Wynagrodzenie za sieci przesyłowe - kto i w jakich okolicznościach może się o nie ubiegać?

Wybudowanie urządzenia przesyłowego na prywatnym gruncie co do zasady wymaga uzyskania formalnej zgody na udostępnienie terenu od właściciela tej nieruchomości oraz jasno sprecyzowanego zakresu korzystania z niej przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Bardzo częstą praktyką tych przedsiębiorstw są próby doprowadzenia do ustanowienia nieodpłatnej służebności przesyłu. W tym celu zawierają z właścicielami nieruchomości różnego rodzaju umowy cywilno-prawne lub, jeśli właściciel na podpisanie takiej umowy nie wyraża chęci, starają się o uzyskanie odpowiedniej decyzji administracyjnej, która odgórnie nada im takie prawo. Jeśli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z cudzego mienia to powinno ono płacić za to odpowiednie wynagrodzenie na korzyść osoby to mienie udostępniającego, chyba że inaczej wynika z umowy między tymi podmiotami.

Zgodnie z art. 224 § 2, art. 225, art. 230 i art. 352 § 2 kodeksu cywilnego w sytuacji, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe nie włada żadnym tytułem prawnym, który upoważniałby go do korzystania z cudzej nieruchomości, to właściciel lub też użytkownik wieczysty eksploatowanego gruntu ma prawo do wystąpienia wobec przedsiębiorstwa, którego własność stanowią urządzenia przesyłowe, z roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Należy pamiętać, że z takim postulatem wystąpić mogą osoby będące właścicielami gruntów w chwili występowania roszczenia, które wcale nie były jej właścicielami w chwili naruszenia prawa własności nieruchomości - mówi Robert Tomaszewski w portalu www.grunttozysk.pl. Właściciel nieruchomości może dochodzić odszkodowania za urządzenia przesyłowe nawet za okres, w którym nie był jeszcze formalnie jej właścicielem- jednak żeby było to możliwe poprzedni właściciel musi przenieść na niego w drodze umowy cesji przysługujące mu roszczenie.

Możliwe jest także uzyskanie wynagrodzenia za instalację przesyłową jak za dzierżawę. Należy jednak pamiętać, że wynagrodzenie to co innego, niż odszkodowanie. To pierwsze należy się już za sam fakt posadowienia instalacji przesyłowej na obcej działce. Z kolei by starać się o odszkodowanie właściciel musi udowodnić, że na skutek ustanowienia służebności przesyłu i posadowienia instalacji poniósł szkodę. Brak jest w polskim prawie jednoznacznej wytycznej dyktującej wysokość takiego rodzaju wynagrodzenia. Dlatego podstawę obliczania wynagrodzenia stanowią stawki czynszu najmu i dzierżawy w okolicy przemnożone przez obszar (zmieniający się) strefy ochronnej. Przykładowo, gdy uszczuplenie praw właściciela na działce wyniosło 60% analogicznie przyznaje się 60% potencjalnego czynszu. Kryterium czynszu dzierżawnego jest, zdaniem specjalistów, adekwatnym sposobem dla określenia wynagrodzenia za posadowienie instalacji, o którym mówią przepisy o służebności przesyłu. Zawiera on element zarobkowy, a tym samym właściciele mają prawa do czerpania korzyści ze swojej własności. W razie ustanowienia służebności przesyłu należy się podwójne wynagrodzenie. Natomiast strefa ochronna (kontrolowana) wiąże przede wszystkim operatora sieci w zakresie budowy instalacji i jego obowiązkiem jest uzyskanie odpowiedniej zgody właściciela gruntu. Strefa ogranicza także, w jakimś stopniu, właściciela gruntu - gdy nie jest w stanie zrobić tego, co ustalone zostało w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Za takie ograniczenia należy mu się wynagrodzenie, które uwzględnia obniżenie wartości lub użyteczności gruntu obciążonego urządzeniem przesyłowym. Określenie wysokości wynagrodzenia powinno być zatem analogiczne do stopnia ingerencji w treść prawa własności przy jednoczesnym uwzględnieniu wartości nieruchomości z urządzeniem przesyłowym.

Z kolei o ubieganiu się o odszkodowanie przez właściciela nieruchomości z posadowioną na niej siecią przesyłową decydują: elementy techniczne instalacji, zakres jej ingerencji uniemożliwiający właścicielowi swobodne korzystanie z działki - czyli dolegliwość jej posadowienia - oraz realnie poniesione w związku z tym szkody.

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do przesyłu energii bądź innych mediów. Taki rodzaj służebności może powstać na kilka sposobów - na drodze umowy między właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej, z mocy orzeczenia sądowego, na skutek zasiedzenia. Z tytułu jej ustanowienia należy się właścicielowi działki wynagrodzenie. Stanowi ono rekompensatę za obniżenie jej wartości, ale tylko na zajętej części oraz jest formą zapłaty za użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwo. Przepisy w tej kwestii niestety są bardzo ogólne. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu takiego wynagrodzenia. Art. 305 § 2 k.c. mówi jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać "odpowiedniego wynagrodzenia". W swoich wyliczeniach rzeczoznawcy najczęściej opierają się na stopniu ograniczenia własności, w tym także na specyfice tych urządzeń oraz ich ulokowaniu na nieruchomości - chodzi o fakt występowania innych ograniczeń ze względu na różne typu urządzeń, czy sposób ich lokalizacji. Brane jest także pod uwagę przeznaczenie danej nieruchomości - oczywiście można liczyć na wyższe wynagrodzenie za urządzenia na działce budowlanej niż przykładowo za takie samo urządzenie usytuowane na działce rolnej. Istotne w tym kontekście są także sama wartość nieruchomości oraz trwałość ograniczenia własności, czyli po prostu przewidywany okres na jaki przypadnie eksploatacja urządzeń.

Przedstawione w poprzedniej części poradnika sposoby kalkulowania wynagrodzenia za urządzenia przesyłowe rodzą słuszne pytanie: czy rzeczywiście inwestycja w tani grunt - ze względu na usytuowane na nim urządzenie przesyłowe - przyniesie wysoki zysk z racji wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu? Coraz częściej możemy zaobserwować tzw. "inwestycje w ziemie z kablem", czyli nabywanie przez inwestorów tanich gruntów z urządzeniami przesyłowymi, co ma w ich zamierzeniu doprowadzić do uzyskania sporego wynagrodzenia lub też odszkodowania. Niestety, prawie zawsze taki rodzaj "inwestycji" nie okazuje się zbyt intratny. Osoby kupujące działki z rurociągiem lub przewodami nie mogą liczyć na wysokie wynagrodzenie. Warto pamiętać - mówi Robert Tomaszewski - że często są to jedynie sumy symboliczne, a jeśli dojdzie do sporu prawnego z tego właśnie powodu, postępowanie nie dość, że może trwać latami, to dodatkowo koszty jego prowadzenia mogą przerosnąć nawet kilkakrotnie ewentualny zysk.

Ponadto strategię inwestycyjną opierającą się na "kablach przebiegających przez grunt" podważa wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013 r. (sygn. IV CSK 440/12). Orzecznictwo to odnosi się szczególnie do sytuacji, gdy właściciel domagający się wynagrodzenia, nabył swoją nieruchomość już z instalacją, a zatem w stosunku do którego sąd po prostu podejrzewa celowe nabycie działki z kablem w celu odniesienia z tego tytułu korzyści materialnych. Zazwyczaj pod uwagę brany jest m.in. charakter nieruchomości: położenie, rodzaj, społeczno-gospodarcze przeznaczenie zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy one nie występują, rozważane są: właściwości terenu, sposób korzystania z sąsiednich nieruchomości. Wyrok SN ma przede wszystkim na celu podkreślenie, że działka nabyta już z instalacją, zmniejsza ewentualne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Ponadto przy wydawaniu wyroku ustalającego wynagrodzenie lub odszkodowanie sądy posiłkują się opiniami biegłych, a ci zazwyczaj przyjmują, że osoba, która tanio nabyła grunt już raz odniosła z jej tytułu korzyść.