Warunki zabudowy dla obiektu na granicy działek

Kluczowe dla kwestii możliwości lokalizacji budynku na granicy z sąsiednią nieruchomością są dyrektywy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią tego aktu budynku nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 3 m, gdy będzie on zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów; 4 m zaś w przypadku, gdy od strony granicy planowana będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

Wyjątek od przytoczonej tu wytycznej stanowić będzie taka sytuacja, w której dana działka ma mniej niż 16 metrów szerokości, lub jeśli możliwość taka wynika bezpośrednio z ustaleń zawartych w ramach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskanej przez inwestora decyzji określającej warunki zabudowy - informuje Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Jeśli zajdą takie okoliczności to budynku, co do zasady, nie można wybudować w mniejszej odległości od granicy niż 1,5 m. Taki pas terenu musi pozostać wtedy niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i w razie wystąpienia takiej konieczności umożliwić jej remont i konserwację. Co więcej ściana budynku od strony granicy nie może mieć w opisanej tu sytuacji żadnych otworów okiennych i drzwiowych. Warto także pamiętać, że w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną mogą zostać usytuowane okapy, gzymsy, balkony lub daszki nad wejściem oraz galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie lub rampy.

Jak widać w określonych okolicznościach inwestor zobowiązany będzie do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej na granicy działek. Jakie warunki muszą zostać spełnione, by uzyskać taką formę decyzji?

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest tylko w przypadku łącznego spełnienia kilku warunków. Decyzję tę otrzyma inwestor, jeśli jego działka posiadać będzie dostęp do drogi publicznej oraz nie będzie terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo objętym zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które uradziły moc na postawie ustawy o planowaniu.

Co więcej konieczne jest także, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla danego zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowane w drodze umowy zawartej pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie właściwego uzbrojenia terenu oraz by sama decyzja pozostawała w zgodzie z przepisami odrębnymi.

W wielu orzecznictwach sądowych przeważa pogląd, zgodnie z którym na etapie ustalania warunków zabudowy nie powinna być rozstrzygana kwestia właściwej odległości planowanej inwestycji od granicy z sąsiednią nieruchomością. Kluczowa dla tego zagadnienia okazuje się, przywołana już wcześniej, przesłanka zawarta w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny, czyli tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, zwana inaczej zasadą podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. I tylko na podstawie tej zasady, w wydawanych warunkach zabudowy, należy określać możliwość lokalizacji budynku na granicy z sąsiednia nieruchomością.

W myśl § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku dla danych obszarów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ilekroć mowa jest o cechach zabudowy należy przez to w szczególności rozumieć gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie linii zabudowy czy intensywność wykorzystania terenu - wymienia Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Warunki te maja charakter jedynie informacyjny i przykładowy, nie jest więc to katalog zamknięty - w konsekwencji o dopuszczalności lokalizacji na granicy działek decydować mogą także inne czynniki. Cechy te powinny wynikać z opisu zagospodarowania działek sąsiednich, by można mówić o zasadzie podobieństwa lub kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. Warto bowiem pamiętać, że istnieje także możliwość usytuowania budynku ścianą zewnętrzną bez otworów bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, na której został zaprojektowany, jeżeli nie mamy do czynienia z budynkiem inwentarskim, czy budynkiem gospodarczym do przechowywania płodów rolnych. Takie zamierzenie będzie możliwe do przeprowadzenia tylko, jeśli takie rozwiązanie wprost wynikać będzie z ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania bądź też jeśli na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną przy tej granicy. Wtedy wznoszony budynek będzie musiał spełnić kilka warunków. Po pierwsze będzie on musiał przylegać do istniejącego budynku całą długością swojej ściany, po drugie zaś musi mieć w pasie o szerokości 3 m, przylegającym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce. Jeżeli działki po obu stronach granicy są niezabudowane i żaden z sąsiadów nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na budowę przy granicy to (poza wymienionymi wyżej sytuacjami) budowa przy granicy nie będzie możliwa.

A zatem o możliwości lokalizacji danego budynku na granicy z sąsiednią nieruchomością inwestor może dowiedzieć się z otrzymanej decyzji o warunkach zabudowy, o ile spełnione zostaną wszystkie dyktowane rozporządzeniem warunki techniczne.