Wyburzanie czy rewitalizacja starych obiektów komercyjnych?
W dobie rozkręconej koniunktury, firmy deweloperskie ostro walczą o dobre lokalizacje dla swoich projektów. Ponieważ o atrakcyjne tereny inwestycyjne jest coraz trudniej, inwestorzy cieplejszym okiem spoglądają na starsze obiekty komercyjne. Ich zakup daje możliwość wejścia do atrakcyjnych lokalizacji.
Dawne fabryki, biura, obiekty handlowe - zwłaszcza te kilkudziesięcioletnie - przestawiają zazwyczaj niską wartość, jednak dla firm mogą być bardzo cenne. Dobry przykład to choćby inwestycja Cuprum Square na Placu Jana Pawła II, a więc w samym centrum Wrocławia, gdzie dawny, PRL-owski biurowiec, zastąpi nowoczesny wielofunkcyjny obiekt handlowo - biurowy. Inwestor wyburzył dotychczasowy budynek. Podobnych przykładów można podać wiele.
W Katowicach rok temu zakończyła się rozbiórka kilkudziesięcioletniego wieżowca, wcześniej budynku PKP. Obiekt był świetnie zlokalizowany - w bliskim sąsiedztwie Spodka. Inwestor kupił go wraz z działką za 29 mln zł. W miejsce rozebranego budynku wyrosną dwa wielofunkcyjne obiekty komercyjne.
Na największych rynkach kraju podobny los spotyka wiele dobrze położonych dawnych budynków biurowych czy fabrycznych. Te atrakcyjniejsze - np. przedstawiające wartość architektoniczną firmy starają się adaptować do nowych celów - np. budowy mieszkań typu loft. Na rewitalizację mogą liczyć stosunkowo nowe biurowce i obiekty handlowe - tzn. nie starsze niż 15 - 20 lat. Przykładem takiego projektu jest niedawno rozpoczęta rewitalizacja biurowca Atrium IBC w centrum Warszawy. Najczęściej jednak - zwłaszcza w odniesieniu do budynków z czasów PRL - są one po prostu burzone. Niedawno ten sam los spotkał dwa peerelowskie budynki przy pl. Nowy Targ we Wrocławiu. W ich miejsce powstanie nowoczesny obiekt. Inwestorem jest Skanska Property Poland.
Nic dziwnego, że firmy deweloperskie, w obliczu ostrej konkurencji i rozpędzonej koniunktury, uważnie rozglądają się za dobrymi lokalizacjami. W odniesieniu do nieruchomości kilkudziesięcioletnich ich wartość w zasadzie jest uzależniona praktycznie całkowicie od wartości działki.
Ceny są więc mocno zróżnicowane. Najdroższe obiekty to te świetnie położone i zlokalizowane w obrębie dużych miast, premiowane są też - zwłaszcza w przypadku inwestycji o charakterze przemysłowym czy magazynowym, lokalizacja przy głównych trasach, drogach krajowych, węzłach autostradowych itp. W odniesieniu do obiektów o charakterze produkcyjnym - przemysłowym, znaczenie ma również to, czy w danym budynku nadal jest prowadzona działalność, czy jest ona rentowna itp.
Przykładowo: kupno działającego zakładu produkcyjnego w branży obróbki metali w Jeleniej Górze, to wydatek rzędu blisko 4 mln zł. Chodzi o 500 metrowy budynek, położony na działce o powierzchni niecałych 3000 mkw.
Starszy obiekt magazynowy w Lesznie został wyceniony na 195 tys. zł, co daje stawkę w wysokości 855 zł/mkw. Na mniejszych rynkach i w przypadku mniej atrakcyjnych obiektów zazwyczaj spotyka się właśnie takie ceny - nie przekraczają one 1000 zł/ mkw. - oczywiście odnośnie budynków kilkudziesięcioletnich.
Wiele zależy też od przeznaczenia nieruchomości. Najwyżej wyceniane są starsze obiekty o charakterze restauracyjnym czy hotelowym. Zabytkowy - 500 - metrowy pensjonat w Szklarskiej Porębie wyceniono na blisko 4 mln zł, co daje stawkę rzędu ponad 7000 zł. Tak wysokie wyceny to jednak rzadkość. W tym przypadku premiowana jest świetna lokalizacja, rentowność obiektu i jego niepowtarzalny charakter.
Za duże starsze obiekty w wiodących metropoliach inwestorzy płacą zazwyczaj po kilkadziesiąt milionów złotych. 2,5 hektarowy teren dawnego szpitala im. Babińskiego we Wrocławiu - zabudowany kilkoma budynkami, został w 2014 roku sprzedany przez miasto spółce i2 development za 35,5 mln zł. Inwestor realizuje na bardzo dobrze położonym terenie szereg nowych nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
Jedną z ciekawszych transakcji na rynku wtórnym nieruchomości komercyjnych mieliśmy niedawno w Krakowie. Tam za ponad 29 mln zł, dawny budynek hotelu Cracovia, kupiło Ministerstwo Kultury. Modernistyczny budynek z lat 60' ubiegłego wieku będzie siedzibą muzeum architektury i design.
Wg wszelkich rankingów Polska jest obecnie najatrakcyjniejszym rynkiem nieruchomości komercyjnych w regionie. Tylko na rynku magazynowym obecnie około 1,3 mln mkw. powierzchni jest budowie. Rekordy notuje też rynek biurowy. Rozpędzona koniunktura sprawa, że popyt na starsze dobrze położone nieruchomości komercyjne będzie rósł - z korzyścią dla miast i ich mieszkańców. W miejsce starych, mało atrakcyjnych budynków, powstaną nowoczesne obiekty.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
