostają nisko oprocentowaną pożyczkę (0,5-1,5 proc. rocznie) spłacaną przez 35 lat.

W zamian za te przywileje muszą się zgodzić na obostrzenia w działalności. Najważniejsze nakazuje przeznaczenie środków pozostałych po zapłaceniu kosztów na budowę kolejnych mieszkań, remont już istniejących albo zakup ziemi. Dopuszczono możliwość zapłacenia za koszt kapitału tym, którzy go udostępnili, ale kwota nie może być wyższa niż 3,5 proc. tego kapitału rocznie (dla porównania wielu polskich deweloperów ma obecnie zwrot z kapitału własnego na poziomie 20-30 proc. rocznie).

Co istotne, prawo dokładnie określa sposób obliczania kosztów i ich maksymalny pułap (łącznie z wysokością pensji), tak by zarządzający nie próbowali wyprowadzać pieniędzy, zawyżając wydatki. Menedżerowie nie mogą mieć związków z firmami budowlanymi, bo zlecenia również mogą być źródłem prywatnych korzyści. Ponadto na początku czynsz za mieszkania zbudowane przez GBV-y może pokrywać tylko koszty. Po spłaceniu pożyczki na budowę czynsz także podlega ograniczeniom. To oznacza, że mieszkania wybudowane przez GBV-y nigdy nie będą mogły być wynajmowane po stawkach rynkowych, co oczywiście ogranicza na nie popyt ze strony osób chcących w ten sposób zarabiać.

Co więcej, udziały w GBV-ach mogą być sprzedawane tylko po cenie nominalnej. Wreszcie warunkiem zostania GBV-em jest poddanie się corocznemu audytowi, który weryfikuje przestrzeganie przepisów. Wymóg, by w całości reinwestować nadwyżki po zapłaceniu kosztów, oznacza, że podaż mieszkań nie podlega takim wahaniom jak np. w Polsce, gdzie spadek popytu powoduje również spadek liczby budowanych lokali.

Jak podają Susanne Marquardt i Daniel Glaser w pracy "How Much State and How Much Market? Comparing Social Housing in Berlin and Vienna" ("Ile państwa, a ile rynku ? Porównując mieszkania socjalne w Berlinie i w Wiedniu"), ciągły popyt zgłaszany przez GBV-y sprawia, że mogą one wynegocjować średnio o 20 proc. niższe ceny za usługi i materiały budowlane.

Przyszli mieszkańcy dokładają się do kosztów budowy, ale jest to nie więcej niż 12,5 proc. (w przypadku Warszawy byłoby to 12,5 proc. × 4500 zł, czyli 562 zł za m2 mieszkania), oraz pokrywają 100 proc. kosztów ziemi, choć nie więcej niż 300 euro za m2, czyli 1380 zł (dla porównania obecnie koszt ziemi w cenie metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to średnio 2000 zł). Wpłaty od lokatorów są swego rodzaju kaucją-pożyczką, a nie częścią zapłaty za mieszkanie. W razie wyprowadzki zwracana jest kwota pomniejszana o 1 proc. za każdy rok mieszkania.

Co ciekawe, w Austrii pojawiły się zarzuty, że konieczność wpłaty tak dużej kwoty ogranicza dostęp do mieszkań dla mniej zamożnych. By temu zaradzić, wprowadzono pożyczki z publicznych środków dla najmniej zarabiających. Dodatkowo od 2012 r. buduje się tzw. mieszkania SMART, które otrzymują wyższe dotacje z publicznych środków i wymagają niższej wpłaty od lokatorów, za to są mniejsze. Obecnie jedna trzecia nowych mieszkań socjalnych w Wiedniu to mieszkania SMART.

Władze stolicy Austrii nie ustają we wprowadzaniu w życie nowych pomysłów na budowę tanich mieszkań. W reakcji na rosnące ceny ziemi w listopadzie 2018 r. uchwalono prawo, że dwie trzecie powierzchni wszystkich nowych budynków mieszkalnych o powierzchni większej niż 5000 m2 może być wynajmowane tylko za limitowany przez prawo czynsz (obecnie ok. 5 euro za m2). Jest to spowodowane zależnością ceny ziemi od potencjalnych zysków za wybudowane na działce mieszkania.

Skąd Wiedeń ma pieniądze na subsydia i dopłaty do budowy mieszkań? Otóż głównym źródłem jest specjalny "podatek mieszkaniowy" pobierany od wszystkich pracujących w mieście w wysokości 1 proc. pensji, płacony w równych częściach przez pracowników i pracodawców. Drugim źródłem jest spłata pożyczek udzielanych GBV-om. Jeżeli wydatki są ciągle wyższe niż wpływy, reszta finansowana jest z budżetu miasta. W 2018 r. ta dopłata wyniosła 0,5 proc. PKB Wiednia.

Wyjątkowość Wiednia polega na tym, że prawo do mieszkania w lokalach wybudowanych przez miasto albo z pomocą miasta ma 80 proc. mieszkańców. Kryterium dochodowe ubiegania się o dotowane mieszkanie wynosi ok. 200 proc. mediany dochodów (gdyby w Warszawie obowiązywało takie kryterium dochodowe, obejmowałoby każdego, kto zarabia mniej niż 13 600 zł brutto miesięcznie).

To oznacza, że mieszkanie od miasta dostaje wiele nieźle sytuowanych osób, które byłoby stać na kupno albo wynajęcie lokalu na rynku. Jest to jednak celowy zabieg. Maksyma wiedeńskich socjaldemokratów brzmi: "Kształtując miasto, kształtujesz społeczeństwo". Władze Wiednia mówią otwarcie, że ich celem jest sprawienie, by to, gdzie mieszkasz, nie było informacją, ile zarabiasz. W ten sposób realizują coś więcej niż tylko politykę mieszkaniową - politykę społeczną.

Lokale budowane ze wsparciem środków publicznych mają za zadanie integrowanie całej społeczności, w szczególności osób o różnych dochodach. W budynkach są ogólnodostępne sale służące np. do spotkań mieszkańców czy urządzania urodzin oraz pomieszczenia do wspólnej pracy osób, które pracują z domu. Bardzo popularne są baseny na dachach, sauny wewnątrz budynków, korty tenisowe czy sale zabaw dla dzieci. W Wiedniu dzieci gorzej i lepiej sytuowanych rodziców bawią się razem, co w Warszawie, gdzie o miejscu zamieszkania decyduje zamożność rodziców, jest znacznie rzadsze.

To wszystko sprawiło, że firma consultingowa Mercer przez ostatnich 10 lat, od 2009 do 2019 r. (w 2020 i 2021 r. rankingu nie przeprowadzono ze względu na epidemię), umieszczała stolicę Austrii na pierwszym miejscu zestawienia metropolii z najwyższą jakością życia na świecie (w konkurencji wzięło udział 221 miast z całego globu).

Powstaje pytanie, w czym GBV-y są lepsze od polskich TBS-ów. Na pierwszy rzut oka wyglądają podobnie. A jednak w Polsce TBS-y nie zyskały popularności, podczas gdy GBV-y są uwielbiane przez Austriaków. Najważniejsza różnica polega na tym, że w polskich TBS-ach trzeba zwykle co dwa lata składać oświadczenie o dochodach. Jeżeli dochód lokatora przekroczy określony poziom, to TBS ma prawo podnieść mu czynsz do rynkowego.

W Wiedniu tak się nie robi. Dochód sprawdzany jest tylko raz, w momencie uzyskania mieszkania, ponieważ celem polityki mieszkaniowej jest integrowanie społeczności. Czynsz niższy od rynkowego jest nabytym prawem, prezentem od państwa i wynosi obecnie 4,84 euro za m2 (22,3 zł za m2), czyli za dwupokojowe 50-metrowe mieszkanie w wiedeńskim GBV-ie płaci się tylko 1113 zł.

To oznacza, że czynsze w GBV-ach są nominalnie zbliżone do czynszów w TBS-ach w Warszawie (przykładowo czynsz w TBS-ie Warszawa Północ Sp. z o.o. w budynkach przy ul. Radzymińskiej 121 i 123 to 19,99 zł za m2), ale średnia pensja netto w Wiedniu to w przeliczeniu na złotówki 10 698 zł, podczas gdy w Warszawie 4585 zł (dane z numbeo.com). Czyli realnie, w stosunku do zarobków, cena za dach na głową w GBV-ie w stolicy Austrii to mniej niż połowa ceny za mieszkanie w TBS-ie w Warszawie.

Kolejnym atutem GBV-ów jest bardzo silna ochrona lokatorów w Austrii - do tego stopnia, że lokator ma prawo dopasować mieszkanie do swojego gustu, nawet gdyby jego właściciel nie wyraził na to zgody. Ponadto prawo do mieszkania w GBV-ie można przekazać swoim spadkobiercom. Tym samym austriackie GBV-y dają lokatorom poczucie bezpieczeństwa i niezależności takie, jakie Polacy czują dopiero wówczas, gdy staną się właścicielami lokalu (dlatego tak niewielu wiedeńczyków wykupuje te mieszkania, woląc pozostać najemcą). Polskie TBS-y ani takiego poczucia bezpieczeństwa, ani własności nie dają, stąd ich mała popularność (od przyszłego roku będzie możliwość wykupienia mieszkań w TBS-ach, ale według stawek rynkowych, co stawia pod znakiem zapytania sens tej formuły jako tańszej alternatywy w stosunku do zakupu na rynku).

Ostatnio brytyjska telewizja publiczna Channel 4 wyemitowała krótki reportaż zatytułowany "Does Vienna Have the World’s Best Council Housing?" ("Czy Wiedeń ma najlepsze na świecie mieszkania komunalne?") - materiał można obejrzeć w internecie. Reporter z Wielkiej Brytanii nie kryje, jak olbrzymie pozytywne wrażenie zrobiło na nim jedno z osiedli zbudowanych przez miasto. "Od razu bym tu zamieszkał" - ekscytuje się. I rozmawia z lokatorką Moniką, która płaci za swój lokal jedną czwartą tego, ile płaciłaby w Wielkiej Brytanii. W rozmowie bierze udział także jej tata Heinz, który od 40 lat mieszka w bloku obok. "Mieszkając tutaj, czuję się jak w pięciogwiazdkowym hotelu" - podkreśla z dumą.

Rozmowa staje się wyjątkowo interesująca, gdy Heinz pyta reportera: "Proszę mi powiedzieć, jaka jest różnica, czy jestem właścicielem, czy wynajmującym mieszkanie? Dlaczego miałbym je wykupywać?". Dziennikarz odpowiada, że w Wielkiej Brytanii ludzie nie czują się bezpiecznie, jeżeli ich dach nad głową do nich nie należy. Wiedzą, że są na łasce właściciela nieruchomości, który może im kazać się wyprowadzić. Na te wątpliwości Heinz odpowiada: "Poczucie stabilności lokatorów jest częścią systemu politycznego w tym kraju. Jeżeli politycy spróbowaliby nam to bezpieczeństwo zabrać, odebralibyśmy im władzę".

Warto zaznaczyć, że dostęp do tanich mieszkań w stolicy Austrii nie jest ograniczony tylko do wiedeńczyków czy nawet Austriaków. O dotowany lokal z kontrolowanym czynszem może ubiegać się każdy mieszkaniec Unii Europejskiej, a więc także Polak, który przez co najmniej dwa lata mieszkał w Wiedniu w tym samym mieszkaniu i ma dochód nieprzekraczający limitu.

Władze stolicy Austrii są dumne z tego, że dzięki nim tak wielu obywateli nie musi płacić rynkowych stawek za mieszkanie. Na stronie internetowej Wiednia można przeczytać, że dzięki 420 tys. mieszkań należących do miasta albo wybudowanych przez GBV-y ze wsparciem od Wiednia wiedeńczycy oszczędzają rocznie 670-770 mln euro na czynszu w stosunku do tego, ile musieliby płacić, gdyby wynajmowali lokale na rynkowych warunkach. "Te pieniądze zwiększają ich dochód do dyspozycji i ograniczają ubóstwo" - możemy przeczytać na stronie. A także to, że pogram mieszkaniowy tworzy 23 300 krótkoterminowych i 30 100 długoterminowych miejsc pracy w mieście, czyli 3,5 proc. wszystkich w stolicy.

Szybko rosnące ceny mieszkań w większości rozwiniętych krajów świata sprawiają, że wiedeńska polityka mieszkaniowa budzi coraz większe zainteresowanie na całym świecie - by wspomnieć tylko materiał filmowy z 17 września 2021 r. Bloomberga zatytułowany "Vienna’s Radical Idea? Affordable Housing For All" ("Radykalny pomysł Wiednia? Niedrogie mieszkania dla wszystkich"). Skłania do zastanowienia nazwanie koncepcji dostępu do mieszkań po rozsądnych cenach dla wszystkich przez reporterów z krajów anglosaskich jako "radykalnej".

W niedawnym raporcie na temat Łotwy i sytuacji mieszkaniowej w tym kraju organizacja OECD otwarcie stwierdziła, że austriacka polityka mieszkaniowa, w szczególności opisywanie wcześniej GBV-y, jest modelowa i poleca ją. OECD jest znane z promowania wolnorynkowych rozwiązań. Chyba trudno o lepszą rekomendację dla wiedeńskiej strategii lokalowej, biorąc pod uwagę, że jej istotą jest ograniczanie prywatnych zysków i sterowanie rynkiem przez władze.

Aleksander Piński, autor recenzji książek i przeglądów najnowszych badań ekonomicznych

***