Właściciele nieruchomości zapłacą wyższy podatek

Chodzi o zmianę wadliwych przepisów z ustawy o podatkach lokalnych z 1991 roku. Dzięki nim współwłaściciele obiektów mogli optymalizować wysokość daniny. Wynikało to z wadliwego sposobu naliczania podatków.

Ustawa z 1991 roku mówiła, że jeśli w nieruchomości, która jest współwłasnością, każdy z właścicieli wyodrębnił dla siebie osobny lokal, udział w części wspólnej, a więc wysokość podatku od niej oblicza się dzieląc powierzchnię wyodrębnionego lokalu przez powierzchnię całego budynku.

Przepis ten brzmiał następująco: Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Taki stan rzeczy powodował, że czasem nawet 99 proc. powierzchni wspólnej pozostawało nieopodatkowane. Dawał właścicielom furtkę do optymalizacji podatkowej.

Jak to się działo? Najlepiej zobrazować to przykładem. Załóżmy, że dwie spółki posiadają dużą nieruchomość komercyjną - np. biurowiec, centrum handlowe czy obiekt magazynowy. Nieruchomość ma 30 tys. metrów kwadratowych. Spółki wyodrębniają z całego obiektu po jednym małym lokalu, które należą do każdej z nich. Załóżmy, że każdy z tych lokali ma po 30 metrów kwadratowych.

Zgodnie z przepisami z 1991 roku, każda ze spółek zapłaci więc tylko od 1/1000 powierzchni wspólnej (30/30 000). Cała reszta - a więc ogromna większość powierzchni wielkiej nieruchomości komercyjnej - pozostanie nieopodatkowana. Sprawa dotyczy też mniejszych obiektów, gdzie również można było uniknąć części podatku.

Przyjmijmy, że dwie rodziny A i B wybudowały wspólnie dom o powierzchni 200 m kw. Następnie każda z nich wydzieliła sobie w tym domu osobne, 60-metrowe mieszkanie. Pozostała powierzchnia - 80 m kw. stanowi część wspólną. Zgodnie z przepisami z 1991 roku każda z tych rodzin zapłaci więc tylko za 30 proc. części wspólnej (60 m kw./200 m kw.), co oznacza, że 40 proc. powierzchni w ogóle nie będzie opodatkowane.

Właśnie z taką patologią zrywa podpisana 20 lipca przez prezydenta nowelizacja ustawy o samorządzie gminnym i niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1045), która wprowadza m.in. zmiany do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Wadliwy zapis w nowelizacji został zmieniony na następujący:

"(...)jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali, ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej".

Co to oznacza? Od stycznia 2016 r. każdy ze współwłaścicieli zapłaci podatek od części wspólnej, proporcjonalny do wielkości wyodrębnionego lokalu, w stosunku do wielkości wszystkich wyodrębnionych lokali, niebędących częścią wspólną. Ten iloraz pozwoli określić, jaki udział w części wspólnej im odpowiada.

Zobrazujmy to ponownie przykładem z nieruchomością komercyjną, gdzie do tej pory możliwość optymalizacji podatkowej była największa. Dwie spółki są właścicielami hali magazynowej o powierzchni 30 tys. m kw. Jedna spółka wyodrębniła dla siebie lokal o powierzchni 100, a druga 200 m kw. Zgodnie z nowymi przepisami spółka A zapłaci więc podatek od 1/3 powierzchni wspólnej budynku wynikający z ilorazu 100 m kw./300 m kw. (całość powierzchni wyodrębnionych lokali), a druga - na tej samej zasadzie od 2/3 części wspólnej (200 m kw./300 m kw.).W tej sposób całość nieruchomości będzie opodatkowana.

Zmiany, które weszły w życie, z pewnością przełożą się więc na wysokość daniny, natomiast będzie to korzystne dla samorządów, które do tej pory - z powodu wadliwego przepisu - traciły czasem gigantyczne środki.

Marcin Moneta