Zyski z wynajmu mieszkań "zjada" inflacja

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

W miastach takich jak Warszawa czy Kraków w 2020 r. spadki sięgały niemal 10 proc. rok do roku - wskazują eksperci Emmerson Evaluation. W swoim najnowszym raporcie "Evaluer Index 2021" przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich aglomeracji. W swojej analizie wskazują, że pandemia zmieniła rynek najmu w Polsce na wielu poziomach. Ograniczenia w przemieszczaniu się skutkowały brakiem najemców biznesowych oraz zanikiem turystyki krajowej i zagranicznej, co przyczyniło się do ograniczenia rynku najmu krótkoterminowego.

Skutki tego były szczególnie zauważalne w centralnych dzielnicach największych aglomeracji, które dotychczas ukierunkowane były głównie na turystów oraz najemców biznesowych. Miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów chętnych na wynajem krótkoterminowy był Kraków.

Z mniejszą liczbą chętnych musiał zmierzyć się także rynek najmu długoterminowego. Popyt spadł ze względu na odpływ studentów oraz osób, które planowały przenieść się do większego miastach w celach pracowniczych. Wiele osób wstrzymało się z decyzją o przeprowadzce i zostało w domu rodzinnym lub do niego wróciło, gdyż pracuje w trybie home office. Wśród chętnych na wynajem ubyło także cudzoziemców, głównie pracowników z zagranicy, np. Ukrainy. Wzrost dostępnej oferty mieszkań na wynajem, przy równoczesnym spadku popytu odbił się negatywnie na stawkach czynszów najmu.

- Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek. W analizowanych przez nas miastach największe spadki odnotowaliśmy na rynku krakowskim - średnio o 9,6 proc. oraz w Warszawie i Łodzi, gdzie obniżki sięgały 9,5 proc. rok do roku. Najmniejszym wahaniom uległy stawki w Poznaniu, gdzie w ciągu 2020 roku ceny wynajmu spadły średnio o 5,7 proc. - zauważa Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.

Według raportu "Evaluer Index 2021", w rankingu najwyższych stawek czynszów w Polsce króluje stolica. W Warszawie najwięcej ofert autorzy raportu odnotowali na Śródmieściu, Mokotowie i Woli. Od lat najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1750 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych.

Biznes INTERIA.PL na Twitterze. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Trójmiejski rynek cenami mieszkań na wynajem dorównuje stolicy. Najdrożej w 2020 r. było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1700 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 2700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. W przypadku lokali 1-pokojowych mediany stawek czynszu wynosiły 1400 zł/m-c netto, 2-pokojowych 1900 zł/m-c, a 3-pokojowych 2300 zł/m-c.

Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1100 zł/m-c w przypadku kawalerek do 2000 zł/m-c w przypadku 3-pokojowych lokali.
Podium najwyższych stawek czynszów zamyka Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska najdroższe mieszkania na wynajem można było znaleźć na Starym Mieście - z medianą od 1600 zł/m-c dla 1-pokojowych do 2400 zł/m-c dla 3-pokojowych. Wysokie stawki analitycy Emmerson Evaluation zaobserwowali także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe. 

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem kształtowały się w przedziale 3-4,8 proc. Jej wysokość eksperci Emmerson Evaluation wyliczyli jako relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź remontu. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc. oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.

Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Było to odpowiednio 4,8 proc. i 4,7 proc. w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 4,6 proc. i 4 proc. dla 2-pokojowych.  Najmniej rentowne okazały się największe, 3-pokojowe mieszkania (4 proc. dla Łodzi i 3,8 proc. dla Wrocławia). Na rynku trójmiejskim jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie (od 4,1 proc. dla mieszkań 3-pokojowych do 4,5 proc. dla kawalerek), a najniższe w Gdyni (od 3,6 proc. do 4,4 proc.).  

Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4 proc. (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4 proc. (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3 proc. i 4 proc. Zdaniem ekspertów, spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.

***