Wynajem nieruchomości nie zawsze może być rozliczany jak najem prywatny - wyrok NSA

Małżonkowie prowadzili odrębne działalności gospodarcze (w zakresie innym niż wynajmowanie nieruchomości - usługi gastronomiczne, sprzedaż żywności, pamiątek, itp.). Ponadto, wynajmowali 13 lokali położonych w budynku mieszkalno-usługowym, w którym również mieszkali. Przychody z najmu były kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF (tzw. "najem prywatny") i były opodatkowane w formie ryczałtu ewidencjonowanego (podatek rozliczała żona). Małżonkowie zamierzali dodatkowo wybudować trzykondygnacyjny budynek mieszkalno-usługowy. Część usługowa miała być przeznaczona na wynajem, a część mieszkalna - na potrzeby mieszkaniowe rodziny. Powstały wątpliwości, czy po wybudowaniu tej nieruchomości przychody z najmu lokali dotychczasowo wynajmowanych oraz lokali położonych w nowo wybudowanym budynku będą mogły być rozliczane w ramach najmu prywatnego.

Dyrektor Izby Skarbowej uznał, że najem prowadzony na tak szeroką skalę spełnia wszystkie przesłanki do uznania go za działalność gospodarczą, a tym samym - nie może być traktowany jak najem prywatny (i nie może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5%). Jest on bowiem nastawiony na osiągnięcie zysku, a szeroki zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może być on prowadzony inaczej, niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Powyższą kwalifikację potwierdza również fakt, że podatnik (żona) koncentruje się na podejmowaniu działań zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu w zakresie najmu, jak i do rozszerzenia tego źródła.

Podatnik nie zgodził się ze stanowiskiem fiskusa i zaskarżył wydaną interpretację, ale zarówno WSA, jak i NSA, podtrzymali stanowisko organu podatkowego. Sąd kasacyjny powtórzył argumenty przedstawione przez fiskusa i WSA i uznał:

"(…) Jak zasadnie stwierdził Sąd pierwszej instancji: "Wskazana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności (nawiązywania kontaktów z wykonawcami na etapie budowy i wykończenia, następnie z klientami zarówno na etapie zawierania umów najmu, jak i w trakcie ich realizacji). O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego) poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatności za wynajem. Tego rodzaju działania, przy podanej ilości wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych i przemyślanych działań oraz czynności" (…)."

Ostatecznie NSA uznał, że w przedmiotowej sprawie działania podatnika wynajmującego lokale są ukierunkowane na zbyt, na zaspokajanie potrzeb osób trzecich (tu: najmujących lokale). Prowadząc na własny rachunek i ryzyko, profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, podatnik (żona) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. najmu lokali, a tym samym przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Od redakcji:

Przypominamy, że również najem krótkotrwały (wakacyjny, turystyczny) jest uznawany zazwyczaj za prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany - a co za tym idzie - przychody z tego źródła kwalifikowane są do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Pisaliśmy o tym w Biuletynie Informacyjnym nr 5 z 10 lutego 2014 r., w artykule pt. "Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu krótkoterminowego - wyrok WSA". Zaznaczamy, że wyrok opisany w ww. artykule (wyrok WSA w Szczecinie z 16 października 2013 r., sygn. akt I SA/Sz 331/13) jest już prawomocny.

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych Nr 16 z dnia 2014-06-01

GOFIN podpowiada