Warto podnieść wartość mieszkania spółdzielczego

Z żądaniem przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności może wystąpić zarówno członek spółdzielni, jak i osoba, która formalnie nie jest członkiem spółdzielni, ale której takie prawo spółdzielcze przysługuje. Z identycznym żądaniem mogą również wystąpić członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo lokatorskie, a także najemcy spółdzielczych mieszkań, które przed przejęciem przez spółdzielnię należały do przedsiębiorstw państwowych.

Spółdzielnie mają pół roku od otrzymania wniosku na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu.

Nie wszystkie spółdzielnie chętnie realizują wnioski. "Czasem wynika to z konieczności regulowania prawa do gruntów, całego procesu podejmowania uchwał dotyczących określenia przedmiotu odrębnej własności, a czasem to sami członkowie spółdzielni opóźniają ten proces, zaskarżając uchwały przewłaszczeniowe do sądu" - powiedziała PAP radca prawny Ewa Czartoryjska z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

"Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe niechętnie realizują wnioski, ponieważ obawiają się, że w razie powstania wspólnoty mieszkaniowej utracą swoją dotychczasową pozycję" - ocenia z kolei radca prawny Lidia Siwik.

Jeżeli spółdzielnia bezzasadnie zwleka, można wystąpić do sądu - w takiej sytuacji koszty sądowe oraz koszty wynajęcia prawnika pokrywa spółdzielnia.

"Z chwilą wyodrębnienia własności już pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, jest bowiem dwóch właścicieli - nowy oraz spółdzielnia mieszkaniowa" - powiedziała Czartoryjska. "Nie oznacza to jednak - dodała - że spółdzielnia przestaje zarządzać zasobami członków. W takiej sytuacji spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony.

"Nie stoi to jednak na przeszkodzie, by już wcześniej, przed wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, większość właścicieli lokali, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podjęła uchwałę o wyborze nowego zarządcy" - dodała Czartoryjska. Nowy zarządca może zaoferować bowiem niższe koszty zarządu. Czasem w takiej sytuacji sama spółdzielnia też przedstawia korzystniejszą ofertę.

Zaletą przekształcenia może być wzrost ceny mieszkania, bo prawo odrębnej własności jest często postrzegane jako lepsze od spółdzielczego. Ma to swoje uzasadnienie. "Ustanawiając odrębną własność uzyskujemy prawo własności nie tylko do lokalu, ale i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej, tj. do części gruntu oraz budynku, w którym lokal się znajduje" - wyjaśniła Siwik.

Dodała, że łatwiej też zmienić przeznaczenie lokalu, np. z mieszkalnego na użytkowy, bez konieczności uzyskania zgody spółdzielni.

Prawo własności do lokalu jest korzystniejsze również dla tych, którzy starają się o kredyt, bo nie wszystkie banki udzielają kredytów pod hipotekę na spółdzielczym prawie własnościowym, a spółdzielcze prawo lokatorskie w ogóle nie może być objęte hipoteką.

W praktyce jednak przekształcenie prawa spółdzielczego we własność to nie tylko zalety. W spółdzielni obowiązuje zasada, że jeden członek ma prawo do jednego głosu na walnym zgromadzeniu, czyli że każdemu, bez względu na liczbę posiadanych lokali oraz ich wielkość, przysługuje jeden głos. We wspólnotach zasadą jest głosowanie udziałami.

"W efekcie członkowie wspólnoty mający większą ilość udziałów, czyli np. kilka mieszkań, albo o większej powierzchni, są często w stanie stworzyć grupę, która przegłosuje na zebraniach wspólnoty uchwały, wbrew woli większej liczby członków wspólnoty, ale dysponujących małymi udziałami" - powiedziała Czartoryjska. Dodała, że w wielu wspólnotach trudno też czasem o jednomyślność czy choćby kompromis.

"Należy też pamiętać, że w razie przekształcenia, podatek od nieruchomości musi opłacać bezpośrednio właściciel lokalu, a nie - jak dotychczas - spółdzielnia" - przypomniała Siwik.

Przekształcenie prawa spółdzielczego w prawo własności lokalu nie jest kosztowne - notariusz pobiera 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Po pierwszej fali przekształceń praw spółdzielczych w odrębną własność, zmalało zainteresowanie takimi przekształceniami - powiedzieli PAP przedstawiciele największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce.

W większości spółdzielni przekształceniami objęto do tej pory nie więcej niż połowę mieszkań i mimo wyodrębnienia własności, spółdzielnie nadal zarządzają tymi lokalami.

W SM "Śródmieście-Prasa" we Wrocławiu przekształcono prawie 25 proc. lokali mieszkalnych. Jak powiedziała PAP prezes Irena Bienkiewicz, zainteresowanie znacząco spadło po 4 grudnia 2012 r

Obecnie trzeba dopłacić ponad sto złotych za zaświadczenie z banku o tym, że lokal nie jest obciążony hipoteką całego budynku" - wyjaśniła Bienkiewicz. Poinformowała, że w spółdzielni, którą zarządza, przekształcone zostały również lokale wybudowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W 2012 r., gdy spółdzielnia negocjowała zmianę warunków kredytu zaciągniętego na tę inwestycję, zachęcano członków do wyodrębniania swoich lokali, ponieważ zachodziła obawa, że w ramach egzekucji należności mogą zostać zajęte ich konta bankowe. "Obawialiśmy się, że nie będziemy mogli regulować należności, a po wyodrębnieniu lokali właściciele mogliby utworzyć wspólnotę mieszkaniową i się usamodzielnić. I choć mamy budynki, w których można tak zrobić, to nadal wszystkimi zasobami zarządza spółdzielnia" - powiedziała Bienkiewicz.