Własność z przeszkodami

Prawo użytkowania wieczystego wygasło 1 stycznia 2019 r. z mocy ustawy, a fakt ten ma potwierdzać zaświadczenie wydawane przez urzędy. W konsekwencji, od początku tego roku użytkownika wieczystego nie wiąże już umowa będąca źródłem obowiązku ponoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Jednak do chwili uzyskania zaświadczenia nie dysponuje on wiedzą, czy przysługujące mu prawo uległo przekształceniu we własność. Dlatego jeżeli przed końcem marca 2019 r. nie otrzymał urzędowego poświadczenia przez organ faktu uwłaszczenia, a równocześnie ma wątpliwości, czy grunt, który zamieszkuje uległ przekształceniu, powinien skonsultować się z właściwym urzędem wniesienia opłaty rocznej za rok 2019, z zachowaniem ustawowego terminu płatności.

Jak podkreśla ministerstwo inwestycji i rozwoju, to największe uwłaszczenie Polaków po roku 1989, a rząd jest zdeterminowany, żeby załatwić tę kwestię, i to szybko i sprawnie. - Mamy pełną determinację, aby rok 2019 był rokiem likwidacji użytkowania wieczystego. Z korzyścią dla milionów Polaków - deklaruje Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju. - Zdajemy sobie sprawę, że pierwszy rok likwidacji użytkowania jest trudniejszy dla urzędów, bo w ciągu 12 miesięcy trzeba wydać zaświadczenia o przekształceniu. Wiemy, że dla samorządów to większy organizacyjny wysiłek. Za to długoterminowo w związku z likwidacją konieczności aktualizacji opłaty za użytkowanie tych obowiązków będzie znaczne mniej - twierdzi wiceminister Soboń.

Tymczasem wydawanie zaświadczeń się ślimaczy. Urzędy tłumaczą się zbyt krótkim terminem na wydawanie dokumentu oraz tym, że spora część nieruchomości nie ma uregulowanych kwestii właścicielskich. Tymczasem ministerstwo inwestycji i rozwoju kontruje, że urzędy miały czas od października ub.r. na przygotowanie się do wydawania decyzji. Koniec końców problem mają użytkownicy, bo bez zaświadczeń nie można skorzystać z atrakcyjnych bonifikat przy wykupie nieruchomości. A przepisy ustawy uzależniają wysokość stawek bonifikat od roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

Według Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl. problemy organizacyjne dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi we własność, wynikają przede wszystkim z bardzo dużej skali tej operacji.

Jak wylicza ekspert styczniowa zmiana dotyczyła około 32 tys. hektarów działek gminnych oraz 30 tys. hektarów gruntów należących wcześniej do Skarbu Państwa. Rządowe szacunki sugerują, że same gminy będą musiały wydać ponad 1,3 mln zaświadczeń o przekształceniu.

- Obecne problemy organizacyjne powinny ostudzić zapał tych osób, które mówią o całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego w Polsce. Taka operacja oprócz ogromnych przekształceń własnościowych i ekonomicznych, wygenerowałaby również bardzo wysokie koszty organizacyjne. W tym kontekście warto przypomnieć, że nawet po styczniowym przekształceniu użytkowanie wieczyste nadal dotyczy ponad 500 tys. hektarów różnych gruntów na terenie Polski. Około 470 tys. hektarów takich działek należy do Skarbu Państwa - uważa ekspert.

Jeszcze większy kłopot stanowi bardzo duża liczba osób będących wcześniej współużytkownikami wieczystymi działki pod blokiem lub domem. Właśnie dlatego wydaje się, że roczny termin na przygotowanie wszystkich dokumentów jest po prostu zbyt krótki. Zdaniem Prajsnara, w przypadku Warszawy, urzędnicy codziennie musieliby wydawać około dwóch tysięcy zaświadczeń, aby zdążyć przed granicznym terminem, czyli 31 grudnia br.

Ekspert zwraca uwagę, że w uzasadnieniu ustawy wprowadzającej styczniowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, zabrakło precyzyjnej analizy kosztów organizacyjnych dla samorządów. Autorzy pokusili się tylko o odpowiednie obliczenia dotyczące sądów.

- Takie kalkulacje mówią o konieczności przydzielenia 450 etatów referendarzy sądowych i 1260 etatów urzędników sądowych. Same listy informujące o wpisie własności do księgi wieczystej gruntu będą kosztować sądy ponad 17 mln zł - wylicza ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Nieoficjalnie mówi się, że źródłem problemu jest konflikt interesów na linii rząd - władze samorządowe. Samorządom, szczególnie dotyczy to wielkich miast, wcale nie spieszy się bowiem do likwidacji wieczystego. Opłaty z tego tytułu to dla nich źródło ogromnych i stabilnych wpływów. Samorządy same regulowały jej wysokość i każda końcówka roku przynosiła podwyżki, dając im czysty zysk. Najlepszym przykładem jest Warszawa, gdzie na wieść o likwidacji od nowego roku, niektóre dzielnice dokonały kuriozalnych w skali podwyżek opłat za wieczyste użytkowanie - stawki wzrosły z dnia na dzień nawet o kilkaset procent! Nie jest też w interesie samorządów wysoka bonifikata, dzięki której Polacy mogliby wykupić nieruchomość. Wykup zaś oznacza, że właściciel ostatecznie rozliczył się z gminą i nie musi już więcej wnosić z tego tytułu żadnych opłat. Tymczasem do władz samorządowych należy wydanie zaświadczenia o przekształceniu, stąd możliwy konflikt interesów.

Tą tezę mogą potwierdzać słowa wiceministra Artura Sobonia, który w rozmowie z "Gazetą Bankową" ocenia, że problemy wskazywane m.in. przez samorząd Warszawy są fikcyjne, świadczą o złej woli władz miasta w oddaniu mieszkańcom stolicy ich własności.

Jak uważa wiceminister Soboń, nie ma żadnej konieczności podziałów nieruchomości, które są przeznaczone na cele mieszkaniowe.

- Od października ubiegłego roku urzędy miały czas na przygotowanie się do procesu wydawania zaświadczeń. Chociaż niektóre - co dokładnie relacjonowały media - wykorzystały czas na inną aktywność. "Rzutem na taśmę" władze Warszawy aktualizowały, czyli podwyższały opłatę roczną, która jest podstawą opłaty przekształceniowej. Widać było dużą szybkość działania i sprawność władz samorządowych. Teraz mieszkańcy potrzebują takiej efektywności działania samorządów, bo im szybciej dostaną zaświadczenia, tym szybciej będą mogli sfinalizować opłatę jednorazową z dużą bonifikatą - twierdzi wiceminister Soboń.

Według Marka Wójcika, pełnomocnika zarządu ds. legislacyjnych Związku Miast Polskich, mimo przeprowadzanych nowelizacji przepisów ustawy (już dwukrotnej na przestrzeni pięciu miesięcy od daty wejścia jej w życie), w dalszym ciągu pozostaje wiele nierozwiązanych kwestii. Wójcik wskazuje na problemy z niejasnymi przepisami i nieuregulowanymi kwestiami właścicielskimi sporej części nieruchomości. Twierdzi , że rok na wydanie zaświadczeń jest barierą dla urzędów.

Wiceminister Soboń odpowiada, że termin 12 miesięcy na potwierdzenie przekształcenia jest ambitny, ale możliwy do wypełnienia. Oczekujący na zaświadczenia chcą szybkiego wpisania swojej własności przez sąd.

- Problemy dla władz samorządowych rodzą także kwestie dotyczące zakresu i zasad udzielania bonifikaty z tytułu jednorazowej opłaty za przekształcenie. Wojewodowie uchylają uchwały gmin zobowiązujące wnioskujących o uzyskanie bonifikaty z racji niezalegania z opłatami wobec gminy, np. z tytułu podatku od nieruchomości czy opłat za wywóz śmieci. Tymczasem można mieć wątpliwości, czy tego typu mechanizm nie znajduje uzasadnienia przypadkach, kiedy ubiega się o bonifikatę osoba notorycznie uchylająca się od płatności na rzecz wspólnoty samorządowej, wobec której prowadzone jest postępowanie windykacyjne - uważa Marek Wójcik.

Jak dodaje Wójcik, samorządowcom zależy także na rozszerzeniu zwolnienia od obowiązku uzyskania zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców w procesie przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do gruntów w przypadkach, w których zgoda taka została już wydana przez ministra spraw wewnętrznych w stosunku do prawa użytkowania wieczystego lub udziału w tym prawie, jako udziału związanego z nabyciem lokalu o charakterze innym niż mieszkalny. - W tym przypadku konieczna jest przychylność i współpraca MSWiA - dodaje Wójcik.

Samorządowcy chcą wydłużenia terminu wydawania zaświadczeń nawet o dwa lata. Pytanie, co w takiej sytuacji z bonifikatami i możliwością wykupu po atrakcyjnych cenach nieruchomości? Nie mówią o tym na razie żadne propozycje zmian przepisów, które już się pojawiły.

Brak zaświadczenia o przekształceniu wieczystego użytkowania we własność ma również konsekwencje rynkowe - ocenia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

- Wiele wskazuje na to, że brak analizy możliwości i kosztów generowania zaświadczeń przez samorządy jest jednym ze źródeł obecnych kłopotów. Takie problemy są uciążliwe dla Polaków głównie w kontekście planowanych transakcji dotyczących mieszkań i domów. Nie można wykluczyć, że kłopoty z generowaniem zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego spowodują spadek sfinalizowanych transakcji mieszkaniowych w pierwszej połowie bieżącego roku - prognozuje Andrzej Prajsnar.

Jak zapowiada resort inwestycji i rozwoju, w planach jest wprowadzenie pakietu zmian prawnych, które przewidują m.in. wyeliminowanie blokowania przekształcenia koniecznością dokonania podziału nieruchomości zabudowanej na cel mieszkaniowy, na której są dodatkowo inne obiekty, a także wprowadzenie uproszczonego trybu dokonania podziału nieruchomości, w przypadkach gdy taki podział będzie niezbędny. Jest to kolejny problem polegający na wyodrębnieniu nieruchomości. W myśl przepisów bowiem wszelkie budynki np. handlowe, usługowe czy biurowe powodują, że nieruchomość nie spełnia ustawowych przesłanek i prawo użytkowania wieczystego nie przekształca się z mocy prawa w prawo własności. Mowa tutaj o odrębnym budynku, który jest ujawniony w ewidencji gruntów i budynków, ale nie znajduje się w budynku mieszkalnym. Jeśli lokal znajduje się np. w parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego to "nie blokuje" przekształcenia.

Resort chce też objąć ustawowym przekształceniem gruntów zabudowanych garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów mieszkaniowych, a ujawnionych w odrębnych księgach wieczystych. Chce też określić w ustawie, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przekształcenie prawa na rzecz cudzoziemca, a także doprecyzować tryb udzielania pomocy publicznej, tak aby zapewnić organom sprawną weryfikację pomocy, a przedsiębiorcom elastyczne warunki korzystania z możliwości wyboru sposobu płatności za przekształcenie.

Czy te zmiany wystarczą, by tak oczekiwanemu przez rzesze Polaków procesowi nadać nową dynamikę?

Szymon Szadkowski