Podatek od nieruchomości - od czego rzeczywiście musi zostać uregulowany?

Kwestię podatku od nieruchomości reguluje ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z jej treścią opodatkowaniu tą formą daniny podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - przypomina Bartłomiej Kuźniar z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Do uiszczenia podatku od nieruchomości zobowiązane są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne (w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej), które są właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości albo obiektów budowlanych oraz użytkownikami wieczystymi gruntów.

Zacznijmy zatem od wyjaśnienia kluczowych pojęć zawartych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, których definicje możemy odnaleźć w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego zarejestrowaną działalność gospodarczą. Budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowla z kolei to taki obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem (przykładowo przepusty, obiekty liniowe, zbiorniki czy wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe).

Pojęcie obiektu budowlanego rozumieć należy natomiast jako budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości stanowi kolejno dla gruntów ich powierzchnia; dla budynków (lub ich części) ich powierzchnia użytkowa; dla budowli wartość, która określona została w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Rada gminy, w formie uchwały, wyznacza wysokość stawek podatków i opłat lokalnych dla nieruchomości znajdujących się w obrębie jej granic administracyjnych. Przy określaniu wysokości podatku nie mogą zostać przekroczone maksymalne stawki podane w dyrektywie ministra finansów. Rada gminy posiada natomiast kompetencje, by zróżnicować wysokość stawek dla poszczególnych rodzajów nieruchomości znajdujących się w jej granicach administracyjnych. Oznacza to, że mogą zostać uwzględnione i w konsekwencji wpłynąć na wysokość podatku, takie aspekty jak: lokalizacja, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie lub też sposób wykorzystywania gruntu - informuje Bartłomiej Kuźniar. Z kolei stawki dla budynków mogą być warunkowane m.in. ich stanem technicznym lub wiekiem.

Podatnikom wiele kłopotów przysparza fakt, że budynek i budowla są odrębnymi przedmiotami opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Przez wielu są po prostu uznawane za jedno i to samo tożsame pojęcie, co prowadzi do błędnego określenia należnego podatku od nieruchomości. W rzeczywistości są to pojęcia mające odmienne znaczenie - stąd kluczowe, by zapoznać się z zawartymi w poszczególnych aktach prawnych definicjami.

Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię, która budzi wiele kontrowersji - w pewnych okolicznościach faktycznemu opodatkowaniu może podlegać nawet powierzchnia budynku wraz z umiejscowioną w nim budowlą. Wynika to z faktu, że nigdzie w ustawie nie zostały zawarte wytyczne uzależniające opodatkowanie tą formą daniny od stricte miejsca usytuowania budowli.

Nie ma także dyrektyw wyłączających od opodatkowania powierzchnię budynku zajmowaną przez budowlę, czy przepisu zwalniającego z podatku od nieruchomości budowle znajdujące się w budynku. Możliwość zastosowania takiego rozwiązania podatkowego potwierdzona została w orzecznictwie sądowym - m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 października 2016 r. (sygnatura akt: II FSK 2532/14).

Bartłomiej Kuźniar

koordynator projektów inwestycyjnych Saveinvest