Wyższy czynsz za mieszkanie od 2018 roku? Spółdzielnie chcą wykorzystać ustawę PiS

Od września obowiązuje ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze.

W teorii nowelizacja miała realizować trzy wyroki Trybunału Konstytucyjnego. W praktyce nowa ustawa całkowicie zmienia zasady członkostwa w spółdzielniach. Zakłada bowiem, że właściciele lokatorskich i własnościowych praw do lokali staną się z mocy ustawy członkami spółdzielni bez składania deklaracji członkowskiej i bez wnoszenia wpisowego.

I chociaż w ustawie nie ma słowa o tym, aby miała ona wpływać na wysokość opłat za użytkowanie lokali, to niektóre spółdzielnie zamierzają wykorzystać nowelizację właśnie pod tym kątem.

Do mieszkańców jednej z sosnowieckich spółdzielni trafiło pismo, w którym czytamy:

"(...) w związku ze zmianami w regulacjach dotyczących funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych wynikających z ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. (...) z dniem 1.01.2018 roku ulegną zmianie opłaty z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych i utrzymania nieruchomości wspólnych, a ich wysokość uzależniona będzie od statusu osoby, której przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego i posiadanego tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego".

Trudno wyrokować, jak zmienią się opłaty, szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę dalszą część komunikatu. W sposób ogólnikowy napisano, że wysokość opłat będzie uzależniona od planu gospodarczego spółdzielni na 2018 rok, który uwzględniał będzie koszty niezależne od spółdzielni, istniejącą sytuację rynkową i prognozy ekonomiczne na 2018 rok.

Zwróciliśmy się z prośbą o wyjaśnienia do źródła, czyli Spółdzielni Mieszkaniowej "Jagiellonka", która jest autorem pisma. W odpowiedzi przesłanej do naszej redakcji czytamy, że pod pojęciem "statusu osoby" należy rozumieć jej stan prawny.

Na pytanie, jak mają się zmienić opłaty, odpowiedziano, że "stawki opłat dla członków i osób niebędących członkami zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych są zróżnicowane".

A jak właściwie nowa ustawa wpływa na wysokość opłat? - Zmiana ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 r., powoduje, że członkostwo w spółdzielni uzyskują osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali - odpowiada Wiesława Wosik z SM "Jagiellonka".

Ponieważ odpowiedzi budzą dodatkowe pytania, zwróciliśmy się w tej sprawie do ekspertów z zakresu prawa mieszkaniowego. Ci zgodnie twierdzą, że spółdzielnia nie może wykorzystywać wspomnianej nowelizacji do zmiany wysokości czynszu.

Prof. Adam Doliwa z Katedry Prawa Cywilnego Uniwersytetu w Białymstoku ocenia, że nowelizacja ustawy została sformułowana w sposób niejasny, który może budzić wątpliwości co do zasady, że każdy z automatu stanie się członkiem spółdzielni. Nie ma natomiast wątpliwości, że ustawa w żaden sposób nie otwiera furtki do zmiany wysokości opłat.

- Odnoszę wrażenie, że spółdzielnia jako pretekst przyjęła zmianę ustawy, na którą się powołuje, żeby zmienić wysokości opłat. Biorąc pod uwagę naszą rzeczywistość, nie wydaje mi się, żeby te opłaty miały być niższe. Natomiast absolutnie nie wynika z tej nowelizacji, aby dawała ona spółdzielniom możliwość zmiany opłat - mówi prof. Doliwa.

Tak samo twierdzi mecenas Dorota Pich z Okręgowej Izby Radców Prawnych w Gdańsku. Podkreśla, że ustawa z 20 lipca 2017 r. faktycznie wprowadziła szereg zmian dotyczących m.in. kwestii członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych, lecz żadna z tych zmian nie daje bezpośrednio podstaw do zmian wysokości opłat w spółdzielniach mieszkaniowych poprzez ich podwyższenie czy też obniżenie.

Dodaje, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie regulowała dotąd kwestii zasad ustalania wysokości opłat zależnych od spółdzielni i w tej materii nic się nie zmieniło.

- Wysokość opłat zależnych od spółdzielni, czyli takich, których stawkę określa spółdzielnia (rada nadzorcza lub zarząd) wynika z kalkulacji kosztów. Zalicza się do nich m.in. koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, wynagrodzenia pracowników oraz zarządu spółdzielni, koszt prowadzenia rachunków bankowych etc. - wymienia mec. Pich.

- Są to te koszty, do pokrywania których zobowiązani są członkowie i osoby nie będące członkami spółdzielni - dodaje. (...)

Prof. Adam Doliwa twierdzi, że mieszkańcy nie powinni się godzić na jakąkolwiek zmianę opłat, która jest argumentowana zmianami wynikającymi z nowelizacji ustawy z dnia 20 lipca br. Podkreśla, że spółdzielnia ma prawo do zmiany wysokości opłat, ale odbywa się to na zupełnie innych zasadach. (...)

Prof. Doliwa przypomina też o ustawowych instrumentach ochrony spółdzielców, gdzie członek spółdzielni może np. zażądać pisemnego uzasadnienia zmiany opłaty.

Michał Nowak

Więcej informacji na stronach Portalu Samorządowego