Wyścig łaskawców - państwo, deweloperzy, banki

W pojedynczych sprawach władze działają, jakby odzyskały wigor, i niczym rączy koń śmigają od ledwo zarysowanego pomysłu do jego realizacji. Trudności pokonywane są błyskawicznie, procedura legislacyjna idzie jak po maśle. Ma to miejsce najczęściej, gdy ktoś wpadnie na pomysł przetransferowania kilku miliardów z kieszeni podatników do, nazwijmy to, innych kieszeni.

Cechy takiego pomysłu ma projekt Funduszu Mieszkań na Wynajem. 23 lipca 2013 r. zorganizowano konferencję prasową, na której przedstawiciele Banku Gospodarstwa Krajowego i Ministerstwa Finansów ogłosili zamysł uruchomienia takiego funduszu inwestycyjnego. Celem przedsięwzięcia miało być zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem. Program miał dotyczyć największych miast. Podstawowy zamiar sformułowano bardzo szczytnie - zwiększenie mobilności osób poszukujących pracy. Któż by śmiał sprzeciwić się podobnej idei. Chyba tylko jakiś niepoczytalny, nieczuły na niedolę osób poszukujących pracy. Plany wskazują na zamiar działania z rozmachem. Do wydania w ciągu pięciu lat przewidziano pięć miliardów złotych. Zamierza się za nie nabyć około 20 tys. mieszkań. Już w połowie grudnia zarząd BGK powołał spółkę BGK Nieruchomości, a w maju 2014 r. nowo powstała spółka poinformowała, że podpisała listy intencyjne na zakup 680 mieszkań. Tempo, jak na znane polskie standardy, ekspresowe. Ponadto możliwości działania rysują się w sposób wręcz nieograniczony. Fundusz może pozyskiwać nieruchomości przez budowę budynków samodzielnie, budowę budynków na zamówienie funduszu, zakup istniejących budynków bądź znajdujących się na etapie budowy. Dwie ostatnie możliwości szczególnie budzą radość deweloperów, wszystkie zaś urzędników, którzy będą mogli dzielić wybierać i wydawać... Władza i pieniądze są przecież ich żywiołem. Aby rozwiać obawy, że nowo odkryta żyła złota nie skończy się nagle, wiceminister finansów zapewnił, że gdy zajdzie potrzeba możliwe będzie dokapitalizowanie BGK, a także zasilenie go obligacjami Skarbu Państwa.

Przewiduje się, że ceny wynajmu oferowanych przez fundusz mieszkań będą o 20-30 proc. niższe od rynkowych. Zastanówmy się, do kogo może być skierowana ta oferta. Zapowiedziano, że inwestycje będą dokonywane w mieszkania o powierzchni do 60 m.kw., a zakładana cena za roczny wynajem będzie równa 4 proc. jego wartości. Przyjmijmy zatem, że przeciętnie mieszkanie będzie mierzyło 50 m.kw., koszt zaś jego odkupu od deweloperów - zważywszy że wymagania co do lokalizacji mówią, że mają to być budynki w centrach oraz w pobliżu centrów miast (w dodatku mieszkania mają być w pełni wykończone i wyposażone, nawet w meble) - nie będzie zapewne niższy niż 5 tys. zł/m.kw. Daje to koszt początkowy mieszkania na poziomie 250 000 zł. Zakłada się opłaty w wysokości 4 proc. wartości mieszkania rocznie, tj. ok. 830 zł za miesiąc. Nie jest to jednak ostateczny koszt dla najemcy. Należy dodać opłaty eksploatacyjne, szacunkowo na poziomie 2,50 zł/m.kw. za miesiąc, jakąś chociażby symboliczną kwotę na konieczne remonty (fundusz remontowy), np. 1,50 zł/m.kw. miesięcznie oraz centralne ogrzewanie 2,30 zł/m.kw. Do tego koszt wody zimnej, przeciętnie 5 m.kw. miesięcznie, co daje po warszawskiej cenie 57,35 zł i 2 m.kw. za ciepłą wodę o ogólnym koszcie około 24 zł za miesiąc. Otrzymujemy w ten sposób kwotę 1226,35 zł na miesiąc. Ale to nie koniec. Trzeba też dodać: prąd, telewizję, internet, koszt wieczystego użytkowania gruntu, podatki. Należy zatem przyjąć miesięczne wydatki za mieszkanie na poziomie 1500 zł. Stąd wniosek, że oferta dotowanych mieszkań będzie skierowana do osób zarabiających minimum 3000 zł netto miesięcznie, tj. powyżej średniej krajowej, nieosiągalnej dla większości pracujących. Jak to się ma do zasady, że pomoc socjalna (do takiej możemy zaliczyć wydatki na mieszkanie) powinna być skierowana do najniżej uposażonych?

Zaproponowane rozwiązanie zakłada zabieranie biednym (których nie będzie stać na wynajem takich mieszkań) i dawanie lepiej zarabiającym. Kolejnym skutkiem pomysłu mieszkań na wynajem za publiczne pieniądze jest psucie normalnego, komercyjnego rynku wynajmu mieszkań. Pojawia się nieuczciwy gracz, który będzie zaniżał ceny. Wiadome jest, że jeżeli ktoś zapobiegliwie kupuje prywatnie mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem, traktując to np. jako inwestycję na starość, aby miał co jeść, gdy państwo (jak zapowiada) zaprzestanie wypłacać emerytury lub będą one głodowe, robi to w znacznej części na kredyt oprocentowany 5-6 proc. i dodatkowo odprowadza podatek dochodowy, musi przegrać z kimś, w tym przypadku z państwem, które może sobie, ze względu na zasoby podatników, pozwolić tylko na 4-proc. zwrot. Musimy pamiętać, jak państwo jeszcze niedawno radziło sobie z zarządzaniem nieruchomościami. Doprowadziło ono do zupełnej degradacji technicznej setek tysięcy mieszkań. Skończyło się tym, że w znacznej części sprzedano je za 5-10 proc. wartości dotychczasowym najemcom. Można przypuszczać, że i nowy pomysł za pewien czas skończy się podobnie.

Z zazdrością na deweloperów zaczęły spoglądać banki. Do głębokich rozmyślań skłania również bankowców nieuchronne wejście w życie w przyszłym roku ustawy o upadłości konsumenckiej. Najkrócej rzecz ujmując, da ona prawo każdemu konsumentowi prawo do ogłoszenia upadłości konsumenckiej i ochrony przed wierzycielami (nie będzie musiał spłacać kredytów). Banki ubolewają nad ciężką sytuacją znacznej części kredytobiorców, którzy z trudnością spłacają albo już nie są w stanie spłacać kredytów. Szacuje się, że dotyczy to obecnie 20 tys. z nich. Bankowcy z troską wskazują na przyczyny takiego stanu rzeczy. Chodzi o splot niekorzystnych okoliczności - spadku wartości złotego i równoczesny spadek cen na rynku nieruchomości. Taka sytuacja powoduje, że niejednokrotnie po wielu latach spłaty kredytu jest on większy niż na starcie, natomiast wartość nieruchomości, na którą ustanowiona jest hipoteka jako zabezpieczenie dla banku, spadła. Troska banków wydaje się bardzo szlachetna, ale ci, którzy nie cierpią na zaburzenia pamięci, pamiętają agresywne reklamy banków, zachęcające do zaciągania kredytów w obcych walutach. Jak się okazuje, były one bardzo skuteczne, bo szacuje się, że wartość kredytów w walutach obcych wynosi w tej chwili ok. 165 mld zł. Zdarzało się, że oferowano kredyty nawet powyżej wartości nieruchomości (z tzw. górką na zagospodarowanie się). Szatański pomysł na powyższe bolączki polega na tym, żeby państwo za pośrednictwem BGK odkupiło zadłużone mieszkania, spłacając zagrożony kredyt, a następnie wynajęło wykupione mieszkania dotychczasowym właścicielom. Łaskawy projekt bankowców przewiduje także, aby dotychczasowy właściciel miał przez kilka pierwszych lat możliwość odkupienia mieszkania od BGK w przypadku, gdyby jego sytuacja materialna się poprawiła. Wspaniały gest i wrażliwe serce bankowców za publiczne pieniądze.

Pozostaje jeszcze drobny szczegół do ustalenia, mianowicie: w jaki sposób pokryje się różnicę pomiędzy obecną wielkością kredytu a wartością nieruchomości? Doświadczenie uczy, że zakończy się to po prostu głębszym sięgnięciem do kieszeni podatników. Zamierzony finał będzie taki, że banki pozbędą się za jednym zamachem ryzykownych kredytów, poprzez spłacenie ich przez państwo.

Złe kredyty znikną, a prowizje pobrane przy udzieleniu kredytów zostały zainkasowane. Słowem, kłopotliwa sytuacja zostanie zażegnana, a interes banków znów pozostanie na wierzchu. Wśród recept na poprawę sytuacji w Polsce znajduje się odchudzenie państwa i jego wycofanie się ze wszystkich dziedzin, które nie są mu właściwe. Na pewno taką dziedziną nie jest działalność gospodarcza. Państwo nie potrafi tego robić, czemu dawało przykłady wielokrotnie. Zakusy w tym kierunku nieuchronnie rodziły marnotrawstwo, niegospodarność i korupcję. Niestety, nieustannie wchodzimy do tej samej rzeki. Sukno Rzeczypospolitej jest rozszarpywane przez każdego, kto ma ku temu sposobność.

Tomasz Pióro

Autor jest wiceprezesem UPR, zawodowo zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami