Wzrost cen mieszkań spowalnia, a nawet zamienia się w spadek

Ten spadek na rynkach wschodzących zdarzył się pierwszy raz od 2016 roku. Oczywiście nie nastąpił w każdym bez wyjątku kraju zaliczanym do tej grupy. Największe spadki odnotowane w Ameryce Łacińskiej (o 3,8 proc.) i w Azji (o 3,3 proc.), podczas gdy w Europie Środkowej i Wschodniej wzrost cen mieszkań sięgnął 17,6 proc. rok do roku. Dla porównania, w strefie euro nieruchomości podrożały o 1,1 proc. rdr., a w europejskich rozwiniętych gospodarkach poza strefą euro o 1,4 proc. rdr. 

W sumie wszystkie regiony badane przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych złożyły się na 2,2 proc. globalnego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych realnie. Nominalnie było to wciąż 10,6 proc. rdr., ale niemal wszędzie panuje podwyższona inflacja, która daje stosunkowo niskie odczyty cen realnych.

Oczywiście to raport globalny za drugi kwartał 2022 r., a więc czasochłonny w przygotowaniu obrazek z przeszłości, niemiej, na globalnym rynku nieruchomości widać coraz więcej rys tu i teraz.

Popatrzmy choćby na Stany Zjednoczone - ważną gospodarkę z szybkim raportowaniem wskaźników. I tak mediana cen ofertowych domów znajdujących się na sprzedaż w USA wynosiła w listopadzie 2022 r. 370 700 dolarów (czyli równowartość 1,6 mln zł). To wciąż sporo pieniędzy, ale jeszcze w czerwcu było to 413 800 dolarów (równowartość 1,8 mln zł). Nominalny spadek cen ofertowych osiągnął więc 10 proc. w pięć miesięcy!

Charlie Bilello, który na Twitterze śledzi najświeższe dane gospodarcze, przypomina, że mocno spada też sprzedaż domów i możemy powtarzać ścieżkę z poprzednich kryzysów nieruchomościowych. Dostępność spada, za nią spada sprzedaż, a na końcu ceny. Przy poprzednim kryzysie w Stanach Zjednoczonych ceny domów nominalnie spadły o 33 proc. od szczytu w czerwcu 2006 r. do stycznia 2012 r. Dziś ewentualne powtórzenie spadku cen o jedną trzecią sprowadziłoby amerykański rynek nieruchomości zaledwie do cen z... lutego 2020 r.

Czy wzrost cen nieruchomości należy zatem łączyć z wszędzie niemal taką samą reakcją polityk gospodarczych na pandemię? Po odpowiedź wróćmy do statystyk Banku Rozrachunków Międzynarodowych.

"Pomimo niedawnego globalnego spowolnienia nastąpił znaczny wzrost globalnych realnych cen mieszkań od wybuchu pandemii COVID-19. W porównaniu z IV kw. 2019 r. wzrosły o 9 proc. na całym świecie, a w szczególności o 85 proc. w Turcji i 23 proc. w Australii, Kanadzie i Stanach Zjednoczonych" - czytamy w raporcie.

Co więcej, pandemiczne wzrosty cen nieruchomości były tylko zwieńczeniem trendu, który należy liczyć globalnie od około 2010 roku. Wtedy to ceny mieszkań i domów rozpoczęły 12-letni marsz w górę po poprzednim kryzysie finansowym z lat 2007-2008.

W ujęciu realnym globalne ceny domów przekraczają dziś średnią po Globalnym Kryzysie Finansowym o 27 proc. (40 proc. w gospodarkach rozwiniętych i 18 proc. na rynkach wschodzących).

Bank Rozrachunków Międzynarodowych przedstawia zresztą te wzrosty na jednym wykresie. Pierwsza trójka to Turcja, Kanada i USA. W Turcji wszystkie ceny rosną przez ogromną inflację - w przypadku nieruchomości mieszkalnych przełożyło się to na wzrost o 90,57 proc. licząc od 2010 roku i 84 proc. licząc od czwartego kwartału 2019 r. W długim terminie z Turcją o włos "przegrała" Kanada - atrakcyjny kraj dla migracji, szczególnie chińskiego kapitału. Wzrosty od 2010 roku wyniosły 90,44 proc., a od pandemii 23,3 proc. Na podium wzrostów załapały się jeszcze Stany Zjednoczone. Wzrost cen domów o 62,64 proc. od 2010 roku był jednak mniejszy niż u północnego sąsiada, ale od czasów pandemii niemal taki sam - o 22,92 proc.

Na drugim końcu tabeli uwzględniającej kraje G20 znajdziemy zaś Brazylię, Włochy i Rosję - państwa będące wyjątkami od reguły rosnących cen nieruchomości. W Brazylii ceny nieruchomości spadły o 8,5 proc. od 2010 roku i ponad 2 proc. od IV kwartału 2019 r. Jednym z wyjaśnień może być to, że kraj ten słabo poradził sobie z pandemią pod względem medycznym, a i na programy ratunkowe dla gospodarki nie miał tylu środków co Kanada i USA. Spadki cen we Włoszech aż o 23,5 proc. od 2010 r. i tylko 1,27 proc. wzrost od czasu pandemii tłumaczy zaś pewnie niekorzystna demografia i gospodarcza stagnacja. Największe spadki cen aż o ponad 33 proc. od 2010 r. dotyczą zaś Rosji. Spadki chyba poszły jednak za daleko, skoro po pandemii nastąpił wzrost cen o 22,94 proc.

Statystyki Banku Rozrachunków Międzynarodowych są pouczające. Okazuje się, że nieruchomości przez ostatnie 12 lat drożały niemal wszędzie i wraz ze wzrostem rat kredytów hipotecznych ta tendencja staje teraz pod znakiem zapytania. Rynki nieruchomości są co prawda tak lokalne jak to tylko możliwe, ale w sumie tworzą globalny cykl i bardzo podobne zachowania tłumów.

Marek Pielach, dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w makroekonomii i finansach publicznych

Biznes INTERIA na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Zobacz również: