Podatek katastralny. Dyskusja trwa, a czym się skończy?

Z Ministerstwa Rozwoju popłynęły ostatnio sygnały o tym, że są przymiarki do wprowadzenia podatku od pustostanów czyli mieszkań, które po kupnie nie są wynajmowane i ich nabywcy czekają na wzrost cen, by je sprzedać z zyskiem. Zapowiedział to, choć bardzo ogólnikowo,  wiceminister rozwoju Piotr Uściński wywiadzie dla "Parkietu" i w radiu RMF.

W efekcie pojawiły się spekulacje, że może to oznaczać wprowadzenie podatku katastralnego np. od drugiego lub trzeciego mieszkania. Ministerstwo Finansów w środę na Twitterze  po raz kolejny powtórzyło, że rząd nie planuje wprowadzenia podatku katastralnego, a "informacje, które pojawiają się w przestrzeni medialnej są nieprawdziwe".

Pod wpisem resortu pojawiły się komentarze, że niedawno MF dementował też informacje o planowanej podwyżce akcyzy na alkohol nazywając je "fake newsem", a potem... pojawił się projekt ustawy zwiększającej akcyzę.

Choć w nieoficjalnych rozmowach często można usłyszeć, że kataster nie zostanie wprowadzony, bo zbyt wielu polityków ma wysoko wyceniane nieruchomości, to oficjalnym argumentem  są powtarzanie hasła,  że taki podatek uderzyłby w niezamożne osoby, w tym w emerytów.

- Taki argument to zasłona dymna w dyskusji, by chronić ludzi, którzy inwestują w mieszkania i stanowią sporą część elektoratu obecnie rządzącego obozu władzy. Podatek katastralny w prosty sposób można skonstruować tak, żeby większość ludzi, mających jedno mieszkanie na własność w ogóle go nie płaciła.  Najlepszym sposobem byłby podatek katastralny z progami i zwolnieniem z opodatkowania do konkretnej kwoty, czyli naliczany byłby dopiero od pewnej wartości, przykładowo od 500, czy od 700 tys. zł i dopiero powyżej tej kwoty byłby naliczany progresywnie - mówi Interii Adam Czerniak, ekonomista SGH i ekspert rynku nieruchomości.

- Odpadłby wówczas kontrargument, który często jest podawany przez polityków, że podatek katastralny uderzyłby najbardziej w biednych Polaków, w tym w emerytów.  Tak skalibrowany rozwiązałby kilka problemów, zwłaszcza w sytuacji nabywania mieszkań spekulacyjnie i utrzymywania pustostanów, w oczekiwaniu na zwyżki cen. Jednocześnie można wprowadzić możliwość odliczenia podatku katastralnego od podatku dochodów z najmu i wówczas podatek nie podnosiłby czynszów od wynajmowanych mieszkań -  dodaje Czerniak. Jego zdaniem to zdecydowanie lepsze i prostsze rozwiązanie niż podatek od drugiej czy trzeciej nieruchomości, który byłby katastrem wprowadzonym "metodą chałupniczą".

Ministerstwo Rozwoju i Technolgii w dementi dotyczącym medialnych informacji na temat podatku katastralnego napisało, że monitoruje sytuację na rynku mieszkaniowym i analizuje. różne rozwiązania.

- W zakresie swojej właściwości potwierdzamy, że dostrzegamy problem tzw. pustostanów, czyli mieszkań kupowanych wyłącznie w celach inwestycyjnych, które nie są przez nabywcę ani zamieszkiwane, ani wynajmowane. Analizujemy też kwestię tzw. flippingu, czyli nabywania mieszkań w celu ich szybkiej sprzedaży po wyższej cenie. Nie ma jednak żadnych planów wprowadzania podatku katastralnego - poinformowało MRiT.

Adam Czerniak podkreśla, że próby opodatkowania samych pustostanów być może dobrze brzmią hasłowo, ale w praktyce okażą się martwym przepisem, bo łatwym do omijania. 

- Podatek od pustostanów byłby bardzo skomplikowanym instrumentem, bo co to znaczy pustostan? Czy to jest tez wakacyjne mieszkanie, które Warszawiak kupuje w Sopocie, jeśli tam przyjeżdża np. na dwa miesiące? Czy to jest mieszkanie, w którym na co dzień żyjemy, ale czasowo wyjechaliśmy za granice i pracujemy stamtąd zdalnie? Ile w ciągu roku trzeba przebywać w tym mieszkaniu, żeby nie było uznane za pustostan? - pyta ekspert.

- Czy każde drugie mieszkanie jest pustostanem, czy wystarczy, że będziemy je wynajmować na krótki termin, żeby nie było za taki uznane? To wszystko trzeba byłoby rozstrzygnąć prawnie, żeby uznać mieszkanie za pustostan.  Łatwo jest takie hasło rzucić w mediach czy na posiedzeniu sejmowej komisji, ale potem skodyfikować to w konkretnych przepisach już byłoby niesamowicie trudno - tłumaczy Adam Czerniak.

Podobnie pomysł podatku od pustostanów ocenia Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości.

- Podatek od pustostanów jest złym pomysłem i przede wszystkim nierealnym, bo jeśli ktoś kupił nawet 20 mieszkań i trzyma je w celach spekulacyjnych, to bez problemu podpisze umowę najmu za przysłowiową  złotówkę. Zapowiedzi ze strony ministerstwa rozwoju są na tyle ogólnikowe, że nie wykluczałbym, że jest to forma sondowania reakcji rynku i interwencji słownej, która ma na celu schłodzenie wzrostu cen - mówi w rozmowie z Interią Tomasz Narkun.

Jak zaznacza, sytuacja, którą mamy, to efekt wieloletnich zaniedbań, zarówno obecnego rządu, jak i poprzednich.

- Przecież rządy wiedziały kiedy w dorosłość wchodzi wyż demograficzny i kiedy będzie wyższe zapotrzebowanie z mieszkania. Zostawiono cały rynek branży prywatnej, a teraz naprawa sytuacji ma polegać na nakładaniu podatku.  Nie powinno się karać tych, którzy za ciężką pracę, wieloletnie oszczędności kupili mieszkanie, by np. mieć z czego żyć na emeryturze. To nie są spekulanci - zaznacza Tomasz Narkun. Jego zdaniem jeśli państwo rzeczywiście chce coś z tym problemem zrobić, to musi zapewnić młodym ludziom tanie mieszkania czynszowe. - Skoro państwo mimo tego, że ma ziemię, nie buduje mieszkań, to może podobnie jak fundusze skupować bloki od deweloperów - uzasadnia.

Z ostatniego raportu Dom Development po trzech kwartałach wynika, że udział klientów "gotówkowych" wzrósł do ok. 45 proc. ogółu transakcji w grupie. Na całym rynku  z danych NBP za poprzednie kwartały wynikało, że sięga nawet 70 proc.

To przede wszystkim indywidualne osoby wykupują mieszkania za gotówkę,  bo wbrew często pojawiającym się opiniom, udział zakupów przez fundusze inwestycyjne jest niewielki. Do tego ci pierwsi często kupują by spekulować i część takich zakupów to pustostany, a fundusze po to by oferować mieszkania na wynajem.

Analitycy tłumaczą, że straszenie hurtowymi zakupami  funduszy jest w polskich warunkach niezrozumiałe, bo one robią to, czego do tej pory nie umie zrobić rząd, czyli stworzyć prawdziwą alternatywę dla tych, którzy nie są w stanie kupić mieszkania na kredyt, zwłaszcza przy galopujących cenach i kosztach ich utrzymania. 

- Fundusze, które kupują po 1 tys. czy 2 tys. mieszkań nie kupują ich w celach spekulacyjnych, ale pod najem instytucjonalny. Jeśli jest tam jakaś pula zakupów spekulacyjnych, to bardzo drobna. W Warszawie fundusze nie będą się bawić w takie spekulacje, zwłaszcza w tym momencie cyklu na rynku mieszkaniowym. Inwestorzy spekulacyjni to głównie osoby prywatne, które chciały w ostatnich kilku latach kupić mieszkanie, po to by zarobić na wzroście ich cen więcej niż na lokacie czy obligacjach. To widać w badaniach NBP,  z których wynika, że kupujących po to by sprzedać mieszkanie z zyskiem jest około 20 proc. - mówi Adam Czerniak.

Podobnie ocenia sytuację Tomasz Narkun. - Przede wszystkim do tej pory fundusze kupiły bardzo mało, bo około 7 tys. mieszkań, a tylko w tym roku indywidualni spekulanci czyli "Kowalscy" kupili według moich szacunków 40-50 tys. mieszkań w celach inwestycyjnych. Znam przykład przedszkolanki, która rzuciła swój zawód, została flipperem i zarabiała na tym duże pieniądze. Przy czym ostatnio główny zarobek flipperów nie wynikał z dostosowywania i upiększania lokalu, ale ze wzrostu cen w czasie - mówi Tomasz Narkun.

- Więc zakupy zagranicznych funduszy w porównaniu z rodzimymi inwestorami to jest nic. Udział funduszy w całym rynku najmu w Polsce to jest 0,36 proc.,  a to właśnie fundusze podniosą i sprofesjonalizują rynek najmu. Teraz rynek najmu w zasadzie w całości  to wynajem przez prywatne osoby i jest w związku z tym sporo patologii. Są sytuacje, że właściciele bez uprzedzenia odwiedzają wynajęte mieszkania, wyrzucają najemców z dnia na dzień,  a często nie chcą wynajmować rodzinom z dziećmi,  bo niestety wciąż mamy fatalną ustawę o ochronie lokatorów, która paradoksalnie szkodzi rynkowi najmu i młodym ludziom z dziećmi trudno znaleźć mieszkanie, bo wynajmujący się boją - tłumaczy Tomasz Narkun.

Narkun dodaje, że dla ludzi, których nie stać na swoje "M", znacznie lepszy jest najem instytucjonalny niż tułaczka po różnych mieszkaniach wynajmowanych od pana Kowalskiego czy pani Kowalskiej.

- Fundusze są w stanie zaoferować mieszkania z dużo lepszą obsługą, aplikacją do rozliczeń, "złotą rączką" w razie potrzeby napraw w mieszkaniu, a przede wszystkim dają gwarancję, że dopóki ktoś płaci za najem,  to może mieszkać tak długo jak chce. To stabilność najmu jest kluczowa dla młodych ludzi, zwłaszcza zakładających rodziny. Tego nie mają przy najmie od przysłowiowego Kowalskiego, który w każdej chwili może zmienić zdanie i powiedzieć, że zamieszka jednak ktoś z rodziny albo zdecyduje się sprzedać mieszkanie zamiast wynajmować - mówi analityk.

Tłumaczy też, że fundusze w dużo mniejszym stopniu zabierają podaż niż indywidualnie inwestujący w mieszkania. Jeśli fundusz  kupuje cały budynek w jednej lokalizacji pod najem, to deweloper wiedząc, że ma finansowanie i płynność, może rozpocząć szybciej budowę w innej lokalizacji.

Obaj eksperci podkreślają, że kompletnym nieporozumieniem jest porównywanie sytuacji w Warszawie z Berlinem, o czym było głośno w kontekście referendum, w którym mieszkańcy opowiedzieli się za wywłaszczeniem mieszkaniowych funduszy inwestycyjnych. Tamtejszy rynek jest zdominowany przez kilku graczy, a u nas taki rynek jeszcze nawet nie raczkuje.

- Powoływanie się na przykład Berlina jest kompletnym nieporozumieniem. Tam jest problem wynikający z tego, że na rynku działają tylko cztery fundusze, które mogą dyktować ceny. W Berlinie 80 proc. mieszkań to najem, z czego około 60 proc. to najem instytucjonalny, a 15 proc. to mieszkania objęte tym referendum - mówi Adam Czerniak. 

Zdaniem obu ekspertów najem instytucjonalny jest w Polsce potrzebny i to coraz bardziej.

- Zauważalny jest drastyczny spadek liczby młodych osób, w wieku  25 - 30 lat, przychodzących do biur sprzedaży deweloperów, bo ceny mieszkań są tak wysokie, że rata kredytu na ich zakup przerasta ich możliwości. W przypadku wielu takich osób zarobki nie wzrosły tyle, żeby nadgonić wzrost cen nieruchomości. Wielu młodych nie będzie stać na spłatę rat rzędu 3-4 tys. zł miesięcznie, bo tyle trzeba miesięcznie płacić kupując na kredyt mieszkanie w dużym mieście. Równocześnie - o czym się często zapomina - mocno wzrosło utrzymanie mieszkania, opłaty za media, za energie elektryczną, wywóz śmieci. To trzeba wkalkulować w mieszkaniowe wydatku budżetu domowego. To często jest wzrost o kilkaset złotych miesięcznie - dodaje Narkun.

Monika Krześniak-Sajewicz