Wynajem mieszkań: Można zyskać więcej niż na lokacie
Wzrost cen mieszkań w Łodzi i Warszawie sprawia, że miasta te tracą na atrakcyjności dla osób, które chciałyby kupić tam nieruchomość na wynajem, bo za cenami nie idą stawki najmu. Nie zmienia to faktu, że średnia oczekiwana rentowność najmu nadal znacząco przewyższa zyski z bankowych depozytów.
4,21 proc. netto w skali roku wynosi oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w największych miastach - wynika z najnowszego raportu Domiporta.pl oraz Home Brokera. Z siedmiu badanych miast najlepiej wypada Gdańsk, gdzie oczekiwana stopa zwrotu wynosi 5,21 proc. Wartość ta jest zależna głównie od ceny zapłaconej za mieszkanie oraz stawki najmu uzgodnionej z najemcą. Nie należy jednak zapominać o innych czynnikach, takich jak stawka czynszu, nakłady poniesione na przygotowanie nieruchomości oraz czas potrzebny na znalezienie najemcy.
W najnowszym raporcie Gdańsk pozostaje jedynym badanym miastem, w którym przeciętna oczekiwana rentowność najmu przekracza 5 proc. netto. Przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania w tym mieście należy zapłacić 5242 zł, zaś mediana stawki najmu to 34,64 zł za mkw. Po uwzględnieniu czynszu, podatków i faktu, że 100-proc. obłożenie mieszkania jest mało prawdopodobne, oczekiwana rentowność takiej inwestycji to 5,21 proc. netto w ujęciu rocznym. To oznacza, że nieruchomość zwróci się po 19 latach i 2 miesiącach. Ale Gdańsk to bardzo zróżnicowany rynek nieruchomości. Lokale w prestiżowej okolicy (Starówka) czy nad morzem kosztują krocie (często ponad 10 tys. zł za mkw.), a jednocześnie mieszkania przeznaczone do remontu zlokalizowane w mniej atrakcyjnej okolicy to czasami wydatek poniżej 3 tys. zł za mkw.
Na przeciwny biegunie rentowności są Kraków, Gdynia i Poznań, gdzie oczekiwana stopa zwrotu wynosi 3,7-3,8 proc. w skali roku. To oznacza, że zwrot z inwestycji nastąpi po 26-27 latach. Należy jednak pamiętać, że zakup mieszkania na wynajem może procentować nie tylko poprzez zarobek od najemcy, uwzględnić należy także możliwy wzrost wartości samej nieruchomości. Tu oczywiście trudno przewidywać, jak zachowywać się będą ceny na przestrzeni kilkunastu czy kilkudziesięciu lat, aczkolwiek obserwacje dojrzałych rynków pokazują, że w długim terminie ceny mieszkań rosną 1-2 punkty procentowe ponad inflację. Przy czym znaczenie ma oczywiście fakt, w jakim momencie koniunktury nieruchomość zostanie nabyta. Zakup na szczycie hossy sprawi, że samo odrobienie strat zajmie wiele lat.
Warszawa, największy i najbardziej dynamiczny rynek nieruchomości w kraju, niezmiennie przyciąga inwestorów. Ostatnie wzrosty cen (przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego wzrosła od początku roku z 7,1 do ponad 7,4 tys. zł) obniżyły jednak nieco średnią rentowność inwestycji w lokal na wynajem. Kilka miesięcy temu było to ponad 4,8 proc. rocznie, dziś stawka ta wynosi 4,35 proc. Podobnie jest w Łodzi, gdzie od początku roku wzrost cen przekroczył 15 proc. (to efekt m.in. niskiej bazy), co doprowadziło do spadku rentowności najmu z 5 do niewiele ponad 4 proc. rocznie.
Badanie rentowności najmu opiera się na medianach cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych najmu pomniejszonych o 5 proc. Oczywiście nie każdy zarobi tyle, co rynkowa średnia. Wśród mieszkań na wynajem są bardziej i mniej zyskowne.
Najlepiej oprocentowana lokata roczna na wyższą kwotę (np. 100 tys. zł - to wyklucza promocje, które często dotyczą maksymalnie kilku tys. zł) to obecnie niespełna 2,3 proc. netto. Jakby na to nie patrzeć, nawet najlepsza lokata daje dziś znacznie niższy zysk niż mieszkanie na wynajem w każdym z badanych miast. Należy jednak pamiętać, że nieruchomość taka to więcej zachodu niż założenie depozytu, które można załatwić w kilka minut, nie odchodząc od komputera. Na dodatek w lokacie od razu wiadomo, ile wyniesie zysk, podczas gdy z mieszkaniem na wynajem sytuacja jest bardziej skomplikowana i nieprzewidywalna. Rynkowe średnie dają jednak podstawy, by wierzyć, że jest to korzystne rozwiązanie.
- Z analizy danych popytowych w naszym serwisie wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowaliśmy 8-proc. wzrost liczby zapytań o mieszkania na wynajem w siedmiu badanych lokalizacjach - zauważa Maciej Górka z Domiporta.pl. - Stanowią one prawie 23 proc wszystkich zapytań o najem w skali całego kraju - dodaje. Oznacza to, że rośnie zainteresowanie najmem, na co wpływ ma m.in. rosnąca mobilność młodych osób migrujących po kraju za pracą. Obszary aglomeracyjne absorbują coraz większą liczbę ludności poprzez generowanie i udostępnianie nowych miejsc pracy. - Jednocześnie obserwujemy znaczny, bo prawie 12-proc. spadek zainteresowania mieszkaniami do sprzedaży, co może wynikać z początku wzrostu cen w ostatnich miesiącach - komentuje ekspert z Domiporta.pl. Według analiz portalu największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe w przedziale cenowym 1,7 -2,0 tys. zł za miesiąc, które stanowią 37 proc wszystkich zapytań.
