Zagrożenia przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Większy wybór, zarówno pod kątem lokalizacji, metrażu, jak i standardu, a także możliwość znalezienia mieszkania do zamieszkania "natychmiast" - to najważniejsze zalety zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Nic więc dziwnego, że mimo atrakcyjności nowych mieszkań, te używane wciąż są popularne wśród kupujących. Trzeba jednak zachować ostrożność przy zakupie, by nie okazało się, że nabyliśmy bilet na spacer po polu minowym.

Na początek należy zweryfikować, czy osoba, która chce sprzedać nam mieszkanie, rzeczywiście jest tym, za kogo się podaje i czy ma prawo do dysponowania nieruchomością. Dokumentem potwierdzającym zakup mieszkania jest umowa cywilno-prawna w formie aktu notarialnego (taka forma jest prawnym obowiązkiem), jednak czasem może być to np. spadek czy podział majątku. Warto zajrzeć też do księgi wieczystej. W większości przypadków, znając jej numer, można to zrobić bez wychodzenia z domu, gdyż system został skomputeryzowany i księgi wieczyste można przeglądać on-line.

W trakcie weryfikowania stanu prawnego nieruchomości warto zwrócić uwagę na tak zwane służebności. Służebność osobista oznacza prawo do korzystania (z części lub całości) nieruchomości przez osobę trzecią. Prawo to obciąża każdego kolejnego właściciela. Co do zasady prawo służebności osobistej wygasa dopiero z chwilą śmierci, przy czym odpowiednio skonstruowana umowa może gwarantować przeniesienie jej po śmierci na kogoś innego (np. potomstwo lub małżonka).

To, że ktoś nie ma prawa do zamieszkiwania w lokalu (bo np. zrzekł się służebności), wcale nie znaczy, że tego nie będzie robił. Warto od sprzedającego zażądać zaświadczenia, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz sprawdzić, czy fizycznie nikt w nim nie mieszka. W przypadku kupna mieszkania z lokatorami trzeba liczyć się z możliwym procesem o eksmisję, który może się ciągnąć miesiącami. W Polsce nie można lokatorów wyrzucić na bruk, muszą mieć zapewniony lokal.

Uważać należy na mieszkania obciążone prawem dożywocia. Oznacza ono, że np. bliski sprzedającego może mieszkać w lokalu aż do swojej śmierci, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Prawo dożywocia powinno być ujawnione w księdze wieczystej. Powinno, ale nie musi, warto więc zweryfikować stan prawny lokalu, przeglądając na przykład dokument nabycia prawa własności nieruchomości. Dodatkowym zabezpieczeniem będzie zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oświadczenie sprzedającego, iż nie jest ona obciążona prawami osób trzecich.

Sprzedający mieszkanie powinien też udowodnić, że lokal nie jest zadłużony z tytułu czynszu lub opłat za media. Zaświadczenia takie można uzyskać od wspólnoty mieszkaniowej i firm dostarczających media. Znaczenie ma także obciążenie hipotekami - informacje o tym znajdziemy w księdze wieczystej.

Stając się właścicielem mieszkania, stajemy się jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Warto zwrócić uwagę na to, jak owa wspólnota prosperuje. Źle zarządzana wspólnota to wyższe koszty oraz utrudnione życie mieszkańców.

Trzeba też przyjrzeć się budynkowi, w którym przyjdzie nam zamieszkać. W przypadku nieruchomości starszej niż kilka lat istotny będzie jej stan techniczny pod kątem potrzebnych remontów. Jeśli w najbliższych latach wymagany będzie większy remont (np. dachu), a konto wspólnoty świeci pustkami, to trzeba przygotować się na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości.

Duża część bloków mieszkalnych wybudowana została na gruntach nienależących do wspólnoty lub spółdzielni, a do Skarbu Państwa lub do jednostki samorządu terytorialnego. Kupując takie mieszkanie, stajemy się współużytkownikiem wieczystym gruntu, co wiąże się z opłatami. O ich wysokości decyduje właściciel działki, informując o tym użytkowników.

Rzecz w tym, że opłaty te nie są regularnie aktualizowane i może zdarzyć się tak, że dziś to niewielki koszt, ale wkrótce dojdzie do sporej podwyżki. Wkrótce jednak instytucja użytkowania wieczystego ma zniknąć, należy jednak pamiętać, że przekształcenie go we własność gruntu nie odbędzie się za darmo, należy więc uwzględnić to w kosztorysie.

Marcin Krasoń