Wzrost czynszów za powierzchnie biurowe w Europie najwyższy od sześciu lat

Wzrost ważony stawek czynszowych za powierzchnie biurowe w Europie wyniósł 0,8 proc. kwartał do kwartału (kw./kw.), głównie za sprawą utrzymującego się trendu wzrostowego w Niemczech, krajach nordyckich oraz na rynkach semi-core *. Z kolei czynsze w sektorze logistycznym wzrosły o 0,4 proc. kw./kw., a przy głównych ulicach handlowych - o zaledwie 0,2 proc. kw./kw.

Stopy kapitalizacji w pierwszym kwartale pozostawały na względnie stabilnym poziomie - przy głównych ulicach handlowych i w sektorze nieruchomości logistycznych zmniejszyły się o 5 pb. do odpowiednio 4,15 proc. i 6,1 proc.. Z kolei na rynku biurowym obniżyły się tylko o 1 pb. i wynoszą teraz 4,46 proc.. Dane te świadczą o tym, że ważone stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych i logistycznych w Europie są obecnie na rekordowo niskim poziomie.

Soren Rodian Olsen, Partner, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield Polska, powiedział: "Rynek nieruchomości w Polsce nadal rozwija się w imponującym tempie, w czym niemały udział mają zarówno wysoka dynamika popytu wśród najemców w sektorze nieruchomości biurowych i logistycznych, jak i dobre wyniki największych centrów handlowych pomimo wprowadzenia niedawno zakazu handlu w niedziele. W 2018 roku możemy odnotować wzrost czynszów w kilku głównych lokalizacjach logistycznych, a także w niektórych mikrolokalizacjach biurowych w obrębie warszawskiego COB. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych i logistycznych utrzymają się raczej na stabilnym poziomie. Z kolei w przypadku najbardziej atrakcyjnych obiektów biurowych w Warszawie i Krakowie nie można wykluczyć dalszej kompresji stóp kapitalizacji, które mogą spaść w drugiej połowie 2018 roku odpowiednio poniżej 5 proc. i 6 proc.".

Czynsze za powierzchnie w budynkach biurowych wzrosły o 0,8 proc., czyli najwięcej w ujęciu kwartalnym w ostatnich sześciu latach. W minionych czterech kwartałach odnotowano wzrost na co najmniej 15 z 47 monitorowanych rynków biurowych, co świadczy o dużej aktywności najemców. Liderem wzrostów w ubiegłym kwartale był Mediolan (5,6 proc. kw./kw.), co wynikało z silnego popytu, zwłaszcza w lokalizacjach centralnych. Z kolei w Berlinie czynsze w najbardziej atrakcyjnych budynkach biurowych wzrosły o 5,2 proc. kw./kw. i aż o 16,2 proc. rok do roku, w Dusseldorfie i Monachium - odpowiednio o 3,7 proc. i 1,4 proc..

Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: "Czynsze na rynku biurowym Niemiec nadal rosną w szybkim tempie, w czym niemały udział mają silny popyt i niskie wskaźniki powierzchni niewynajętej. Stopa pustostanów w Berlinie wynosząca 2,2 proc. należy do najniższych w świecie, co przekłada się na wzrost czynszów. Dotyczy to także innych największych miast Niemiec, w których czynsze będą nadal rosły w ciągu 2018 roku".

Po sześciu kwartałach spadków czynsze w Wielkiej Brytanii wzrosły o 0,1 proc. kw./kw., czego nie można powiedzieć o tempie wzrostu w ujęciu rocznym. Ze względu na brak jednoznacznego kierunku negocjacji w sprawie brexitu inwestorzy i najemcy odkładają podjęcie istotnych decyzji na później.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych zmniejszyły się w pierwszym kwartale o 1 pb., a na wielu rynkach będących w późnej fazie cyklu spadły do rekordowo niskiego poziomu. Wśród rynków regionalnych w Wielkiej Brytanii stopy kapitalizacji obniżyły się o 25 pb. w Cardiff, Bristolu i Glasgow oraz o 50 pb. w Edynburgu, natomiast wzrosły o 25 pb.. w londyńskiej dzielnicy West End, wskutek czego ważona stopa kapitalizacji na Wyspach Brytyjskich wzrosła o 7 pb. i wynosi 4,08 proc.. W wyniku dużej aktywności na rynkach najmu dalszą kompresję odnotowano w Niemczech (o 6 pb. do 3,1 proc.). Z kolei w Europie Środkowo-Wschodniej stopy kapitalizacji wyniosły 5,48 proc. (spadek o 8 pb.).

W pierwszym kwartale 2018 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych utrzymały sie na stabilnym poziomie na większości rynków (39 z 45 monitorowanych). W skali ogólnoeuropejskiej wzrosły o 0,4 proc. kwartał do kwartału. Wzrost zaobserwowano jednak tylko w kilku lokalizacjach regionu Europy Środkowo-Wschodniej (+1,8 proc.) i na kilku rynkach semi-core (+1,2 proc.), a w Niemczech wyniósł on zaledwie 0,3 proc.. Z kolei Lizbona odnotowała najwyższy kwartalny wzrost o 7,1 proc. za sprawą silnego popytu, który generuje głównie sektor e-commerce, oraz niewielkiej podaży powierzchni logistycznej wysokiej jakości. Czynsze w Warszawie, która cieszy się dużym zainteresowaniem operatorów z branży logistycznej i e-commerce, wzrosły o 2,9 proc. kwartał do kwartału.

Lisa Graham, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości logistyczno-przemysłowych, Cushman & Wakefield, dodaje: "W większych obiektach logistycznych czynsze pozostały na niezmienionym poziomie, ale rośnie zarówno popyt, jak i konkurencja w przypadku mniejszych budynków logistycznych położonych na obrzeżach miast. W dłuższej perspektywie, wraz z dalszą optymalizacją łańcuchów dostaw, czynsze za wynajem powierzchni w mniejszych obiektach będą z pewnością nadal rosnąć".

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych spadły na jednej trzeciej z badanych rynków, a ważona dla całego kontynentu europejskiego obniżyła się o 5 pb. do rekordowo niskiego poziomu 6,1 proc.. W ostatnich 12 miesiącach kompresję odnotowano na dwóch trzecich rynków, przy czym najgłębszą we Francji (-63 pb.). Stopy kapitalizacji na prawie wszystkich najważniejszych rynkach logistycznych Europy są obecnie na najniższym poziomie od 10 lat, ale różnica względem pozostałych sektorów jest nadal wyższa od wartości obserwowanych w poprzednim cyklu.

Po spadkach w poprzednich dwóch kwartałach czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych Europy wzrosły w ujęciu kwartalnym zaledwie o 0,2 proc.. Wzrosty odnotowano jednak tylko na 8 spośród 45 badanych rynków - głównie w Europie Środkowo-Wschodniej. Czynsze wzrosły najbardziej, bo aż o 8,3 proc., w Budapeszcie, co wynikało z dobrej koniunktury gospodarczej, wzrostu płac i wydatków na konsumpcję oraz rosnącego popytu wśród sieci handlowych. Podobne czynniki przyczyniły się do wzrostu czynszów w Sofii (4,2 proc.) i Pradze (2,3 proc.).

W pierwszym kwartale stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych zmniejszyły się o kolejne 5 pb. (łącznie o 16 pb. w minionych 12 miesiącach) do najniższego poziomu od 10 lat - wynoszą obecnie 4,15 proc.. Największy w tym udział mają rynki we Francji, w Niemczech i krajach Beneluksu, gdzie stopy kapitalizacji są najniższe w Europie. Świadczy to o nadal dużym zainteresowaniu nieruchomościami handlowymi w tych regionach wśród inwestorów zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Stopy kapitalizacji w Wielkiej Brytanii, regionie Europy Środkowo-Wschodniej, krajach nordyckich oraz na rynkach semi-core pozostają na względnie stabilnym poziomie od początku stycznia i nie należy oczekiwać ich znaczącej obniżki do końca bieżącego roku.

- - - - -

* Kraje nordyckie: Dania, Finlandia, Norwegia i Szwecja. Do rynków semi-core zalicza się Irlandię, Włochy, Portugalię i Hiszpanię. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej to: Czechy, Węgry, Polska i Rumunia.

Opr. KM