Zmiany w warunkach zabudowy - co oznaczają w praktyce dla inwestorów?

Warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych określane są w decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu - informuje Robert Tomaszewski z portalu www.dzialkanadmorzem.pl. Na chwilę obecną, co do zasady, wydawana jest tylko dla obszarów, na których nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nadrzędnym celem takiej decyzji jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane na danym obszarze nie naruszy ładu przestrzennego. Warunki zabudowy mogą regulować w konsekwencji wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia zarówno urbanistyki, jak również i estetyki.

Przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego szykuje dla inwestorów wiele poważnych zmian - warto zatem przygotować się na nowe, często niezbyt korzystne regulacje prawne.

Projektowane zmiany, nazywane po prostu "ustawą inwestycyjną" mają przygotować na wprowadzenie kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Jednym z najbardziej radykalnych rozwiązań są nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy - mówi Robert Tomaszewski. Na chwilę obecną szacuje się, że na podstawie tej decyzji realizowanych jest blisko połowa inwestycji budowlanych. Zmiany dotyczące decyzji administracyjnej o tak szerokim zasięgu będą więc niezwykle dotkliwe i odczuwalne. Na co powinni zatem przygotować się inwestorzy?

Zgodnie z zaproponowanymi przez resort zmianami decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana jedynie dla obszaru zabudowanego, który określony zostanie w drodze uchwały przez radę gminy. Obligatoryjnie, będzie on ograniczony do faktycznie zagospodarowanych terenów. A zatem w praktyce, we wspomnianej uchwale rada gminy będzie mogła jedynie potwierdzić, jaki obszar gminy jest faktycznie zabudowany. Nie będzie posiadać jednak uprawnień, by sama przeznaczać wybrane tereny pod zabudowę.

W sytuacji, gdy dla danych obszarów nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to zrealizowanie inwestycji poza obszarem zabudowanym będzie uzależnione od tego, czy takie przedsięwzięcie ujęte zostało w katalogu działań niewymagających uzyskania decyzji o warunkach zabudowy - informuje Robert Tomaszewski. Mowa tu m.in. o remoncie, przebudowie niezmieniającej funkcji obiektu czy zmianie w istniejącej zabudowie zagrodowej. Warto pamiętać, że nowe prawo nakłada obowiązek uzyskiwania warunków zabudowy dla każdej zmiany zagospodarowania terenu na obszarze zabudowanym, która polegać będzie na wykonywaniu robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę.

Zaproponowane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zmiany w zakresie tzw. "ustawy inwestycyjnej" regulują także kwestię uzyskiwania pozwoleń na budowę. Zgodnie z projektem "ustawy inwestycyjnej" pozwolenie na budowę udzielone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy obejmie teren, dla którego określono warunki zabudowy - mówi Robert Tomaszewski. Oznacza to, że zakres wniosku o wydanie pozwolenia na budowę musi pokrywać się z zakresem decyzji o warunkach zabudowy.

Zmianom ulegną także zasady przenoszenia warunków zabudowy na inne podmioty. Dotychczas wystarczyła jedynie zgoda osoby, na rzecz której decyzja miała zostać przeniesiona i organ był zobowiązany do finalizacji tej czynności. Po wejściu w życie zmian będzie to możliwe tylko jeśli decyzja będzie przenoszona na podmioty będące współwłaścicielami lub użytkownikami wieczystymi wszystkich nieruchomości stanowiących działkę budowlaną objętą decyzją. Oznacza to, że po wejściu w życie nowych przepisów w ogóle nie będzie możliwe popularne obecnie przenoszenie decyzji na kilku inwestorów - podkreśla Robert Tomaszewski.

Na jakie terminy powinien zatem przygotować się inwestor? Zaplanowane zmiany w prawie budowlanym nie będą miały zastosowania do obecnie toczących się postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że termin ważności tych decyzji wyniesie trzy lata, licząc od dnia wejścia w życie ustawy. Taki sam okres czasu jest przewidziany na określenie w drodze uchwały obszaru zabudowanego. Dotychczasowe przepisy obowiązujące przy uzyskiwaniu warunków zabudowy będą stosowane do dnia wejścia w życie noweli. W sytuacji natomiast, gdy nie dojdzie do podjęcia przez radę gminy uchwały, w ciągu trzech lat od wejścia w życie noweli na obszarach nieobjętych planem miejscowym będzie możliwe jedynie przeprowadzanie prac remontowych istniejących budynków - mówi Robert Tomaszewski. Oznacza to po prostu, że wiele może zależeć od sprawnego zaadaptowania przez gminę nowych przepisów i narzuconych przez resort wymogów.