Czym kuszą kamienice? Przede wszystkim mają specyficzny, unikatowy klimat. Wyróżnia je estetyka. Wrażenie robią wysublimowane elewacje, grube mury itp. Kupujący doceniają też wysokie sufity, czy duże okna. Przez dziesięciolecia kamienice w polskich miastach niszczały. Dekapitalizacja wiązała się z wykorzystywaniem takich obiektów jako zasobów mieszkań komunalnych. Obecnie trend się zmienił. Inwestorzy doceniają nie tylko jakość wykonania i estetykę, ale także lokalizacje. Zwarta zabudowa kamienic zazwyczaj jest bardzo dobrze położona - blisko centrów miast.
O wartości tego typu nieruchomości świadczą wyceny obiektów już wyremontowanych. Na rynku pierwotnym w takich miastach jak Wrocław, Kraków czy Warszawa deweloperzy remontują kamienice, by umieszczać tam mieszkania o podwyższonym standardzie. Ceny są znacznie powyżej średnich. Przedwojenne budynki o pięknych elewacjach idealnie nadają się na siedziby firm, biura, placówki samorządowe, urzędy, restauracje, apartamenty na wynajem, hotele itp.
Ile warte są kamienice?
Cecha charakterystyczna to bardzo duży wzrost wartości po przeprowadzonym remoncie, choć trzeba też zaznaczyć, że renowacje takich nieruchomości pochłaniają potężne nakłady - często ciężko je oszacować na wstępnym etapie, co więcej - obiekty będące pod opieką konserwatora będą jeszcze bardziej kosztochłonne.
Moda na renowacje takich obiektów na razie dotyczy głównie wiodących aglomeracji i tutaj też stawki są najwyższe. W miastach mniejszych wygląda to inaczej.
Z danych WGN wynika, że przeciętnie za około 600 - 700 metrową kamienicę do remontu trzeba zapłacić około 1,5 - 2 mln zł. Zupełnie inne ceny obowiązują w dużych miastach, zwłaszcza za obiekty wyremontowane. Przykład z Gdańska to zabytkowa kamienica zlokalizowana w okolicach starówki. Za 500 mkw. obiektu trzeba zapłacić aż 14 mln zł. Cena metra kw. wynosi ponad 27 tys. zł.
We Wrocławiu - mieście będącym w czołówce krajowej pod względem liczby kamienic - wyremontowany, zabytkowy budynek o powierzchni 2000 mkw., zlokalizowany na Starym Mieście będzie kosztował ponad 15 mln, z ceną za metr wynoszącą ponad 7000 zł. Inna nieruchomość w tej samej lokalizacji będzie mieć już stawkę około 10 tys.
Jakie ceny za mieszkania w kamienicach?
W Warszawie stawki w bardzo dobrych lokalizacjach: Powiśle, Śródmieście itp. zaczynają się od około 9 - 10 tys. zł, choć zazwyczaj wynoszą kilkanaście tysięcy. Mowa o mieszkaniach w dobrym, często podwyższonym standardzie.
W Krakowie na Starym Kazimierzu, wyremontowane kamienice, o pięknych częściach wspólnych - przystosowane do celów apartamentowych czy biurowych wyceniane są często na powyżej 20 tys. zł od metra. Za 120 metrowy apartament trzeba tu zapłacić blisko 2,5 mln zł.
Poza wiodącymi metropoliami ceny są oczywiście niższe, ale także podwyższone w stosunku do lokalnych średnich. Przykład z Łodzi, gdzie apartament w wysokim standardzie w wyremontowanej kamienicy w centrum kosztuje ponad 6 tys. zł za metr. To bardzo atrakcyjna cena porównując ją do stawek z Warszawy czy Krakowa, ale też znacznie wyższa od średnich cen na łódzkim rynku wtórnym, które wg NBP w II kw. 2016 wynosiły zaledwie 3340 zł/ mkw!
Powyższe przykłady dotyczą nieruchomości o dobrym standardzie, często w zrewitalizowanych budynkach. Kamienice to jednak również spory zasób mieszkań do remontu, zwłaszcza w obiektach, które rewitalizacji się nie doczekały. Inwestorzy indywidualni właśnie w takich zasobach poszukują cenowych okazji. Często za niewielkie pieniądze da się "ustrzelić" lokal świetnie położony, dający po odremontowaniu szansę na intratną sprzedaż czy dobry wynajem.
Przykład to jedna z ofert wrocławskich: mieszkanie do remontu w kamienicy na Starym Mieście. Cena 80 mkw. wynosi w tym przypadku 385 tys. zł, czyli po 4700 zł za metr. To o kilka tysięcy złotych niżej od stawek średnich w tej bardzo dobrej lokalizacji. Zaczynają się one od około 7500 zł/ mkw.
Czy inwestycja w mieszkanie w kamienicy bądź też cały budynek, to dobre posunięcie? Świetne lokalizacje i rosnąca popularność takich nieruchomości zdają się to potwierdzać. Należy jednak również pamiętać, że kamienice to budownictwo dla odważnych inwestorów z zapewnionym finansowaniem. Koszty renowacji mogą być wielokrotnie wyższe od ceny zakupu.
W przypadku osób kupujących mieszkanie warto koniecznie dowiedzieć się o zakres prac przeprowadzonych w budynku, wysokość funduszu remontowego, ochronę konserwatorską i stosunek wspólnoty mieszkaniowej do ewentualnej renowacji.
Marcin Moneta
