Reklama

Wady techniczne mogą obniżyć cenę nieruchomości

Kupno nieruchomości jak każdego przedmiotu może być poprzedzone targowaniem się ze sprzedającym. Kiedy powinniśmy "przycisnąć"? Poza "standardową" propozycją niewielkiego obniżenia ceny okazją do negocjacji powinny być wszelkie uchybienia, które dotyczą obiektu transakcji.

Pobierz za darmo program PIT 2016

Na początek cenna uwaga. Zdecydowanie łatwiej będzie nam zbić cenę na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Z danych NBP na temat średnich cen nieruchomości w miastach wojewódzkich wynika, że firmy deweloperskie sprzedając mieszkania nowe, nie są skłonne do obniżek. Różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi są niewielkie.

Reklama

Chodzi o kwoty rzędu maksymalnie 200-300 zł/ m kw. Najczęściej wynikają one z najróżniejszych promocji, upustów itp. Deweloper chętniej "zejdzie" z ceny, w sytuacji zakupu pakietowego - tzn. gdy inwestor kupuje kilka mieszkań naraz. Na obniżkę mogą liczyć też ci, którzy np. wpłacają od razu całość ceny, albo większą część.

Na razie jeszcze ciągle trwa dobra koniunktura na rynku pierwotnym, co zniechęca firmy do obniżek. Popyt jest wysoki, ciągle jeszcze wspierany programem MDM. Tak więc - z danych NBP za III kw. 2016 wynika na przykład, że w Warszawie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych zaledwie o 100 zł (7800 - 7700). We Wrocławiu różnica wynosi nieco ponad 150 zł (6330 - 6160), a w Krakowie nieco ponad 200 zł (6520 - 6300).

Na rynku wtórnym różnice cen w ofercie i transakcji są dużo większe. Przykładowo - wg NBP w Warszawie wynoszą one aż 1500 zł/ mkw. (8800 - 7300). We Wrocławiu jest to 700 zł (6000 - 5300), a w Krakowie 1000 zł (6800 - 5800). Jak więc widzimy, kupując mieszkanie używane można liczyć na to, że uda się sporo utargować. Kiedy jest ku temu okazja?

Zły stan techniczny

Można zakładać, że oferent wystawił cenę z górką, więc siłą rzeczy daje możliwość lekkiej zniżki. Jeśli jednak chcemy utargować więcej, naturalnym i zupełnie uzasadnionym pretekstem będą wady techniczne mieszkania. Mowa nie tylko o nieruchomościach do remontu i poważnych wadach - jak np. grzyb na ścianie, instalacja do wymiany itp.. Nieruchomości tego typu oczywiście z założenia są tańsze, ale ewidentne braki i uszkodzenia zawsze dają pole do dodatkowych negocjacji. Negocjować możemy również wtedy, gdy stan nieruchomości jest przyzwoity, ale dawno nie była ona odświeżana, i np. jest wykończona materiałami dziś już postrzeganymi jako przestarzałe/niemodne. Konieczność przemalowania mieszkania, wymiany paneli podłogowych, starego typu płytek w łazience itp. również może być powodem obniżki ceny. To samo dotyczy np. stolarki drzwiowej czy okiennej. Starego typu drzwi dziś już nie spełniają standardów, także drewniane stare okna. Można argumentować, że nieruchomość będzie wymagała dokapitalizowania.

To samo dotyczy części wspólnych. Jeśli są one w opłakanym stanie może to negatywnie świadczyć o sąsiedztwie. Warto więc generalnie dobrze zastanowić się nad zakupem. Inny problem to wysokość np. funduszu remontowego. Nawet jeśli aktualnie jest niski, w perspektywie zapewne wzrośnie, by przeprowadzić niezbędne prace. Poza tym generalnie zły stan budynku, klatek schodowych itp. obniża wartość nieruchomości. Więc i ten argument jest absolutnie uzasadniony.

Wady ustawienia i rozplanowania nieruchomości

To kolejna "grupa" argumentów, które możemy podnieść. Jeśli lokal znajduje się np. na 4 piętrze bez windy, będzie to wyraźne uchybienie, które odbije się na jakości życia mieszkańców. Jeśli np. jeden z pokojów jest przechodni, zmniejsza to komfort zamieszkiwania i obniża wartość nieruchomości pod rynek najmu. Jedno z pomieszczeń zapewne nie zostanie wynajęte. Kolejna sprawa tego typu to ślepa kuchnia, czy np. długi i wąski przedpokój Ogromna większość kupujących chce, by takie pomieszczenie było duże i ustawne.

Inna kwestia, którą można podnieść, to ustawienie względem stron świata. Okna skierowane na północ oznaczają tyle, że w naszym mieszkaniu będzie mało światła. Z kolei okno na zachód to ostre popołudniowe słońce wlewające się do pomieszczenia. W takim pokoju może być ciężko wytrzymać, zwłaszcza latem.

Wady lokalizacji

To również powód do negocjacji cenowych. Jeśli nieruchomość jest oddalona od centrum, z brakami w połączeniach komunikacji miejskiej czy niewystarczającą infrastrukturą drogową, zawsze można to podnieść, jako pretekst do obniżenia ceny. Podobnie, gdy w otoczeniu mamy kłopotliwe sąsiedztwo, np. budynki z mieszkańcami nie cieszącymi się dobrą opinią, głośny lub trujący zakład przemysłowy itp. Można domagać się obniżenia ceny również ze względu choćby na brak zieleni w otoczeniu czy nieatrakcyjny widok z okna.

Brak pomieszczeń dodatkowych

To jest ewidentny mankament, który jak najbardziej powinniśmy podnieść. Jeśli do mieszkania nie przynależy piwnica, miejsce postojowe czy balkon, oznacza to po prostu tyle, że jest ono warte kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej, bo tyle kosztują takie przestrzenie. Nawet jeśli budynek starego typu nie miał balkonów, zawsze można argumentować, że obecnie jest możliwość ich dowieszenia. Brak piwnicy to bardzo realny problem, który może wymagać konieczności wynajęcia od kogoś komórki, schowka itp. Wszystko to powinno być pretekstem negocjacyjnym.

Negocjacje pozytywne

Powyższe argumenty, które mogą być przyczynkiem do negocjacji to oczywiście kropla w morzu. Zagadnienie jest bardzo szerokie i oczywiście obejmuje kwestie psychologii w biznesie itp. Można kusić sprzedającego na wiele sposobów. Standardowym z nich jest gotowość natychmiastowego załatwienia transakcji. Jeśli czujemy, że komuś się "spieszy", możemy zaproponować podpisanie umowy natychmiast, ale w cenie którą zaproponujemy.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN

Reklama

Reklama

Reklama

Reklama

Strona główna INTERIA.PL

Polecamy

Finanse / Giełda / Podatki
Bądź na bieżąco!
Odblokuj reklamy i zyskaj nieograniczony dostęp do wszystkich treści w naszym serwisie.
Dzięki wyświetlanym reklamom korzystasz z naszego serwisu całkowicie bezpłatnie, a my możemy spełniać Twoje oczekiwania rozwijając się i poprawiając jakość naszych usług.
Odblokuj biznes.interia.pl lub zobacz instrukcję »
Nie, dziękuję. Wchodzę na Interię »