Umowa przedwstępna to za mało dla fiskusa
Aby nie zapłacić podatku od nazbyt szybkiej sprzedaży nieruchomości, trzeba w ciągu 2 lat wydać uzyskane środki na własne potrzeby mieszkaniowe. Czyli ktoś, kto sprzedał nieruchomość, musi w tym czasie np. kupić dom czy mieszkanie. A co, jeśli w tym czasie uzyska jedynie przyrzeczenie sprzedaży, czyli po prostu zawrze umowę przedwstępną?
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości, która znajdowała się w jednym posiadaniu przez więcej niż 5 lat, są zwolnione z podatku dochodowego. Jeśli jednak ktoś sprzeda dom czy mieszkanie w czasie krótszym niż pięć lat, musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku. Chyba, że zadeklaruje urzędowi skarbowemu, iż w ciągu 2 lat od sprzedaży wyda uzyskane pieniądze na własne potrzeby mieszkaniowe.
Podatnik odziedziczył udziały w mieszkaniu po swojej babce. Pozostałą część udziałów dostał jako darowiznę od innych spadkobierców. W rezultacie stał się właścicielem mieszkania, które weszło do jego majątku osobistego. W 2014 roku sprzedał mieszkanie. Jak stwierdził, ze względu na sposób nabycia koszt wejścia w posiadanie mieszkania wynosił 0 zł, więc dochód był równy przychodowi.
W zeznaniu, jakie złożył po sprzedaży, zadeklarował, że w ciągu 2 lat wyda uzyskane środki na zakup innego mieszkania.
Po poszukiwaniach takiego lokalu udało mu się wraz z żoną znaleźć odpowiedni lokal. Jego wartość jest wyższa niż wynosi kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania, lecz podatnik zadeklarował, że brakującą kwotę dołoży ze wspólnego majątku.
Tyle tylko, że budowa budynku, w którym znajduje się interesujące podatnika mieszkanie, niedawno ruszyła. W rezultacie podatnik chciał zawrzeć z deweloperem umowę przedwstępną, na mocy której jednak nie dostałby prawa odrębnej własności (tylko rodzaj przyrzeczenia sprzedaży).
Na mocy umowy przedwstępnej podatnik zapłaciłby ratę, która pochłonęłaby cała kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania. Za to reszta płatności zostałaby zrealizowana w przyszłym roku i wtedy także podatnik wraz z żoną uzyskaliby prawo własności do lokalu.
Podatnik zanim zawarł umowę z deweloperem, zdecydował się zapytać organy skarbowe o ich ocenę takiej transakcji. We wniosku, jaki wysłał do izby skarbowej, zasugerował, że takie postępowanie sprawi, że wypełni warunki konieczne do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Izba Skarbowa w Katowicach w wykładni z 25 lipca (sygnatura ITPB4/4511-457/16/MS) uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Zdaniem urzędników, podpisanie umowy przedwstępnej nie stanowi wydatku uprawniającego do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Urzędnicy skarbowi przytoczyli przepisy, które precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem "własnych celów mieszkaniowych". Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe rozumie się "nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem" albo "nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie".
Tymczasem zawarcie umowy przedwstępnej nie jest nabyciem. Podatnik po podpisaniu takiego dokumentu nie będzie miał prawa własności. To uzyska dopiero przy umowie ostatecznej, która zostanie zawarta dopiero w 2017 r.
Jednak podatnik sprzedał mieszkanie w roku 2014, a więc czas na wydatkowanie środków tak, aby uniknąć podatku, miał do końca 2016 r. Jeśli więc prawo własności otrzyma w roku 2017, to nie spełni wymagań ustawy i będzie musiał zapłacić podatek od dochodu ze sprzedaży.
Marek Siudaj
