Ziemia kontra mieszkanie?

Mieszkanie ma ogromną przewagę nad wszystkimi innymi formami inwestycji na rynku nieruchomości. Przeciętny zjadacz chleba może je w kupić w większości za pieniądze z banku. Poprawia to znacznie rentowność takiej inwestycji. Doświadczeni inwestorzy oceniają ją za pomocą tzw. wewnętrznej stopę zwrotu (IRR), a ta rośnie znacząco wówczas, gdy nie musimy wykładać własnych pieniędzy na starcie.

Co kupić? Mając do wydania przykładowe 500 tysięcy złotych mamy spory wybór zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym. Gotowe mieszkanie ma tę przewagę nad lokum dopiero budowanym, że można je od razu wynająć. A wynajem jest sprawą kluczową. Bez tej dodatkowej "dywidendy" cały projekt inwestycyjny może się "posypać".

Przeprowadźmy prostą symulację: kupujemy mieszkanie w 80 procentach na kredyt (raty równe, spłata przez 30 lat, oprocentowanie 6,5%). Po pięciu latach sprzedajemy mieszkanie i spłacamy kredyt. Jeśli założymy optymistycznie, że nieruchomość sprzedamy o 40% drożej wówczas stopa zwrotu z takiej inwestycji wyniesie 9,25 procent w skali roku. Ale uwaga: pod warunkiem że będziemy je wynajmować przez 10 miesięcy w roku. Gdyby to było tylko 5 miesięcy wówczas rentowność spada do 5,8 procent. Przy braku wynajmu pokrywamy inflację.

Inwestowanie w mieszkania ma również minusy. Przez ostatnie 6-7 lat bardzo dużo ludzi decydowało się na inwestowanie w lokale mieszkaniowe licząc na szybkie zyski. Ci, którzy nie zdążyli sprzedać zakupionych nieruchomości w najbardziej odpowiednim momencie, czyli przed 2009 rokiem, teraz je wynajmują lub - w przypadku mieszkań nie wykończonych - czekają ze sprzedażą na lepszy czas. To sprawia, że zarówno przy wynajmie, jak i późniejszej sprzedaży będziemy mieli sporą konkurencję.

Na zakup ziemi powinny decydować się osoby, które mają już jakieś doświadczenie w inwestowaniu w nieruchomości. Wybór odpowiedniego gruntu jest bardziej skomplikowany niż wybór mieszkania. Przede wszystkim musimy zdecydować, czy będzie to działka budowlana czy ziemia rolna. W przypadku pierwszej opcji, mając 500 tys. złotych, nie będziemy mieli zbyt dużego wyboru. W okolicach dużych miast ceny działek budowlanych w ostatnich latach znacznie wzrosły. - Za taką kwotę, w niewielkiej odległości od Warszawy, kupimy działkę wielkości ok 1-2 tys. mkw. Taki zakup nie będzie jednak trafioną inwestycją, bo trudno spodziewać się dalszego wzrostu wartości - mówi Justyna Kaniewska, zarządzająca w spółce Wealth Solutions-Kapitał Ziemski.

Warto natomiast zainteresować się działkami rolnymi, które mogą być przekształcone w działki budowlane. Horyzont takiej inwestycji to przynajmniej 3 lata. Jeśli uda nam się znaleźć atrakcyjny grunt nasze zyski będą zdecydowanie wyższe niż w przypadku inwestycji w mieszkania. Kupując teraz duży grunt rolny będziemy mogli go później podzielić na kilka mniejszych działek i sprzedać z zyskiem (pojedyncze działki będą znacznie droższe). Inwestowanie w ziemię wymaga jednak większych pieniędzy - kilkuhektarowa działka rolna w okolicach aglomeracji to wydatek ok. 1 mln zł.

O ile na mieszkanie dostaniemy kredyt bez większych trudności, o tyle w przypadku gruntu na pewno się one pojawią. Większość banków nie przyznaje kredytów na działki rolne. Jeśli więc nie mamy gotówki rozwiązaniem może być zaciągniecie pożyczki hipotecznej pod zastaw innej nieruchomości (mieszkania, domu). Taka opcja jest droższa niż standardowy kredyt hipoteczny, a wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki powinna być dwukrotnie wyższa niż kwota kredytu. Ziemia (pomijając ewentualne dopłaty bezpośrednie) nie przyniesie nam także bieżącego dochodu, a wręcz przeciwnie: będzie generować koszty (konieczne inwestycje, koszty administracyjne itp.).

Z perspektywy indywidualnego inwestora, który ma niezłą pensję ale nie zgromadził znaczącego kapitału korzystniejszy jest wybór mieszkania jako inwestycji. Łatwość przeprowadzenia transakcji, dostępność kredytu i możliwość wynajmu poprawiającego bieżącą płynność - to istotne zalety inwestowania w cztery kąty. Rentowność takiej inwestycji w dłuższej perspektywie nie przekroczy jednak 10 procent w skali roku. Wyższych zysków (20-30 procent rocznie) należy szukać na rynku ziemi. - Samodzielne inwestycje wymagają sporych nakładów kapitału i czasu. Jeśli nie mamy w nadmiarze ani jednego ani drugiego możemy poszukać na rynku pomysłów na wspólne inwestowanie w ziemię. W takim przypadku powierzamy pieniądze ekspertom - mówi Justyna Kaniewska.

Tomasz Czarnecki