Zabytkowe wille i domy. Ile za nie zapłacisz?

Chodzi o lokalizacje wielkomiejskie, które możemy określić jako tzw. zielone enklawy - są to rejony miast o zabudowie willowej, sięgającej swą proweniencją czasów przedwojennych. Od tamtej pory miasta się oczywiście rozrosły, natomiast tego typu enklawy pozostały, cechując się z jednej strony względnie dobrym położeniem i skomunikowaniem, dzięki czemu mieszkaniec nie ma poczucia życia na obrzeżach, z drugiej jednak strony gwarantują odpoczynek od miejskiego ruchu i hałasu, a często także obecność terenów zielonych, rekreacyjnych. W każdym z wiodących miast w Polsce są takie osiedla. We Wrocławiu można wymienić choćby Oporów, Zacisze, Karłowice, Biskupin, w Warszawie Anin, Saska Kępa, część Mokotowa oraz rejony podmiejskie - np. Sękocin, w Krakowie - Olsza, Wola Justowska.

Zanim przyjrzymy się cenom nieruchomości o charakterze historycznym i zabytkowym w wiodących miastach, jeszcze kilka zdań poświęćmy cechom, jakie powinna posiadać nieruchomość, którą określimy mianem willi. Oczywiście z góry przyjętego zestawu cech nie ma, ale willa to przede wszystkim okazały, duży, wygodny dom, położony na dużej działce najlepiej z pięknym ogrodem, czasem basenem i elementami małej architektury. Cechą willi powinna być reprezentacyjna fasada od frontu, np. z gankiem charakterystycznym dla polskich dworków ziemiańskich, choć nie jest to koniecznością. W kwestii organizacji przestrzeni w środku na pewno elementem rozpoznawczym jest obszerny hall połączony z salonem, z dużymi przeszkleniami i wyjściem na taras lub bezpośrednio do ogrodu. Inne typowe cechy willi to obecność pomieszczeń o różnym przeznaczeniu - np. garderoby, gabinetu do pracy, pokoju przeznaczonego do rozrywki - np. salonik telewizyjny, bilardowy, siłownia, sauna. Wymogiem jest kilka sypialni i pokojów do aktywności dziennej. Oczywiście willa to nieruchomość wykończona w wysokim standardzie, przez co rozumiemy np. wyższej jakości drewno, kamień, marmur itp.

Wille to nieruchomości kilkukondygnacyjne, choć można też mówić o obiektach parterowych z poddaszem, ale przede wszystkim duże, czyli ponad 200 metrów kwadratowych. Dziś w budownictwie jednorodzinnym popularne są raczej mniejsze metraże.

Jak już wspomnieliśmy wille o charakterze zabytkowym/historycznym, zwłaszcza atrakcyjnie zlokalizowane mogą być nieruchomościami z górnej półki cenowej, oczywiście pod warunkiem, że są dobrze zachowane, po remontach itp. Co rozumiemy przez "górną półkę" jeśli chodzi o ceny domów w największych miastach? Z danych WGN wynika, że w ośrodkach takich jak Wrocław, Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto, średnie stawki w tym segmencie nieruchomości mieszkaniowych wynoszą około 4000-5000 zł/mkw. Nieco droższa jest Warszawa. Przykłady ofert z segmentu posiadłości zabytkowych pokazują natomiast, że atrakcyjne obiekty są wyceniane przynajmniej o 30-40 proc. więcej, a więc ze stawkami rzędu 6000-7000 zł/mkw. Biorąc pod uwagę dużą powierzchnię takich domów trzeba się liczyć z cenami całości rzędu przynajmniej 1 mln zł, choć często jest to zdecydowanie więcej.

Dla przykładu - piękna posiadłość, w stylu dworku ziemiańskiego, zlokalizowana pod Krakowem została wyceniona na blisko 4,5 mln zł za 514 mkw. (pow. działki 18300 mkw.), co daje cenę wynoszącą ponad 8700 zł/mkw. Inna oferta - tym razem z Wrocławia - to nieruchomość w willowej dzielnicy Zalesie. Piękna gruntownie wyremontowana willa z basenem w środku została wyceniona na blisko 4 mln zł za 220 mkw., co daje cenę metra kwadratowego wynoszącą 18 tys. zł. 180-metrowy dom w krakowskiej Olszy uzyskał natomiast wycenę 1,35 mln zł, czyli po 7500 zł/mkw.

Nie tylko duże miasta to wysoko wyceniane lokalizacje. W przypadku nieruchomości typu willa, posiadłość premiowane jest piękne otoczenie. Tak więc wysokie wyceny to też cecha miejscowości atrakcyjnych przyrodniczo, a więc i turystycznie. Dla przykładu: piękna posiadłość z XIX wieku w Długopolu-Zdroju została wyceniona na 1,2 mln zł. Niedaleko plaż Kołobrzegu z kolei, piękna posiadłość w miejscowości Ramlewo, gruntownie odrestaurowana, a sięgająca swoją historią XIX wieku jest do kupienia za blisko 5 mln zł. Stawka za metr kwadratowy tej rezydencji to ponad 6300 zł.

Marcin Moneta

Dział Analiz WGN