Więcej czasu na znalezienie nabywcy i rekordowe obniżki cen
O ponad dwa tygodnie wydłużył się czas potrzebny do sprzedania mieszkania na rynku wtórnym - wskazują dane Home Broker i Lion's House za październik. To m.in. efekt wakacji, kiedy podpisywano umowy przedwstępne do sfinalizowanych w październiku transakcji. Sprzedawcy musieli też zaakceptować rekordowe obniżki cen. Przy negocjacyjnym stole nabywcom udało się wytargować średnio prawie 19 tys. zł.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy - od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi - od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym - wolniej. Uwaga! Analizowane dane dotyczą tylko rynku wtórnego.
W przypadku transakcji zakończonych w październiku, od daty ogłoszenia chęci sprzedaży do podpisania umowy ostatecznej mijało średnio 146 dni, czyli niespełna 21 tygodni. Wynik ten jest o 16 dni, czyli o ponad dwa tygodnie gorszy (wydłużenie procesu sprzedaży) niż w przypadku transakcji zakończonych we wrześniu (po weryfikacji). Według najnowszych danych, cały proces sprzedaży zajmuje więc między 4,5 a 5 miesięcy. Wynik ten jest wyraźnie gorszy od zweryfikowanych danych z ostatnich dwóch miesięcy i jednocześnie minimalnie gorszy od średniej z ostatnich 12 miesięcy (140 dni).
Październikowe wydłużenie całego procesu sprzedaży jest przede wszystkim konsekwencją wydłużenia pierwszego etapu obejmującego okres od wprowadzenia oferty na rynek do podpisania umowy przedwstępnej. Czas potrzebny na znalezienie drugiej strony transakcji wydłużył się znacząco względem września, bo z 89 do 105 dni, czyli do 3,5 miesiąca, co może wiązać się z okresem wakacyjnym (dla umów sfinalizowanych w październiku, oferty wchodziły na rynek przeciętnie w czerwcu, a umowy przedwstępne były zawierane w sierpniu). Po raz ostatni ten etap sprzedaży trwał ponad 100 dni dla transakcji zakończonych w lutym br. (wtedy mieliśmy z kolei efekt grudnia).
Nie zmieniła się natomiast długość drugiego etapu, który traktujemy w przybliżeniu jako czas potrzebny na znalezienie finansowania (kredyt, sprzedaż innych aktywów, zamknięcie lokat, itp.). Dla transakcji sfinalizowanych w październiku etap ten trwał średnio 41 dni, co jest wynikiem niemal identycznym, jak przed miesiącem. Jednocześnie w październiku znacząco obniżył się odsetek transakcji, w przypadku których nie została zawarta umowa przedwstępna, czyli najprawdopodobniej rozliczano się za gotówkę. Wzrost transakcji z udziałem finansowania bankowego można wiązać z ogromnym zainteresowaniem nabywców wygasającym programem "Rodzina na Swoim", choć w przypadku rynku pierwotnego jego dostępność jest w wielu miastach praktycznie zerowa.
Wydłużający się czas sprzedaży mieszkań idzie w parze z większym zakresem możliwych do uzyskania upustów cenowych. Home Broker cyklicznie monitoruje, na jakie obniżki mogą liczyć przy negocjacyjnym stole osoby kupujące mieszkania. Jest to przeciętna różnica między ostateczną ceną ofertową a ceną transakcyjną. W przypadku transakcji sfinalizowanych w październiku zakres tak zdefiniowanych negocjacji wyniósł 6,15 proc. Jest to poziom znacząco wyższy niż we wrześniu (4,75 proc.) i jednocześnie najwyższy w historii badania prowadzonego od stycznia 2009 r. Wzrost tego miernika, obok sytuacji rynkowej i wymienionego już wydłużania się czasu potrzebnego na znalezienie nabywcy, można też wiązać z potrzebą dopasowania ceny do wygasającego programu "Rodzina na Swoim". Przeciętna obniżka ostatecznej ceny ofertowej o 6,15 proc. oznacza zbicie tej ceny średnio o 18,9 tys. zł, uwzględniając fakt, że średnia cena ofertowa na pięciu największych rynkach wyniosła w październiku 290,3 tys. zł.
Co ciekawe, w skrajnym przypadku cenę obniżono przy negocjacyjnym stole aż o 53 proc. co jest również historycznie najwyższym poziomem. Obniżki tej skali zdarzają się jednak niezwykle rzadko i są zwykle wynikiem nagłej sytuacji życiowej sprzedającego oraz dotyczą przypadku, w którym nabywca płaci gotówką. Ale należy pamiętać, że są też przypadki, gdy cena rośnie podczas ostatecznych negocjacji. Tak zdarza się, gdy sprzedający celowo wystawia bardzo niską cenę, żeby przyciągnąć kupujących, a ci później podbijają stawkę, bądź gdy zapada decyzja o pozostawieniu w mieszkaniu dodatkowego wyposażenia czy sprzętu. Skrajna podwyżka ceny wyniosła dla transakcji sfinalizowanych w październiku 11 proc.
Katarzyna Siwek, Robert Latuszek
