Zmiany w wykupie komunalnych

Do zachowania bonifikaty nie wystarczy na razie zapewnienie, że otrzymane środki pieniężne zostaną przeznaczone na zakup innego mieszkania. Wszystko wskazuje na to, że niebawem zasady te ulegną istotnej zmianie. Sejm przyjął niedawno nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Bonifikata nie tylko na lokal

Gminy, inne jednostki samorządu terytorialnego oraz Skarb Państwa mogą udzielać bonifikat przy sprzedaży należących do nich lokali mieszkalnych. W zasadzie zastosowanie upustu i jego rozmiar zależy od uznania właściciela. Ponieważ jednak wraz z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu gmina (lub inny właściciel) musi przenieść na nabywcę udział (ułamkową część) w nieruchomości wspólnej, zdarzało się, że bonifikaty dotyczyły jedynie samego lokalu. Za udział w nieruchomości wspólnej nabywca musiał natomiast nierzadko płacić całą cenę, choć praktyka w tym zakresie była różna.

Nowe przepisy mają nie pozostawiać żadnych wątpliwości w tej mierze. W uzasadnieniu projektu stwierdzono, że skoro zgodnie z ustawą o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903, ze zm.) sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu, oznacza to tym samym, że bonifikata udzielona od ceny lokalu obejmuje również udział w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego.

Z uwagi jednak na różnorodną praktykę organów udzielających bonifikat, nowelizacja przewiduje jednoznaczne wskazanie, że bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. Wyrazem tego będzie nowy przepis art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym bonifikata obejmie cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu.

Możliwe ustępstwa

Kupno mieszkania komunalnego z bonifikatą wiąże się bowiem z pewnym ograniczeniem dla jego nabywcy. Jeżeli taka osoba przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia lokalu mieszkalnego, np. sprzeda lokal lub wykorzysta go na inne cele niż te, które uzasadniały udzielenie bonifikaty (np. na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej), obowiązana jest do zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji. Zwrot bonifikaty następuje na żądanie właściwego organu. W przypadku nieruchomości należących wcześniej do gminy (co ma miejsce najczęściej), chodzi o odpowiednie organy wykonawcze tej jednostki samorządu terytorialnego, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Obecnie organ nie ma wyboru - w razie naruszenia okresu przejściowego przez nabywcę, ma obowiązek dochodzić zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Nowelizacja nieco łagodzi te zasady, przewidując możliwość odstąpienia przez organ od dochodzenia takiego zwrotu za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku. Przykładowo wójt, który z uwagi na ciężką sytuację osobistą i materialną nabywcy chce mu pójść na rękę i nie żądać stosownej sumy, powinien uzyskać na to zgodę rady gminy. Natomiast aprobata wojewody wymagana będzie w przypadku byłych nieruchomości Skarbu Państwa.

Nowe wyjątki

Obecnie właściwie jedynym wyjątkiem od obowiązku zwrotu wartości udzielonej zniżki w razie przedwczesnego zbycia lokalu, z którego korzystają prywatni nabywcy mieszkań komunalnych lub państwowych, jest jego zbycie na rzecz osoby bliskiej. Chodzi więc o przypadki np. sprzedaży czy darowizny mieszkania na rzecz zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, przysposabiających lub przysposobionych lub osób, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Poza tym tylko obrót pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego (np. gminą a powiatem) oraz między tymi jednostkami a Skarbem Państwa nie grozi cofnięciem bonifikaty.

Nowelizacja zmierza jednak do rozszerzenia katalogu wyjątków o dwa ważne punkty. Po pierwsze, z ryzykiem takim nie będą się już wiązać ewentualne zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Obecnie trudno bowiem racjonalnie wytłumaczyć, dlaczego osoba, która wykupiła zamieszkany przez siebie lokal komunalny nie może go np. po roku zamienić na większy z sąsiadem, którego nie stać na utrzymanie kilkupokojowego mieszkania, bez utraty prawa do bonifikaty.

Po drugie, przepis o zwrocie bonifikaty nie będzie miał również zastosowania w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. Na taki wyjątek czeka wiele rodzin w Polsce. Po wejściu w życie zmian można więc będzie sprzedać nabyty nieco wcześniej od gminy lokal i uzyskane środki przeznaczyć w ciągu roku na zakup innego mieszkania, domu czy też działki budowlanej bez obawy o utratę otrzymanego upustu.

Z pomocą rodziny nie ominiesz zakazu

Przyjęte przez Sejm zmiany idą także w kierunku uszczelnienia systemu. Brak innych poza sprzedażą na rzecz osoby bliskiej wyjątków od obowiązku zwrotu kwoty stanowiącej równowartość udzielonej bonifikaty sprawia, że furtka ta bywa dość często nadużywana. Aby pomieszać szyki organom wystarczy podarować mieszkanie osobie bliskiej, która następnie dokona jego zbycia na rzecz zainteresowanego jego nabyciem. Niejednokrotnie tego rodzaju zabieg uchodzi na sucho, choć zdarza się, że urzędnicy nie odpuszczają w takich przypadkach.

Także i w tej kwestii nowelizacja ma rozwiewać pojawiające się wątpliwości. Niebawem do opisanych sytuacji będzie się odpowiednio stosować regulację dotyczącą pierwotnych nabywców nieruchomości komunalnych, samorządowych bądź państwowych. Zatem pięcioletni okres przejściowy od daty wykupu lokalu mieszkalnego będzie również ograniczał osoby bliskie nabywcy.

Podstawa prawna: art. 68 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).