Stawka VAT przy usłudze najmu lokalu

Wynajem lokalu mieszkalnego

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jak wskazują organy podatkowe, zastosowanie zwolnienia dla najmu nieruchomości jest uzależnione od spełnienia przesłanek:

• obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu, czyli musi to być lokal mieszkalny,
   
• subiektywnych odnoszących się do przeznaczenia wynajmowanego lokalu, czyli musi to być cel mieszkaniowy, który nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, a więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny.

Ponadto świadczenie usługi powinno być dokonane na własny rachunek.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 27 lutego 2017 r., nr 3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1.JK, wyjaśnił, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

Tak więc spełnienie wszystkich wymienionych wcześniej przesłanek skutkuje zastosowaniem przedmiotowego zwolnienia. Zaś brak spełnienia któregokolwiek elementu nie pozwala na zastosowanie zwolnienia z VAT i w konsekwencji świadczoną usługę należy opodatkować 23% stawką VAT.

W związku z tym należy uznać, że nie jest zwolniony z VAT wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Usługa wynajmu lokalu mieszkalnego na działalność gospodarczą nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Nie będzie bowiem w tej sytuacji zrealizowany cel mieszkaniowy, który jest warunkiem tego zwolnienia.

Krótkotrwały wynajem mieszkania

Jak wskazano wcześniej, art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Przy czym usługa najmu nieruchomości mieszkalnych może korzystać ze zwolnienia z VAT, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których jednoznacznie wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 2 września 2015 r., nr IBPP2/4512-509/15/JJ, uznał, że zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. W załączniku nr 3 do ustawy o VAT, który stanowi wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, pod pozycją nr 163 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. "Usługi związane z zakwaterowaniem". W związku z tym organ podatkowy stwierdził, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie będzie miało zastosowania, w sytuacji gdy lokal mieszkalny będzie przeznaczany na cele mieszkaniowe w celu krótkotrwałego zakwaterowania. Stąd usługę wynajmu świadczoną przez podatnika lokalu mieszkalnego podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, którego przedmiotem jest krótkotrwały wynajem apartamentów w celach mieszkaniowych (usługa sklasyfikowana wg PKWiU w grupowaniu 55), należy opodatkować 8% stawką VAT.

Przy czym Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 24 lutego 2017 r., nr 2461-IBPP2.4512. 952.2016.2.AZe, uznał, że w sytuacji gdy najemca wynajętej nieruchomości nie użytkuje jej (bądź nie wynajmuje) wyłącznie na cele mieszkaniowe, wówczas także wynajmujący wobec świadczonej przez siebie usługi wynajmu nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, bowiem jego usługa nie może być uznana za usługę wynajmu lokalu mieszkalnego wyłącznie na cele mieszkaniowe. W sprawie, którą rozpatrywał organ podatkowy, z umowy najmu lokalu wynajmowanego na cele mieszkalne nie wynikało jednoznacznie, że lokal ten wynajmowany jest wyłącznie na cele najmu krótkoterminowego. Podatnik sklasyfikował swoje usługi w PKWiU 68.20.11. W konsekwencji organ interpretujący uznał, że najemca, który wynajmuje/będzie wynajmował od podatnika lokale mieszkalne, które następnie wynajmuje różnym osobom prywatnym na tzw. najem krótkoterminowy, np. turystom, nie świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe ani też sam nie wykorzystuje tych lokali wyłącznie na cele mieszkaniowe. W tej sytuacji, w odniesieniu do usług najmu lokali mieszkalnych świadczonych przez podatnika, nie są spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Zdaniem organu usługi najmu powinny być opodatkowane 23% stawką VAT.

Refakturowanie mediów przy wynajmie lokali

Do niedawna organy podatkowe uznawały, że gdy w umowie najmu strony określały, że najemca, oprócz czynszu, pokrywa także koszty mediów, to w takiej sytuacji media należało traktować jako element usługi głównej i opodatkować je łącznie z usługą najmu. Przełomowym w tym zakresie był wyrok TS UE z dnia 16 kwietnia 2015 r., w sprawie C-42/14, w której uznano, że sposób rozliczenia VAT od mediów zależy od umowy łączącej strony. Jeżeli najemca ma możliwość wyboru dostawcy mediów, czy sposobu korzystania z mediów, a kosztami mediów obciążany jest według faktycznego ich zużycia (wynikającego np. z indywidualnych liczników), usługę najmu i dostawę mediów można traktować jak odrębne świadczenia. Natomiast jeśli elementy transakcji są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, świadczenie to należy potraktować jako kompleksowe i opodatkować łącznie, jedną stawką VAT.

Obecnie organy podatkowe uznają, że media mogą być rozliczane odrębnie od usługi najmu i refakturowane na najemców z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT właściwej dla mediów, jeżeli np. wielkość zużycia mediów jest określana na podstawie wskazań liczników.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.)

autor: Aleksandra Węgielska
Gazeta Podatkowa nr 37 (1391) z dnia 2017-05-08

GOFIN podpowiada